流转信托闯入新土改 面临收益和融资两难题

　　近日，中信信托有限责任公司与德国拜耳集团就土地流转下现代农业科技创新与发展正式签署合作备忘录，成为首例外资介入中国土地流转项目。

　　土地流转并不是新鲜事，除了传统的工商资本，新来的外资，更令人关注的是 “土地流转信托。”《每日经济新闻》记者注意到，2013年10月10日，中信信托发布公告，中国首只农村土地承包经营权流转信托计划已正式成立，目标土地是安徽省宿州市埇桥区的土地，首期产品涉及的流转土地面积达5400亩。计划的信托期限为12年。

　　作为国内首只土地流转信托，中信信托与其土地流转信托的理念也受到关注。中信信托称，信托为土地流转提供了一个理论合理且实际可操作的途径，有效解决土地流转中的实际问题。

　　农业出现信托身影

　　所谓土地流转信托，指以农村集体组织或农户个人将农村土地使用权作为信托财产，集中委托给信托公司经营管理，从而定期获得信托收益。

　　中信信托董事长蒲坚在接受采访时称，信托参与土地流转，农民既不失去土地，又能持续从土地中获益，土地实现有效流通。中信信托决定将土地增值收益70%分给农民。

　　由于信托公司无法直接参与农业经营，必须将受托的流转土地租出去以获得地租收益。中信信托将归集后的全部土地出租给了安徽帝元现代农业投资有限公司，由安徽帝元作为服务商，负责对流转土地的开发整理、招商招租等。

　　在安徽信托计划后，2013年12月13日，中信信托又与山东潍坊青州市政府签订了山东土地流转信托第一单，第一期涉及1850亩。

　　中信信托副总经理包学勤介绍，该项目经营的产品主要以蔬菜大棚和蔬菜育苗为主，因为当地生产经营比较成熟，而且经济效益非常好，通过信托结构的嫁接后，他们会更加容易获得金融支持，包括银行的贷款。

　　但无论是已经有产品推出的中信信托、北京信托，还是其他信托公司，大家思考的问题是：土地流转信托如何才能赚钱，这也是诸多信托公司只是观望而不出手的真实原因。

　　中信信托的两难

　　对于中信信托来说，物色投资人是当务之急。此前，中信信托一位内部知情人士曾透露，中信的土地流转信托项目，有意向国内大型保险公司、养老金等长期有耐心的资本展开募资。不过，最新披露的事实是，中信信托的宿州土地流转信托计划到目前为止还未引入相关资金。

　　中信信托董事长蒲坚曾阐述称：“流转不能使土地产生新的用途，不能让农民失去土地，流转集中后的土地要取得持续的规模化的效应，还要使规模化效应跟现代科技相结合。”在中信信托看来，信托的引入，能够注入更多的金融资本。

　　国务院发展研究中心副主任韩俊在财经论坛表示：“我们的政策的发展软肋就是农村金融改革滞后。此次十八届三中全会提出农民土地承包经营权可以抵押，但银行家愿意还是不愿意接受农民拿着一亩三分地来抵押贷款是个问题，我们周边国家很多土地都是私有的，真正拿土地抵押贷款解决融资难也不太容易。”