同业业务整肃中小房企资金吃紧

　　一纸规范通知或将令本已紧张的中小房企资金链绷得更紧。

　　日前，为进一步规范金融机构同业业务经营行为，人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇局联合印发了《关于规范金融机构同业业务的通知》。一些专家表示，考虑到通过银行同业业务这个通道，银行体系内的大量资金流向了房地产、地方融资平台等领域，因此，此次同业业务的整肃，势必钳制房企资金来源。中国社会科学院研究生院客座教授苑德军在接受记者采访时表示，对于资金来源渠道有限的中小房企影响面或将更大。

　　房地产业是资金密集型行业，需要大量的资金。据记者了解，目前房企融资的主要途径有：商业性贷款即银行机构贷款，预售款———通过销售收入支撑项目开发，自筹资金———股东资金、非金融机构借款，债券市场———房企可发行企业债筹措债务性资本，以及海外融资。中国银行国际金融研究所宏观研究员李佩珈告诉记者，从相关统计数据来看，房企资金20%来源于银行贷款，40%来自个人住房按揭抵押贷款，剩余40%来源于其他途径。

　　2011年后，多数银行开始对房企贷款实行“名单制”管理，以限制房地产开发贷款规模。不过由于此前出台的监管规定对非银行金融机构投资限制较少，于是部分银行为了逐利和维护客户关系，“借道”非银行机构，将资金投向了房地产等监管限制行业。苑德军表示，为了规避监管，一些新的同业业务往往加入多个交易主体形成多个交易环节，且每个环节的利率均高于前一环节，导致融资链条越来越长，利率也越来越高。

　　某房企负责人曾向记者透露，在所有融资渠道中，银行贷款的融资成本最低，而通过同业通道，借款利率就大大提高。不过该负责人仍表示可以接受。苑德军提醒，一些无法通过正常渠道融资的企业为了生存，往往不计成本，盲目负债，其实是进一步加大了企业资金链断裂的风险。

　　今年以来，为防范房地产风险引发银行信贷风险，多家银行均采取更为严格的“名单制”管理，相当多的中小房企被排除在外。

　　以建行为例，该行从2012年开始就出现了房地产开发贷负增长的情况。2012年下半年，建行提出了全行“新增开发贷不超过300亿元”的投放要求。截至2013年末，建行房地产行业贷款余额达5004.28亿元，占比进一步下降至5.83%。建行首席风险官曾俭华表示，“2014年，建行将保持房地产开发贷最多新增300亿元的要求不变，对房地产信贷投放的准入机制依然会严格实行‘名单制’管理。”

　　工行首席风险官魏国雄则表示，在未来房企开发贷发放方面，工行会确定一个城市的准入名单和开发商的准入名单。而记者从相关渠道获悉，准入名单所设“门槛”十分苛刻，从销售金额到股东开发资质，今年都会有更为严格的高标准要求。不过房企即便满足准入标准，在行业风险加大的大背景下，也不一定能获得贷款。

　　李佩珈认为，对于大型房企，特别是上市房企来说，能够以其更广泛的社会知名度，更大规模地筹集资金。除银行贷款外，大型房企还可以通过供股、配股、发行有限股等直接融资方式筹措资金。相比较而言，自身实力较弱，且更需要外部资金支持的中小房企获取资金的渠道则更为狭窄。在银行贷款获取无望的情况下，将更为倚重自筹资金中的非金融机构借款，即目前受规范的同业业务通道，因此同业业务的波动对其影响也比较大。

　　同时，从目前来看，中小房企的另一主要资金来源———销售回款也遭遇挑战。滞销、银行个人房贷收紧正加剧中小房企资金困境。近日金融监管部门强调，优先支持个人首套房房贷。一些专家认为，这会在一定程度上缓解房企资金紧张状况。

　　现实情况或许并非如此。20日，某大型银行信贷部门相关负责人告诉记者，目前个人首套房房贷利率依然为在基准利率基础上上浮5%，只有个别优质客户可享受8.5折利率优惠政策。

　　以目前5年期以上贷款利率6.55%计算，如果打8.5折，贷款年利率为5.5675%；与此同时，5年期存款利率为4.75%，目前大部分银行为揽存款，普遍将存款利率上浮10%即5.225%。这意味着，银行发放贷款的利差空间仅约为34个基点，如再考虑人工成本，那么利润几乎接近为零。由此来看，银行加强支持个人首套房房贷的动力不足，中小房企凭借销售快速回款的希望也会受到极大影响。

　　不过，一些业内人士仍对中小房企前景持乐观态度。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，从前4个月的数据来看，全国房地产开发投资为2322亿元，同比名义增长16.4%，尽管增速放缓，但依然保持两位数的增幅。结合这一数据以及各地出台的房地产市场政策判断，房地产市场出现急转直下的“大拐点”情况微乎其微。随着下半年房地产市场的企稳，房企资金紧张情况或能得到缓解。杨洋