年内偿付压力陡增 富力重启去年搁置的公司债券

　　在过去一年中，富力在土地储备上的支出，已经超出其全年的合约销售额。伴随其在土地市场上的高额投入，富力的净负债率也一路上扬达111%，创下2008年后的新高。

　　富力地产(以下简称富力)日前发布重启去年搁置的公司债券的公告，让外界再次聚焦于这个以“旧改”起家房企的债务情况。

　　长期以来，对于富力来说，选择企业的高速增长还是保持较低的企业负债率，这是一个无法回避的问题。而从过去一年的发展路径看，毫无疑问，富力选择了前者。

　　在过去一年中，富力在土地储备上的支出，已经超出其全年的合约销售额。伴随其在土地市场上的高额投入，富力的净负债率也一路上扬达111%，创下2008年后的新高。

　　而年内需要偿还的短期债务，也成为富力不容忽视的重担。富力近期重启的公司债券，也被认为是其高偿还压力下“借新还旧”的最明显举动。

　　重启65亿公司债

　　7月31日，富力发布公告称，公司拟在中国发行本金总额不超过65亿元的2014年境内公司债券，期限在5-10年之间。

　　而此次重启的公司债券，正是富力于去年启动但最终搁置的融资计划。据其公告显示，富力于去年10月的股东大会上获股东批准发行2013年境内公司债券的计划，但“由于各种商业原因，”富力并未发行2013年境内公司债券。

　　公告表示，此次重启的公司债券与2013年的适用条款大致相当，唯独将发行的规模上限从60亿元提高到65亿元。

　　“本公司拟发行2014年境内公司债券以补充其运营资金、取代其部分中短期银行贷款及优化本公司财务结构。”对于此次公司债券的用途，富力在公告中如是表述。

　　在业内看来，富力此次计划发行的公司债券，很明显是一次“借新还旧”的融资行为，概因富力今年到期需要偿付的压力较大。

　　据富力2013年年报显示，富力去年的负债总额增长幅度达72%，已攀升至614.5亿元。尤其值得注意的是，其中一年内到期的短贷冲高到181亿元，占负债总额的29%。

　　在这一年内到期的181亿元债务中，银行贷款为84.6亿元，公司债券55亿元，优先票据26.1亿元，此外还有15.3亿元的其他借款。

　　人民网记者了解到，上述55亿元的公司债券正是富力于2009年首次发行的5年期债券，发行时年利率为6.85%。其中规定债券持有人有权在第三年的付息日将债券按票面金额回售给发行人。富力并未于第三年提早赎回债券，而是选择上调债券年利率至7.15%。因此这笔公司债券将在今年10月到期。

　　多位银行人士表示，公司债券虽然有利率低、期限长、额度大等优点，但因为发行公司债券需要经过证监会审批，其流程较为漫长，很少有上市企业选择发行公司债券。

　　据悉，富力第一次发行的公司债券，其从消息披露到最终发行走了差不多一年的时间。2008年11月，富力宣布计划发行本金总额最多不超过60亿元的境内公司债券。直至2009年7月底，中国证监会发行审核委员会才有条件通过公司建议债券发行的申请。再经过了三个月的准备时间，这批债券才得以上市。

　　而富力在此次拟发行65亿元公司债券的公告中也表示，“须(其中包括)获得股东于临时股东大会上批准、中国证监会核准及视乎市场状况且未必一定会实行。”

　　在业内人士看来，富力选择于国内发行公司债券，其实是无奈之举。

　　“在海外发行优先票据需获得机构评级，海外投资者对于负债率又特别看重。根据年报，富力的净负债率已经超过100%。”一位业内人士表示，“如果发行5年期的优先票据，评级机构评定不理想，按照目前的市场环境利率，融资成本会很高。”而在内地发债虽然审批流程较长，但利率估计在6%-7%，这也是其选择内地的最重要原因之一。

　　由于H股在没有证监会允许的情况下不得在香港市场股权融资，作为以H 股身份在港股上市的两家开发商之一，富力在2008 年中国证监会停止开发商股权融资时就已停止股权融资。因此富力一直无法通过股权融资将自身的杠杆率有效降低，其负债率始终维持在较高水平，并于去年净负债率达到111%的高位。

　　为缓解年内的资金压力，富力于今年1月发行10亿美元年利率在8.5%的5年期优先票据。在公告中，富力表示，“票据发行旨在为现有债项再融资及作一般公司用途。”穆迪、标普、惠誉三大评级机构对票据给出的评级分别为Ba3、BB-、BB。

　　在今年6月份的一次媒体研讨会上，标普点名了包括富力在内的多家财务杠杆过于激进的房企，指富力在2013年债务增速超过5成。

　　1年内土地支出434亿元

　　据了解富力的业内人士表示，富力去年净负债率高企至111%，改变了过去几年来小心经营的资产负债水平，与公司去年突然激进的土地支出不无关系。

　　富力2013年年报显示，公司去年获得的土地储备达到2090万平方米，公司的总土地储备面积为4330万平方米。这也意味着富力去年获得的土地储备接近公司全部土地储备的一半。富力在年报中也表示，“2013年本集团影响最深远的策略是积极的土地储备。”

　　根据年报，富力全年的土地支出高达434亿元，而富力全年的营业额则是424亿元，富力在过去一年的土地支出，已经超出其全年的营业额。

　　富力在财报中表示，公司收购土地的一项原则在于其有助于资产的高速运转或较短的开发周期。但在去年一项备受瞩目的马来西亚土地收购中，业内认为富力此举或与其较短的开发周期初衷相悖。

　　去年12月，富力砸下85亿元获得马来西亚柔佛州新山地区6幅土地，富力将在此打造商业和住宅物业。

　　但穆迪的一份研究报告指出，富力地产在马来西亚的土地收购对其信用状况具有负面影响。

　　“因为会提高该集团的财务及执行风险。”穆迪副总裁及高级分析师曾启贤分析称，马来西亚对于富力地产而言是新市场，富力地产尚未在当地建立品牌和运营记录，新项目也会使其面对马来西亚房地产市场在监管方面的不确定因素。

　　穆迪的报告还指出，这次收购的总土地价格庞大，在上述项目可在2014年底进行预售之前，将需要庞大的前期投资，包括建设成本等。在此等资金需要下，富力地产在未来一两年的调整后，债务对资本比率将维持在较高水平。

　　申银万国此前发布的研究报告则认为富力去年的土地收购属于激进。其表示，在2008-2012年这五年间富力总体保持了非常低调的土地购买策略，通过自身经营现金流将杠杆率逐步降低至2012年底的90%以下。

　　“但从2013年开始，公司显著加快了买地步伐，全年共花了434亿购买了20 个项目，这一土地开支较去年全年424 亿元的合约销售额还要略高，”申银万国在研报中表示，“与2009-2012年间的86亿、89亿、48亿、35亿土地支出相比，更是显得无比激进。”

　　申银万国在研报中称，富力去年的土地款仍有总共260亿元尚未支付，今年需要支付的就达到140亿元。

　　此外，据申银万国统计，富力今年预计建工开支将增长三成左右至220亿元，各项税费增长两成至210亿元。这意味着，即便不考虑新的土地收购、且按照公司指引今年仅支付所有未付土地款中的五成左右，公司全年的资本开支也已经达到570亿元。

　　申银万国研报表示，考虑到今年整体的流动性环境，对富力能完成700亿的销售目标表示担忧。

　　“我们在乐观假设下，认为公司有能力实现全年销售增长三成至550亿元，基于570亿元的资本开支，预计年底的负债率水平几乎没有改善。”申银万国在研报中称，“除非销售强势增长的态势非常明确，否则财务状况将持续打压公司的估值。”

　　在近日富力发布的7月未经审核销售数据中，富力今年7个月的合约销售额为292.2亿元，占全年700亿元销售目标的4成左右。

　　人民网记者曾多次与富力地产北京公司以及广州总部联系，试图就上述相关问题进行求证，但截至发稿时，均未获对方回应。

　　人民网记者将进一步跟进此事。(卢志坤)