央行启动房贷证券化 撬动10万亿流动性

　　如果您是一位房屋按揭贷业务的优质客户，可能享受的是银行申请名单上更靠前的位置。未来，您或许可从银行拿到更低的利率，但房屋被抵押给了一家券商，而直接借钱给你的，可能是公积金中心，或者，是一位买养老险的大妈。这就是一个MBS(Mort-gage-BackedSecurity住房抵押贷款支持证券)的理想模型。起源于华尔街的这个金融产品，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，或许将改变未来中国住房市场的生态。

　　9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。2014年个人房屋贷款余额达到10万亿元左右，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得4万亿元—5万亿元的流动性。

　　增强房贷资产的流动性

　　所谓RMBS(个人住房按揭贷款资产证券化)，是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。

　　例如，有人两年首付30万元买了一套100万元的房子，基准利率借贷30年，两年还款本金6万元，房屋当前市值150万元。这时，银行如果把按揭贷款64万元打包做成MBS，抵押品充足，发行利率取5%发行，这样银行就顺利拿回所有贷款本金，腾出贷款额度，并将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定息差(房贷利率-MBS利率-发行费用)。

　　知情人士透露，有望在“9·30新政”后发布MBS产品的银行中，交通银行赫然在列。交通银行在今年3月份就开始进行相关业务调研，并计划发行首单规模为70亿元的RMBS。一位交行内部人士介绍，该行首单RMBS发行成功后，相应释放的贷款规模原则上仍归贷款原发放分行使用。

　　另悉，具有很强创新能力的中信证券，接受某大行委托已完成了一单MBS业务的产品方案，但尚未公布，并在寻求更多的银行合作。据悉海通证券、国泰君安均有参与类似业务。

　　过去，国内商业银行仅发行了3笔MBS，第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS—建元2005-1个人住房抵押贷款证券，总规模达到30亿元。此后，建行又发起了总额40亿元的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月，中国邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)”在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元。

　　南方基金固定收益部负责人表示，该公司曾经在2005年购买过国开行和建行的资产证券化产品，“收益肯定要高于短融低于信贷，但流动性很差”。

　　地产迎来新金融时代

　　今时不同于往昔。

　　一直以来，推出MBS等资产证券化产品的政策时机和市场冲动总是不合拍。如今，政策时机和市场冲动都有了。

　　招商证券的报告认为，2013年年底信贷资产证券化次级自留比例大幅下降将极大促进银行开展资产证券化的热情，当前国内约10万亿元的按揭贷款证券化前景广阔。

　　早在今年5月，央行就要求各家商业银行加大对自住型购房需求的贷款支持力度，但是最终雷声大、雨点小。“虽然个贷业务风险相对较小，但在银行头寸紧缩的环境下，商业银行对这项利润有限、期限过长的业务并不感冒。”一位国有大行人士说。

　　但在MBS业务中充当中介机构的券商和基金，似乎都对这项创新业务表示出了浓厚的兴趣。

　　“据不完全统计，2014年个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得4万亿—5万亿元的流动性。考虑到银行随之对个贷业务积极性的增加，个贷规模会大幅提升。”杭州一位房地产基金老总说，“从发行人的角度，即便收取0.1%的通道费，那就是数十亿元、甚至上百亿元的收入。”

　　“各大银行都在稳步推进资产支持证券业务的发展。目前MBS主要在银行间发行，到明年应该会呈现较大的效果，此后随着利率市场化推进、投资者趋于多元化，有望增大整体市场规模。”中信证券一位知情人士称。

　　大规模发行仍需时日

　　“从国外的经验看，MBS在房地产市场扮演着非常重要的角色，但是国内市场有大量短久期高收益的产品，MBS动辄10年以上的期限，和相对较低的收益率，如果没有像‘两房’那样的投资者，很难做大规模。”一位大会计师事务所人士表示。

　　据了解，国内数家大型券商均参与到交行MBS方案的制定工作中。其中一位券商人士透露，“实际上产品雏形已经完成，但由于这类产品期限设计一般在10—15年之间，利率相对偏低，销售前期沟通的效果尚不明显。”

　　浦发银行10月9日发布报告称，MBS未来或成为中国央行定向刺激的渠道。可能的运作模式是由国家开发银行来购买市场发行的MBS债券，并以此为抵押品，向央行申请PSL(抵押补充贷款)实现融资。“如果能金融机构自营，做成理财产品，这个前景还是相当大的，但关键看政策的支持力度。”上述人士说，“从负债规模和负债端久期、风险偏好来看，保险类资金、银行可能是比较合适的买家。”

　　分析认为，要提升居民端购买资产证券化产品的意愿，一方面需要银行间利率的下降，带动理财利率下行；另一方面贷款利率不能下降太快，因为这将直接决定资产证券化产品的收益率。

　　除了买家难找之外，MBS本身可借鉴的经验尚少，使得该产品的大规模发行和交易亦存在障碍。

　　上述人士说，“由于一笔房屋按揭贷款的还款时间可能在1—30年之间的任何一年，一旦出现提前还款，MBS的现金流则出现不确定性。再包括产品本身的定价机制等等问题，MBS大规模发行仍然需要长时间的实践经验。”