地产新政待消化 多原料空成材对冲风险

　　9月30日，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，主要从四个方面提出了对房地产市场金融支持的政策，救市力度堪称史上第二，仅次于金融危机后2008年10月开始的那次系统性地产救市政策。

　　从过去十年的房地产调控政策历史看，除了2008年9月至2009年10月为对冲金融危机而采取大举宽松政策外，近十年的地产调控都是以紧缩为主，十年来通过抑制需求来控制房价上涨的策略总体看基本失败，2003-2011年实际住房需求不减反增，房地产供给增速也是一路上升，2011年达到顶峰。当2011年后房地产政策调控转向扩大住房供给时，这一阶段的地产新开工增速实际是下降的。未来地产调控政策更多会回归市场，放开限购限贷是必然。期钢在2010-2011年三次房地产调控时均出现过一定幅度回调，但总体向上大趋势未变，主要还在于房地产市场在2011年前处于上升周期中。

　　本轮地产政策转向宽松实际上是对以前十年来地产政策的一个修正，而并不能简单看做是对目前经济低迷时的刺激政策重提，市场的问题交给市场解决。从以往经验看，行政性的压制需求和扩大供给来控制价格都没有产生好的效果。在内在的供需基本面决定下，房地产市场从紧缺走向过剩的趋势没有变化。

　　本轮地产政策最大的受益者可能是改善型需求，首套房刚需在2013年年初已有一次释放，且本次信贷放开对其影响并不大。本轮改善型需求或会对房地产成交有所推动，三四线城市很可能仍会以消化库存为主，难以看到新开工增速的上升。一线城市由于土地供应有限，改善型需求很可能会以消化二手存量房为主。MBS和金融债从长期来讲会增大房贷额度，降低购房成本，利于房地产市场的发展，短期内效果有限。房地产开发企业融资通道会回归正常，开发贷、企业债、IPO很可能会逐渐放开，资金面放开能否带动房屋新开工最终还看开发商对未来地产供需状况的判断。

　　期钢需求面能否好转，主要看房地产新开工面积增速能否回升，而前提是房地产销售状况的好转以及去库化进程。目前看，房地产新政很可能能刺激一定改善性需求，开发商首要问题很可能是尽快降低库存而非加速买地。

　　期钢短期或受地产新政刺激而小幅反弹。1501合约反映的是明年1月钢材供需状况。我们预计明年1月份钢材需求仍难有好转，如出现供给端的大幅减产，又会回到成本支撑线下移的逻辑上去，总体上期钢中期还将是弱势格局。操作上，仍可维持我们前期“多原料、空成材”的策略，原料上选择矿石或者焦煤（优先选择焦煤）进行多头配置，对冲螺纹空单的反弹风险。总体上等待本轮地产新政带动的情绪化反弹后，再择机沽空的思路不变。