上交所首单类REITs资产支持证券发行

　　□本报记者 高改芳

　　上交所首单类REITs资产证券化项目——“恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划”1月13日正式发行。

　　恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持计划于2015年12月2日成功设立，这是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。项目融资规模总计25亿元。其中，A类证券规模为15.31亿元，期限约18年，每3年允许投资者回售，中诚信给予AAA的信用评级；B类证券规模9.69亿元，期限3年，在优先收购权人行权后可延长3年，最长期限可延至约18年，中诚信给予AA+的信用评级。据管理人恒泰证券透露，本次发行获得资本市场投资者的充分认可和积极认购，A类证券和B类证券的发行利率分别为5.3%和6.9%，取得了相比同类产品较低的利率定价。

　　项目标的物业上海浦发大厦是位于上海陆家嘴金融贸易区中心的甲级写字楼，总建筑面积为46380平方米，2015年9月末的出租率达到98.5%，租户主要为银行、证券、基金等优质金融企业，平均租约期限约三年。

　　项目通过专项计划+基金载体(双SPV)实现对标的资产持有人的股权收购和债权投资，从而实现对标的资产的间接持有和最终控制。这样的安排，一方面可以有效实现标的资产与信用增进主体的隔离，另一方面也为未来操作REITs公开发行留下了伏笔。恒泰证券设计了多重保障机制，包括标的资产抵押、租金收入净现金流超额覆盖、结构化分层、信用触发机制、标的资产运营目标奖惩机制、集团担保等。

　　据介绍，REITs是Real Estate Investment Trusts的简称，是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。作为成熟资本市场的重要组成部分，REITs是同股票、债券、存款并列的第四大类配置资产，具有长期收益率高、收益稳定、与其他投资产品关联性小、抵抗经济周期波动等优势，能够满足投资人的多元化需求。我国的REITs市场还几乎处于零的状态，因此未来的发展空间巨大。