超2200亿元房地产信托今年待兑付 同比减少6%

　　信托公司可关注企业轻资产运营机会

　　二季度到期规模610亿元，为今年峰值

　　■本报见习记者 王东君

　　《证券日报》记者根据用益信托数据统计，预计2016年到期的房地产集合信托产品共计1004只，规模总计2224.13亿元，平均预期收益率9.7%，较2015年到期房地产集合信托产品平均预期年化收益率高出0.21个百分点。

　　与2015年相比，今年到期规模减少了6%，其中二季度为最高峰，到期规模为610亿元。

　　业内人士认为，在房地产行业去库存压力累积、房企低成本融资渠道拓宽、前期风险项目暴露的影响下，预计新发房地产信托产品的数量不会有明显增长。信托公司可以在原有债权融资模式的基础上，创新股权投资或者“股权+债权”的形式，关注房地产行业轻资产运营中蕴藏的需求和机会，为房产证券化和类REITS提供可能。

　　今年兑付规模同比减少6%

　　随着前些年发行的房地产信托项目陆续到期，加之市场低迷，自去年以来多只房地产项目出现了兑付风险，如汇源6号房地产信托，由于所投“石家庄卓达碧水馨园住宅项目”销售进度出现问题延期；长城财富9号大连金生山海云天项目逾期；安徽中杭项目和黄氏控股路桥建筑装饰城二期最终以保本微利方式解决；受佳兆业影响的爱建信托和中融信托两款产品在佳兆业债务重组后危机解除。

　　用益工作室报告认为，预计房地产信托风险会在2015年后阶段时有显露：开发商不能按期偿还融资资金，从而选择延期兑付，信托公司宣布提起清盘房地产信托项目，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘，“控风险、保兑付”成为焦点话题。

　　而2016年房地产信托的兑付风险，业内人士表示，在去库存压力面前，预计仍会不时有房地产信托风险暴露的个例发生。

　　《证券日报》记者根据用益信托数据统计，预计2016年到期的房地产集合信托产品共计1004个，较2015年同期增加18.26%；但到期规模2224.13亿元比2015年减少约6%；平均预期收益率9.7%，较2015年到期房地产集合信托产品平均收益率高出0.21个百分点。

　　其中，2016年一季度到期规模605.70亿元；二季度到期规模610.63亿元；三季度到期规模527.98亿元；四季度到期规模427.82亿元。2016年上半年信托业兑付压力相对较大，但随着存量规模的走低，以及信托公司对风险把控的意识和能力增强，房地产信托业务风险有望得到逐步释放。

　　与此同时，由于传统的房地产等固收类信托发行量下降，记者在百度信托吧里面注意到，原来偏多的销售贴慢慢变成了求购贴。诸多投资者表示，在股市震荡，P2P跑路，以及银行理财利息一降再降的情况下，对比起来，信托产品的性价比还算不错。

　　“给工商企业融资的产品我们对行业不太了解，所以不敢投。如果是地产信托，还能了解下所在城市经济圈，地产商资金实力及声誉，抵押物是否充足，比较放心。”一位上海投资者的百万信托资金即将到期收回，但还没能找到心仪的一线城市大地产商信托项目作为下一轮投资计划。

　　去库存下的地产信托创新

　　一直以来，房地产信托都是信托资金投向的中坚力量，但去年以来随着地产市场的调整和经济转型的阵痛，这一情况出现了转变。

　　根据信托业协会公布的数据显示，2014年各季度，资金信托投向房地产领域的占比均超过10%，进入2015年以来，房地产领域投向资金占比持续走低。2015年三季度信托行业数据显示，房地产资金信托余额12876亿元，占比仅8.96%。

　　业内分析人士认为，房地产投向资金信托占比减少主要受以下三点因素影响：一是房地产行业去库存压力大，行业新增投资规模走低，由此产生的融资需求下降；二是低成本融资渠道扩宽，资金雄厚的地产商可通过债券、股票等方式获得资金，通过信托融资的意愿下降；三是此前暴露的诸多房地产风险项目和经济下行的预期让信托公司对待房地产项目的态度更为审慎。

　　百瑞信托博士后科研工作站分析称，2016年，房地产类信托、基础设施类信托业务仍然是信托行业的主要目标市场。

　　百瑞博研站马琳博士认为，信托公司可以尝试在慎重选择交易对手、项目区位的前提下，采用真正的股权投资或者“股权+债权”的形式开展房地产信托业务。同时，通过设立房地产并购基金或房地产信托投资基金(REITs)整合优化资源配置，以此拓展房地产信托的深度和广度，有望成为房地产信托业务的升级版。