丈夫将房偷卖发小后提出离婚 法院判定合同无效

　　王女士和樊先生经人介绍相识，于2005年在北京结婚。婚后，樊先生掏了首付款，购买了一套别墅，房屋产权也登记在樊先生的名下。婚后不久，王女士远赴澳大利亚求学。

　　2010年春节，王女士回国探亲。大年初二一早，王女士想带老公回娘家，樊先生却一改往日的温存，严肃地对王女士说：“我们离婚吧。”

　　王女士一个人失魂落魄地回到娘家，并将樊先生提出离婚一事告诉了父母。父母提醒女儿先去房屋交易管理部门查询这套房子是不是已经被转让。

　　王女士经过查询发现，房子真的被丈夫偷偷卖了，而且，就在丈夫提出离婚前一个月，房子已经变更到丈夫的发小张辉名下。网签备案显示，房屋买卖合同中的转让价格是200万元，而这套房子购买时就花了400万元，现价应该已经超过600万元。显然有猫腻儿！

　　王女士绝望了，寻找律师制定诉讼策略，起诉丈夫及其发小张辉，要求法院确认二人签订的《房屋买卖合同》无效。

　　庭审时，王女士提交了结婚婚礼录像和照片，用以证明张辉作为朋友，参加了婚礼，明明知道她与樊先生是夫妻关系，这笔买卖存在恶意。而且，双方的网签价格只有200万元，能够看出是恶意串通，以明显的低价买卖夫妻共同财产。因此，张辉不是善意买受人，房屋买卖合同应被确认无效。

　　而张辉则表示，他买房时向樊先生询问了房产所有权状况，樊先生明确表示房子是个人婚前财产。而且，他买房实际花了600万元，有樊先生打的收条和双方签订的阴阳合同为证，网签价低只是为了避税。他以合理对价买了房子，也过了户，应该得到法律支持。(文中当事人为化名)

　　律师剖析

　　善意取得必须满足三个条件

　　丈夫偷偷卖了夫妻的共同房产，就是不合法的，怎么还会有善意取得一说？

　　赵鸿江律师介绍说，善于取得制度是指无权处分人将其占有的他人的动产或者不动产转让给第三人的，如第三人取得该物时系出于善意，则第三人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

　　也就是说，即便夫妻一方隐瞒真相，偷偷处置了夫妻共同财产，只要买房人是善意取得的，就不能推翻交易。受损害的一方只能找自己的配偶索要损失。这一制度是法律对所有权保护和交易便捷两种价值的利益进行权衡之后作出的抉择。

　　赵律师说，根据《物权法》和《合同法》的相关规定，适用善意取得制度需要同时符合三个要件：第一、受让人受让该动产或者不动产时是善意的；第二、以合理的价格转让；第三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　明知婚姻状况没审查存在恶意

　　赵鸿江律师从这三个要件上，逐一对樊先生、张辉的交易行为进行了分析。

　　首先，张辉在取得财产时是否属于善意？

　　赵律师分析说，张辉明知王女士与樊先生是夫妻关系，未尽到必要的审查义务，因此其在取得财产时是存在恶意的。

　　根据王女士提交的婚礼录像等证据，可以看出张辉参加了婚礼，明知樊先生已婚。根据普通人的法律常识，张辉应该注意到涉案房屋有可能属于王女士和樊先生共同所有，樊先生出售房屋的行为很可能属于无权处分。

　　正常情况下，买房人应当对房主夫妻的《结婚证》和《房屋所有权证》进行审查，对比证件取得的先后时间，来确定房屋的所有权性质。但是张辉没有进行审查，没有尽到一个善意第三人的必要的合理注意义务，就买下了房子。可以说，张辉存在明显的过失。

　　因此，即使按张辉所说，是樊先生承诺房屋属于其个人财产，他才买了房子，但也很难说张辉在取得房产时是善意的。据此，可以推断张辉买房时是存在恶意的，不符合善意取得的第一个要件。

　　违法阴阳合同也能当作证据

　　第二，张辉买房产的价格是否合理？他和樊先生签订的阴阳合同该如何认定呢？

　　赵鸿江律师说，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则一般是做低房屋成交价格，交给房地产交易中心过户备案。买卖双方签订阴阳合同主要是规避交易过程中的税费，是损害国家税收利益的行为，按照《合同法》的相关规定，恶意串通，损害国家利益的，合同无效。

　　但是实践中，为了维护交易秩序的安全和稳定，法院一般不因此确定房屋买卖合同无效，而是确认该合同有法律效力。至于当事人签订阴阳合同以逃避税费的违法行为，则由行政机关对买卖双方予以行政处罚，并要求其补缴税款。

　　因此，就此案而言，虽然“阳合同”中房屋的成交价格明显低于市场价格，属于不合理的低价，但是“阴合同”中房屋成交价格则接近于市场价，而且已经实际履行，因此法院不能据此认定该房屋买卖合同无效。可以说，张辉的受让行为符合善意取得制度中合理转让价格这第二个要件。

　　不符合善意取得 买房合同无效

　　此外，房屋所有权已经过户到张辉名下，买卖合同实际履行，这也符合善意取得制度的第三个构成要件。

　　虽然张辉满足了合理价格和所有权登记两个条件，但是善意取得的三个构成要件必须同时具备，缺一不可。张辉不符合善意取得这一个条件，因而还是不能取得房屋所有权。

　　赵律师分析说，如果樊先生将房子转让给一个没有利害关系的第三人，第三人确实不知道该房屋属于夫妻共同财产；或者樊先生在出卖房屋时明确承诺该房屋属于个人财产，第三人支付了房屋对价，且已经完成过户登记的，第三人就可以依据善意取得制度取得房屋所有权，王女士虽然明显受到了侵害，却无权要求第三人返还房屋，只能向樊先生请求赔偿损失，或者在离婚诉讼中，要求多分财产。

　　赵律师提示说，在买卖房屋时，作为买受人的一方，应当尽可能地审查房屋的所有权状况，是否属于夫妻共同财产，是否属于出卖人无权处分的财产，否则不能适用善意取得制度，很可能钱房两空。

　　此案经过法院审理后确认，张辉明知其所购买的房屋属于樊先生与王女士夫妻共同财产，在未经王女士同意的情况下受让该房产，存在恶意，不能适用善意取得制度，因此，法院最终判决确认《房屋买卖合同》无效。

　　今日我坐堂

　　济和律师事务所

　　赵鸿江律师

　　北京济和律师事务所合伙人，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，从事法律工作近十年，专注商事、房地产建筑、刑事法律领域，具有深厚的法学理论功底和丰富的诉讼经验。赵鸿江律师创办了房地产与婚姻家庭律师网(http://haolawyers.com)和北京刑事辩护网(http://bjbianhu.com)并担任首席律师。