假租赁对抗法院执行盛行 浙江高院出“解答”规范

　　中新网杭州10月15日电 (记者 赵小燕)15日，浙江省高院召开新闻发布会，该院执行局副局长长傅松苗说，一些基层法院反映，现在每一处房屋的拍卖，几乎都有案外人出来主张租赁权，“假租赁”泛滥。针对部分被执行人利用“买卖不破租赁”原则对抗法院执行，浙江高院今天正式出台《非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，以期破解房屋执行中的虚假租赁难题。

　　根据《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　但据傅松苗介绍，部分被执行人就是利用该原则和案外人异议制度来规避、对抗执行，手段多样，且有愈演愈烈之势。案外人以其对该房屋享有租赁权为由主张拍卖不破除租赁的情况发生。

　　据浙江省银行业协会不完全统计，2013年至今，仅是五大国有商业银行在浙分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况、但处置时案外人却出来主张租赁权的案件121件，执行标的额17.7亿余元。

　　据分析，这些案外人据以提出异议的“租赁关系”大多具有以下特点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定20年的最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。

　　傅松苗说，虽然大量的租赁关系虽然存疑，囿于力量和手段所限，难以彻底查处，也无法从证据、法律上作出否定，只得“带租拍卖”，很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现。

　　如，浙江义乌法院在一次拍卖一处房产时，第二天上午拍卖，前一天下午有个案外人以对该房屋享有租赁权为由提出异议，被义乌法院审查后驳回；拍卖当天上午，又有3个案外人提出异议，意在阻挠拍卖。

　　据了解，《城市房地产管理法》虽确立了房屋租赁登记备案制度，但考究其立法初衷和目的，系作为一种行政管理手段加以规定，事实上并未强制进行。

　　此前，浙江高院曾向浙江省建设厅发出司法建议。该建议提到，房屋租赁须登记备案是法律法规的明确要求，国家及地方各相关法律均给予了相关部门处罚权，但多年来大量的房屋租赁未办理登记备案手续。

　　浙江省高院曾建议浙江住建部门加强对房屋租赁的监管、建立房屋租赁情况声明制度。

　　据了解，《浙江省房屋租赁管理条例》废止后，浙江就缺乏此方面的地方性法规。浙江高院因此建议浙江住建厅报请提出地方性法规案，对房屋租赁管理再予立法，并在立法中对未经登记备案的房屋租赁合同的对世效力作出明确规定。

　　如《上海市房屋租赁条例》(1999年12月27日通过)中就提到，“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定。

　　不过，截至目前，浙江还尚未出来类似上海的条例，根据浙江省住建厅的回复，相关情况还在“认真研究中”。

　　为了打击虚假租赁横行的情况，今天，浙江高院正式出台《非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋，明确执行程序中从严审查案外人提出的租赁关系，应以“占有”作为认定租赁权成立与否的标准。

　　解答规定，承租人必须依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有，也即必须是在法院执行时仍然占有。

　　“这就在一定程度上堵住了被执行人与案外人通过倒签房屋租赁合同以规避执行的漏洞，同时也可引导房屋出租人和承租人主动进行房屋租赁登记备案。”傅松苗说。

　　同时，对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依法对相关责任人员采取罚款、拘留，直至追究刑事责任等惩戒措施。(完)