北京地王拿地9月仍不动工 合景泰富负债率急升14%

　　有分析人士认为，合景泰富或因市场预期不好和资金紧绷的双重压力而未积极动工

　　近日，京城地王楼盘陆续入市开盘，但在调控不松绑的大势下，高端楼市低迷，促销亦无法提升成交量，资金压力因而得不到纾解，众多地王楼盘开始陷入困境，地王“生不逢时”的尴尬尽显。

　　无独有偶，记者发现，2011年6月轰动一时的北京崇文门菜市场单价地王地块，现在依旧一片荒凉，无任何动工迹象。

　　拿地9个月仍无动工迹象　

　　4月8日，记者来到崇文门菜市场地块。该地块位于北京市东城区崇文门外大街，东至崇文门外大街，南至东打磨厂街，西至北京电力工程管理中心，北至崇文门西小街。

　　“这块地原来是菜市场，不过两年前就拆迁完毕了。之后一直就是现在这样，荒着。”附近一位修鞋的师傅告诉本报记者。

　　除了白色的围墙将该地块围起来之外，记者还发现围墙间有一张颜色翻新的墨绿色大门，大门紧锁。

　　修鞋师傅告诉记者，大门是去年新换的，一直锁着，也从来没见到施工队来施工。记者从角落里透过围墙发现，里面地面平整，空旷而不宽阔。为了防止灰尘飞舞，地面上罩着一层绿色丝网，不过绿网已经被风吹得卷在一处，露出大片裸露的黄色空地，微风过处，扬起一片尘土。

　　据记者了解，2011年6月27日下午，合景泰富旗下子公司广州丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元拍得上述地块，该地块总用地面积为6030.6平方米，建筑控制规模为16242.7平方米。经测算，该地块楼面价达到43227元/平米，创下北京土地拍卖历史新高，成为轰动一时的单价新地王。

　　当时，合景泰富曾表示，公司对该项目的定位是高端商业物业，开工时间尚未确定，但“应该会很快”。

　　但这个“很快”显然不快。9个月后，该地块仍旧处于“被遗忘”的状态。“我们正在做规划，而且很快就会开工的。”合景泰富北京营销总监孟令文对《证券日报》记者如是表示。

　　对此，记者查阅相关资料发现，合景泰富官方网站上显示，该项目属于零售商业，孟令文也称要做商业。

　　令人好奇的是，自住宅受限之后，商业地产就进入了春天。尤其今年，潘石屹一再称商业项目前景一片大好，租金大幅上涨。

　　那么，合景泰富为何不积极动工，抢占市场呢？

　　“每个公司都有其开发流程和节点，表面不动不代表没有进展。”孟令文这样告诉本报记者。当记者想要进一步探问该地块做商场还是写字楼时，孟令文则表示公司商业部具体负责该项目。

　　遗憾的是，记者多次致电其商业部，截止截稿时间，并未得到任何回复。

　　事实上，记者发现，与该地块一路之隔的街面商铺有5家以上都处在空置状态，记者试着拨通其中两家贴出招租信息的电话，这两家一致表示，商铺还未出租，而且出租信息已贴出3个多月，尚无人问津。

　　中原地产研究总监张大伟表示，如果市场预期不好，一般开发商不会积极动工。

　　不过，更值得注意的是，有接近合景泰富的知情人士表示，这块地是合景泰富在北京拿下的首个商业地产项目，公司对其慎之又慎。而该地块的楼面价已经超过43000元／平方米，这样光成本价就要达到55000元／平方米，如果用于出售，其回报率可能并不理想。

　　瑞信之前也曾指出，虽然该地块面积较小，但公司之前并无开发或管理商场的经验，预料相关投资将增加运营风险。

　　上述知情人士则表示，合景泰富迟迟不动工也可能是资金短缺。瑞信也曾预计，7.1亿元人民币的资金支出，短期内不会大大改变公司财务状况，但可能会造成长期现金负担。

　　融资成本飙升5倍　

　　实际上，上述知情人士表示，合景泰富旗下项目正在积极降价促销，正是试图改变现金流状况的表现。

　　除此之外，合景泰富2011年年报显示，公司在购地方面一反常态，不再高调去拿地王，表示2012年要严于购地，积极促销，把控现金流。

　　但更为值得注意的是，截止到2011年12月31日，合景泰富的负债比率已经达到61.8%，同比急升14个百分点。

　　有关人士分析，虽然这一负债比率相对来说，不属于处在顶峰的负债水平，但合景泰富的融资多通过发行币种为美元的5年期长期优先票据获得，且年利率都在13%左右。而今年3月，雅居乐发行币种为美元的5年期优先票据，年利率则只有9.8%，有的内房股通过这种方式融资成本甚至更低。

　　有同为港股的资深开发商向记者表示，对于合景泰富这个BB-评级的房企来说，这个利息水平则属偏高。

　　事实上，合景泰富的融资成本正在急剧攀升。截止到2011年12月31日，合景泰富集团融资成本约为1.25亿元，而2010年这一指标为0.2亿元，融资成本上升了1.05亿元，同比上升525%。

　　对此，合景泰富表示，乃有关若干一般公司贷款及部分优先票据的借贷成本。尽管如此，合景泰富并未停下境外高息融资的脚步。

　　今年3月16日，合景泰富称发行2017年到期的本金总额4亿美元优先票据，年利率为13.25%。

　　上述知情人士指出，从上述融资情况来看，显然，合景泰富对资金的渴求异常强烈。而商业项目对资金的需求量更是非常大，回报周期又很长。一旦项目开始动工，短期内如果不见现金回报的话，会进一步拖住公司的资金链，风险自然会凸现出来。王丽新