天津楼市一季度二手房市场五大看点

　　刚需入市拉动成交量“回暖”

　　据统计，1月二手房市场在春节传统淡季及市场观望气氛的影响下，交易日日均成交量自2008年10月以来再次跌破百套，创近三年来的新低。市场的低迷持续到2月上半月，随着农历春节淡季效应的减弱，节后在部分刚性需求入市的带动下，二手房市场活跃度与节前相比出现了较大幅度的提升。3月天津市二手私产住宅共成交5038套，在刚需及部分首次改善型置业需求释放的带动下，全月成交量自去年1月之后连续14个月以来再次恢复至5000套以上的成交水平。

　　我爱我家分析认为，从成交特点看，一季度二手房成交量的上升主要来源于低总价需求的阶段性释放，其总量不大，范围较小。加之“限购”及“差别化信贷”政策并无任何放松信号，中高端改善需求难以出现规模放量与集中入市，因此，不会使得二手房成交量出现快速攀升，更难以造成二手房价格的急转直上。

　　不同板块房价走势各异

　　一季度二手房成交增量主要集中于市内六区中的中低价位普通住宅。如河北区王串场、河东区中山门、红桥区丁字沽及南开区雅安道等片区，占到了市场总体成交的90%以上；且在成交价格及户型方面，总价80万元以内、面积80平方米以下的中小户型、中低价位房源成交占据了整体的80%以上。当前的市场中，此类房源的需求热度使得业主的心理预期有所提高，议价空间随之缩小，保持了成交价格的坚挺。而高端片区并未受到节后此轮成交热度的影响，依然保持需求量少，房源滞销的状态，因此在价格方面仍存在较大的议价空间。

　　大户型房源价格有所松动

　　面对房源的持续滞销，高总价大户型业主主动采取了价格下调，然而受调控政策影响，使得集中购买大户型的投资及改善型需求受到抑制，因而大户型在一季度二手房市场中的成交极其有限。

　　在大户型产品价格松动的同时，低总价中小户型房源表现抢眼。凭借户型适中、购买成本低的优势，在当前房价高位运行、信贷政策紧缩的背景下，小户型更符合刚性自住需求，其价格的抗跌性也随之显现。据成交数据显示，一季度总价80万元以下房源成交比例近70%，且成交占比自去年11月份以来保持连续上涨趋势，正是由于价格坚挺的中小户型成交走高使得整体成交均价难以出现大幅的下探。

　　指导价上调板块反应不一

　　天津市将普通住宅指导价格标准在2012年2月1日再次进行了调整，此次调整是继2007、2008和2010四年之后的第四次上调。在二手房交易过程中，原先属于非普通住宅的房屋，在价格标准上调之后，有可能被划为普通住宅，其契税与营业税等相关税费总额有望减少在50%以上。

　　随着普通住宅指导价格的调整，在分属普通住宅与非普通住宅的板块间，交易热度也大相径庭。一方面，市内六区各普通住宅集中区域成交成绝对主力，如河北区王串场、河东区中山门、红桥区丁字沽及南开区雅安道等，占到了总体成交的90%以上；另一方面，非普通住宅集中的高总价房源区域，如河西区梅江，南开区奥体、老城厢等片区的成交仍处于低位，购房需求受政策影响难以集中释放。业内人士普遍认为，普通住宅价格标准的调整，符合本轮宏观调控“引导住房合理需求”的原则，在保障刚需的同时，并未给投资投机型需求以可乘之机，因而，有利于本地楼市的健康稳定发展。

　　一季度租赁市场回暖迅速

　　与买卖市场的低迷状态相比，春节过后租赁市场迎来首轮高峰期。据我市中介机构提供的租赁成交数据显示，节后租赁市场迅速回暖，日均成交量涨幅在四成左右，房源约看量上涨近五成，同时部分热点片区租金价格普遍回调。

　　租赁成交量方面，节后大量外来人员的返津是造成市场迅速回暖的主要原因，有将近八成的租房群体为外地来津的上班族，使得市场活跃度明显增强；此外，中小学寒假结束，部分陪读需求的入市也加速了节后租赁活跃度的提升。

　　租金价格方面，随着租赁需求的集中入市，交通便利、生活配套齐全等热点片区的一、两居室房源，以其出行便利、户型适中、性价比较高等优势，受到租户青睐，使得此类片区的供需矛盾加剧，导致租金价格回调，部分片区出现小幅上涨。