全国首例房企破产案震动石家庄 破产离楼市多远

　　杭州金星房产公司成为本轮房地产调控下第一家申请破产的开发商。当地业主关心的是破产保护之后自己的房子怎么办，而其他城市的购房者们，则更关心这一个案，会否成为推倒房企破产多米诺骨牌的开端。

　　首家房企破产引广泛关注 “最近杭州西城时代家园工地上的媒体比干活的工人还多。 ”记者从一位杭州媒体同行处了解到，杭州首例房企申请破产一事，引发国内各路媒体广泛关注。

　　9日下午，杭州日报的官方网站“杭报在线”援引余杭区人民法院“授权”的权威消息称，“经与承办法官联系，对受理情况已核实。2012年3月30日，余杭法院受理杭州金星房地产开发有限公司破产清算案。承办法官介绍，因破产案件刚受理，具体情况还在核查中。”

　　记者从一位杭州本地市民袁先生处了解到，西城时代家园项目在当地小有名气，但从今年初开始偶尔听传闻称其三期项目有些问题。当地一家房产网信息显示，其一期房源在2006年开盘销售并已交付；二期共7幢178套房源，2007年开盘，当时约定2009年6月底交付，延期约一年后交付；三期房源在2010年初开盘，当时还曾创下摇号的热销场面。按照协议，三期房源至破产申请被媒体关注前已经延期交房。据称余杭区政府已经介入事件的后续处理。

　　当地业主最为关心的是房企破产之后自己的房子或者正在还的贷款怎么办，而关注这一事件的外地购房者们，更担忧的是类似的事件会不会发生在自己身上，首例房企破产会不会推到第一块多米诺骨牌？

　　房企破产实际是优胜劣汰

　　上海房地产分析人士杨红旭在分析此案时表示，此宗破产有两个致死原因。第一是房地产调控之下，房企日子难过。去年四季度以来，全国主要城市房价开始下拐，至今上海、北京等一线城市和部分二线城市的房价，已持续下跌6个月左右。

　　金星房产属于小公司，且刚进入房地产业不久，便遭遇了史上最严厉的房地产调控。更加不幸的是，其主要项目位于楼市“重灾区”的杭州。杭州楼市有一个特点：投资投机性需求旺盛，涨时涨得特凶，跌时跌得也快。纵观本轮楼市降温，整个浙江地区，是全国楼市下滑幅度最大的省份。作为省会的杭州，去年四季度以来，部分项目率全国之先，进行大折扣促销。

　　第二个原因是外行做地产风险凸显。过去十多年，我国房地产业有一鲜明特点：利润厚、门槛低。只要有资金，不管有无经验，皆能一头扎进这个“蜜罐”爽翻天。类似浙南的中小老板们，在主业掘到一桶金后，进入房地产业的简直多如牛毛，前些年多在大城市搞开发，近几年则遍布全国中小城市。然而，随着近几年持续的房地产调控，这些经验少、专业差的外行企业，在房地产界发财的机会也越来越少。杨红旭认为，从很大程度说，金星房产破产案是行业加速优胜劣汰的一个标志物，这是房地产调控效果显现的一个侧面，也是行业趋于健康的表征。

　　河北省内暂未出现类似情况

　　记者从相关部门了解到，目前省内暂时没有出现类似企业破产申请。

　　以石家庄为例，近日石家庄市住房保障和房产管理局市场稽查部门对近期房地产企业和房地产市场现状做了一个说明。房地产企业方面，经过近几年的积累和市场淘汰，石家庄市的房地产企业的综合实力有了一定程度的提高，并出现了一批规模较大、素质良好的房地产企业集团，但大多数房地产企业仍存在规模小、信誉低等问题，很多企业还处于低层次竞争的状况。

　　而房地产市场方面，因受到国家对房地产市场宏观调控和“限购令”继续实施的影响，全市的商品房销售出现了宅冷商热的局面，在市场调控下，房地产市场成交量萎缩。

　　不过值得注意的是，一方面，消费者观望与开发商对房价控制间的博弈仍将继续；另一方面，受调控影响和销售不畅的制约，一些开发商有可能出现资金紧张，而急于回笼资金导致违规行为的发生。

　　石市住房局通过对全市房地产项目进行日常巡查、检查，对存在违规行为的房地产项目下达《行政执法调查通知书》，并责令其停止任何形式的宣传和销售活动；到违规项目现场张贴通告，警示购房群众防范购房风险；对违规销售行为查实的房地产开发企业启动行政处罚程序；对房地产项目进行违规宣传、约谈开发企业负责人，要求其写出承诺书等方式，保证在没有取得《商品房预售许可证》之前，不进行公开销售，一旦发现违规行为，立即启动处罚程序；利用对开发企业的资质管理，对违规开发的企业资质进行降级或注销等手段来加强监管，严格准入和清出制度；拓宽案件线索受理渠道等措施维护广大消费者的合法权益。

　　但一位房地产业内人士也表示，事实上很多违规项目一直在逃避市场监管，比如一些项目手续不全、不具备预售条件的项目，通过团购等方式对外销售，连售楼部都没有，给监管和调查取证带来较大难处。而目前市场上出现的个别购房欺诈、延期交房现象，大多数都游离于市场监管之外。对于这些项目，市民购买存在风险，特别是弱市格局之下，风险爆发的可能性加大。

　　房企两大压力库存和负债

　　“我关注了杭州金星破产这件事，我倒认为它并不是一起典型的受调控影响破产的企业。”采访中，省内一位房地产开发商告诉本报记者，他认为，杭州金星的破产主要原因在于控股公司的操作失当，这家地产公司的资金压力早就显现出来了，而且据称其资金链的断裂也是由于预收款被用在他处。“当然，这的确是在房地产调控持续造成的弱市格局下出现的。”

　　这位开发商表示，开发企业的分化一直都存在，对于小开发企业来说，资金压力始终是伴随其发展的最大问题，楼市走弱的情况下尤其如此，而且极易出现资金链断裂的极端情况。相比之下大企业的抗压能力相对好一些。“在销售短期内无法改观的情况下，开发商最近一年多的时间都在干什么，一是找钱，二是去库存。”上述开发商表示，对于手里有土地或未完工项目的开发商来说，找钱成为最大的现实问题，而一些没有储备的开发商，则主要忙于清理库存，争取以量换价。

　　事实上，即便上市房企也是如此。近期陆续公布的2011年财报显示，上市房企巨大的库存压力和高企的负债率也愈加明显。数据显示，截至4月9日，A股市场74家披露2011年年报的上市房企存货高达7230亿元，比上年同期增长43%，同时负债超过8000亿元，比上年增长31%。“但是我想除了一些皮包公司或者一开始就以欺诈为目的的公司以外，大部分开发企业仍在设法维持，不会轻易走卷款跑路或申请破产保护的路子。因为从目前正在销售的楼盘来看，打折促销的力度很大，但是价格上没有出现明显的下滑，这场博弈还没有最终结果。”

　　相关提示

　　房管部门发布购房提示

　　石家庄市住房局市场稽查部门相关负责人表示，除日常巡查、检查和受理群众举报外，大队还通过公布举报电话(87018315)等形式发现案件线索，扩大案源，同广大市民一起维护石市房地产业的健康发展。与此同时，稽查部门还发布了购房提示。

　　(一)要购买的商品房项目应具有合法开发手续，应查验《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，“五证”齐全，可放心购买。

　　(二)购房人应详细了解《商品房预售许可证》所在内容。《商品房预售许可证》分为正、副本，正本主要标明开发企业名称、项目名称、项目地址和预售范围，副本主要标明预售楼号、层数、面积、套数和是否存在土地或在建工程抵押情况，还有预售资金监管银行和监管账号。

　　(三)预售项目实行网上即时签约、网上即时备案制度。购房人在缴纳购房款后，应督促开发企业尽快在网上下载打印并签订全市统一的《石家庄市商品房买卖合同》；同时，购房人应注意审查合同中标注的土地与在建工程抵押情况、预售资金监管银行、预售资金监管账号是否与预售证上所载的内容相符。

　　(四)购房合同签订后，购房人可到石房网站查询备案情况。如发现自己购买的商品房没有显示“已备案”，要及时督促开发企业尽快到房管部门备案。

　　(五)购房人应严格按照《商品房预售许可证》中确定的预售资金监管银行和预售资金监管账号缴纳购房款，以保证资金安全。