“中炒客”接连出货 广州二手楼价终于降了

　　虽然去年广州二手房均价同比上涨，但是中介最新的数据显示，广州3月以及4月上旬的二手住宅均价出现实降局面，特别是有一批“中炒客”已经开始转售物业。目前广州商铺交投仍然旺盛，分析师认为广州商铺交投今年将进入稳定阶段。

　　“中炒客”陆续出货

　　最近几个月，广州二手住宅成交均价出现大幅震荡，但3月以及4月上旬出现实降势头。据悉，今年第一季度广州总体二手住宅成交均价为13867元/平方米，尽管比去年第一季度上升8.5%，但比去年第四季度下跌5.3%，比去年第三季度下跌2.9%。对此，满堂红市场研究部高级经理周峰表示：“二手楼价终于出现了下降迹象。”

　　近期一批“中炒客”开始转售物业尤其引人关注。“中炒客”是指持有物业时间在1年以上、3年以下的投资客。“中炒客”大多数在2010年或之前购置房产，2011年不转售，一方面是受制于买家数量急剧减少，承接力有限，另一方面是对楼价的走势判断不清晰，担心过早转手所赚不多。而现时首套房购买者借助银行信贷优惠利好陆续入市，令“中炒客”认识到这是最好的出货时机，况且楼价在短期内也无法回到之前的高位，故不再继续等待，而是以“合理价位”转售。中介数据显示，这些“中炒客”“一买一卖”的账面升幅在17%-80%之间。

　　商铺交投转向传统专业市场

　　今年3月的二手住宅市场中，一次性付款的购买者占比25.5%，是自2010年10月以来的“次低点”，仅高于2011年4月的25.0%。但在商铺领域，一次性付款的比例却占据绝对主导。据悉，从去年10月至今年3月，经满堂红地产促成的商铺买卖交易中，一次性付款的客户比例占63.6%，商业贷款只占36.4%。

　　周峰认为，一次性付款能有如此大的比例，主要是市场上流通可售的商铺多属于面积偏小、总价偏低的物业，绝大部分客户完全有资金实力购买。羊城晚报记者了解到，过去半年内，一次性付款的商铺交易中，建筑面积在30平方米以下的占96.8%，总价在100万元以下的占84.0%。

　　周峰表示，经历了2011年成交宗数同比大增124.8%之后，广州二手商铺市场也从高速发展阶段进入平稳阶段，小面积铺位在今年第一季度的成交量有所缩减。有效客户在同质化商场铺供应“超饱和”的情况下，逐渐将投资目光转向传统专业市场辐射圈1公里范围内的街铺或裙楼内主通道铺位，面积在30-50平方米之间。与此同时，广州本地客的支撑力度将逐步减弱，未来数月内广东省非广州市和外省客户在广州购置商铺的比例有望超过八成。

　　近期部分“中炒客”买卖个案表(满堂红研究部提供)

　　区域 所在位置 面积(平方米) 成交价(万元) 成交时段

　　越秀 水荫路水荫直街某物业 80 85 2010-12

　　荔湾 周门街某物业 55 36.5 2010-2

　　57 2012-3

　　芳村大道南某物业 81 47 2010-10

　　59 2012-3

　　天河 黄埔大道中某物业 84 71 2010-7

　　95.5 2012-3

　　黄埔大道中某物业 50 46 2010-6

　　59 2012-2

　　中山大道西某物业 44 69 2010-4

　　100 2012-2

　　白云 西槎路某物业 55 39 2010-9

　　45.8 2012-3

　　黄埔 金碧世纪花园某物业 94 75.2 2011-5

　　135 2012-3

　　番禺 广州碧桂园某物业 103 104 2010-2

　　140 2012-3

　　(记者 孟庆利)