社科院发布房地产蓝皮书：房价几无上涨可能性

　　由于超大城市住房价格快速上涨，房价高企，远超居民购房支付能力，尽管历经多次调控但效果一直欠佳。“限购”政策出台后，超大城市住房市场才开始呈现量价齐跌的态势。

　　据了解，去年北京市发布了“京十五条”，经过一年的调控，商品房成交量明显下滑，同比下降12.2%。上海市则同比下降13.8%。限购城市较多的浙江省、江苏省商品房销售面积同比分别下降20.5%、15.8%。

　　中国社科院城市与环境研究所副研究员李恩平表示，2012年商品房总体交易量仍将持续低迷。房地产交易区域分化格局将加剧，部分中小城市可能迎来较大幅度价格调整，同时交易量将有所释放，大都市交易量将持续低迷，房价则可能仅仅小幅盘整。

　　《蓝皮书》指出，由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价。

　　“2012年住房保障体系将延续当前以建房补贴为主导的保障模式，但由于土地出让金锐减，各城市地方政府的住房保障筹资难度增大，相对于上年度，本年度保障性住房建设步伐将呈现减速态势。”李恩平说。

　　政府、企业消极应对，调控实施难度将增大

　　在经历经济增速趋缓、土地出让收入下降后，一些地方政府正面临经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急。与此同时，经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业也面临赢利下滑、资金链断裂风险，必然试图寻求为房地产调控政策松绑。

　　《蓝皮书》指出，政府与企业、中央与地方差异化的利益诉求，导致地方政府和企业在对中央政策的执行和实施中，消极应对不利于自身利益的政策实施。2012年调控政策的执行和实施难度将增大。

　　“很多人都说房地产政策一放松就会造成开发商提高房价，其实提高房价本身是有原因的，一是土地价格不断升值，二是供不应求。开发商应该注意一个问题，就是自律。再不接受教训，政策宽松又一个劲提房价，肯定会引起众怒。”国家发展和改革委员会投资研究所原所长、中国投资协会会长张汉亚说。

　　被公众普遍期待的房产税、限购政策又将呈现何种走势呢？

　　李恩平预测，不排除上海或重庆模式在其他城市实施政策推广，但考虑到房产税影响深远，所需的信息技术要求也较高，很难在2012年出台。部分城市的具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。

　　中小房企倒闭破产风险增大，市场垄断格局将加强

　　虽然2011年全国商品住房交易量增速回落，但商品房住宅投资同比增长30.2%，远高于“十一五”增速。李恩平表示，这反映出开发企业对政策和市场变化的敏感性不强，市场判断力较弱。

　　“2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。房地产行业中，国有企业占的主导成分比较大。在市场严厉调控交易低迷的情况下，部分中小企业资金占用和融资压力增强，大型企业特别是大型国有企业，融资渠道畅通，融资成本低，资金压力较小，生存能力会强很多。”李恩平说。

　　《蓝皮书》预测，部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力，破产、倒闭风险增大。全行业破产、倒闭增加，也将为大型企业集团和财团并购提供良机，并购将提高行业集中度，市场垄断格局将进一步加强。

　　2011年，全国有46个城市实施限购政策，随之商品房成交量增速趋缓。昨日，中国社科院发布了2012《房地产蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)。《蓝皮书》显示，去年全国商品房销售增速比2010年回落5.7个百分点。《蓝皮书》预测，房价将延续上年末的盘整态势，总体降幅不会很大。由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性。专家认为，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。(记者 杨春 实习生 戴莲)