政策给力 楼市调控有保有压

　　“强调控”已经成为国内房地产行业目前最主要的特征。一直“强蛮成长”的楼市起码从2010年就处于强大政策压力之下开始有了比较明确的发展轨迹。投资需求被压制，使得市场已经向首次置业者倾斜。特别是今年，这种趋势更是明显。在中央多次强调政策不放松的影响之下，刚性需求群体已经成为了市场成交的主流，而开发商也随机应变，一改以往主攻大户型产品的作风，不再以“高富豪”来标榜楼盘价值，而是调整布局，变为以中小面积产品打天下，更加注重产品的实用率和性价比。有分析人士认为，调控政策在去年可以说是达到了一定程度上抑制房价的作用，而在今年则是在逐步实现“满足刚需”的任务。

　　“松绑”试探成空

　　期待今年政府放松调控来拉动楼市成交的人们可能会非常失望。从年初开始，接近半年时间过去了，高层决策关于楼市政策的论调从来没有松过口。不但如此，反而中央政府一直在强调进一步巩固楼市调控成交的决心。“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”在今年政府工作报告中，短短40个字彰显中央加强房地产调控的坚定决心。

　　事实上，从去年楼市成交低迷的时期，开发商们对于政策是否会放松有不同的看法。曾经有房企的营销负责人曾认为，房地产市场的经营状况对于经济的影响比较大，楼市成交的低迷会导致地方政府财政压力加剧。因此，他曾预计在今年，“调控政策在2012年会有一定程度的调整，起码在地方会出台一些‘保市’的政策。”这种预测也得到一些回应。在去年底，佛山等地就曾经出现过放松调控的“救市”举动。但随即中央的紧急叫停，不但让这些地方“放松苗头”夭折，同时也表明了从严政策的决心。

　　早在去年10月就已经有城市在楼市成交压力之下开始了“新政”试探。最早跳出来的就是佛山。在去年10月11日佛山市住房和城乡建设管理局网站挂出了《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，业界普遍认为，这份于10月12日正式实施的《通知》中绝大部分条款是针对楼市限购令的“松绑令”。但随即在当天晚上，该市针对楼市的新政策就被“紧急叫停”。

　　要挑战底线的并不只佛山一家，芜湖也是其中之一。今年2月9日，芜湖市政府公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(下称《意见》)，在意见中，提出包括契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等一系列的政策。这被业内称为是2012年地方政府打响救市的“第一枪”。但同样是与佛山一样，芜湖的这一枪最终也是以失败而收场。

　　“保刚需”仍是重点

　　无论是芜湖还是佛山，尽管都否认出台新政是为了“救市”。但地方政府面对楼市调控却如坐针毡。事实上，在去年佛山叫停限购失败后，各地政府已经纷纷在“救市”的形式上发生了转变，但无一例外都是在为房地产找“出风口”。然而，佛山、芜湖等地的试探失败表明中央无意在政策上给予放松的空间。“特别是在刚需以外的控调更是没有商量的余地。”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭等专家曾对这些地方的“新政”进行分析，他认为，之所以各地新政失败，主要的原因就是这些都是“纯救市”举动，里面涉及了与刚需无关的政策，肯定会被叫停。“芜湖新政只有一点不妥，没规定优惠仅限首套普通住房。”而中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱也认为，“虽然芜湖新政部分政策是针对刚需，但还有部分政策与刚需无关，是纯粹的救市。”

　　也就是说，保障“刚性需求”群体的自住需求仍是今年调控政策的重点。“楼市调控肯定不是想让楼市垮掉，而只是想清理掉市场中的投机分子。”广州清远某楼盘的负责人告诉记者，“从一开始，中央的态度就很明确，就是想让自住买家成为市场成交的主流。”他认为，起码在今年，“保刚需”的政策方向肯定是不会改变的，即使是在地方政府会有一些微调的动作，但除非是有利于首次置业者和换房家庭，不然最终仍会以失败而告终。

　　今年仍是严控年

　　据国家统计局的数据显示，一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点。其中住宅投资增长19.0%，分别回落11.2和18.4个百分点。

　　房屋新开工面积39946万平方米，同比增长0.3%，增速比上年全年回落15.9个百分点，比上年同期回落23.1个百分点；其中住宅新开工面积下降5.2%，上年全年和上年同期分别为增长12.9%和19.6%。而据广州市统计局发布的数据显示，今年前4个月，全市房地产开发投资281.44亿元，同比增长19.1%，增幅较上年同期提高4.0个百分点，但比1—3月累计回落3.9个百分点。相比往年热得发烫的状况相比，房地产投资在今年开始降温。

　　房地产行业趋稳的迹象明显，这也符合中央对于市场发展的预期。而从近期各部委的态度来看，从严的调控政策在今年仍将持续。财政部部长谢旭人在不久前就曾重申，“要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。”与此同时，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前也在深圳表示，“今年要扩大房产税试点，中央在坚决抑制投资投机性需求的同时，保护首套置业和改善性需求。”(记者 蒋劲劲)