“释放刚需”成楼市突破口

　　对于佛山、芜湖等城市匆匆而来又被匆匆叫停的“新政”，尽管有分析称是因为挑战了调控政策而失败。但有业内专家分析得更透彻，失败的原因不是因为“挑战”本身，而是在于“底线”没有摸清楚。事实上，还有很多城市也在出台针对楼市的微调“新政”，而且顺利过了关。就政策本身而言，与上述两地最大的区别就是这些“新政”都打出了“支持刚需”的旗号。

　　政策瓶口控得严

　　“现在政府在房地产市场中设置了一个瓶口，对不同的人群有不同的控制力度。”这种“瓶口说”在现时的市场得到了比较大的认同。在“限购”、“限贷”等政策出台的时候，业内普遍的观点都是认为这只是短期的调整市场的做法。但如今，基本所有城市的“限购令”都进行了延期，而且政府的态度也表明起码在今年不会对楼市调控进行大的调整。也就是说从去年开始，对于房地产市场的政策调控就已经进入了一个常态化的状态。即使各地方政府由于财政的压力要出手“救市”，也只能通过微调的方式进行。而这种“微调”却要做得很到位，不能触及调控的底线——“保刚需”。

　　据相关统计显示，截至今年的5月，全国共有33个地方政府进行楼市调控微调，其中成功的有28个，另外的5个在出台后立马就被叫停。从数据上看，大部分的城市进行“微调”都得到了认可。合富辉煌的首席市场分析师龙斌向记者表示，在一定程度上，中央是允许地方政府对政策进行“微调”，但对调整的内容会控得比较严。“起码在现在可以得到认同的调整看来，只有支持刚需的政策才会通得过。”龙斌分析称，目前国内的调控最主要的目标就是保证市场的平稳发展。“经过长时间的调控，各地房价已经出现了理性的回落，而市场的主要购买力也转变成首次置业者和二次换房家庭。”从这个层面上看，起码在现在，调控是有成效的。

　　此外，有市场人士分析认为，对于目前调控的成效，得到了较大的肯定。而调控的任务更多的是要保住这样的成果。“至目前为止，各地方政府出台的微调，尽管各式各样，但成功的都是那些表明了态度要支持刚需购房，而且新政策的优惠对象也更多是首次置业者。”

　　成败只是一线之差

　　从去年开始，在楼市成交的压力之下，各地政府就已经憋不住了，开始轮番试探调整政策的可能性。在上述的33个出台新政的城市当中，成与败的区别看上去并不大，往往都是一线之差。

　　今年5月初扬州新政就是成功的典型例子。而在此之前芜湖市出台即被“拉下马”的新政则可以作为失败的分析个案。这两个例子，同样是采用了财政补贴的方式进行，但却得到了完全不同的结果。

　　芜湖购房财政补贴针对的契税。在今年2月9日，芜湖市政府公布的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》规定，芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房，二手房政策自本意见发布之日起执行)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米的购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。

　　而相同的是，扬州市政府5月7日发布的《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》对该市个人购买成品住房建筑面积在90平方米及以下的，对购房者给予所购房屋合同价款(指所购房屋本身的价格，不包括车库、车位和公共维修基金等价款)6‰的奖励；对于购买建筑面积90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励。对于120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。

　　同是财政补贴，而且力度也相差无几，一个是针对契税，一个是针对成品房。但两者最大的不同是所指目标问题。从内容上看，芜湖新政并没有突出对刚性需求的“支持”，而扬州则做得更好一些。有分析称，对刚性需求购房者来说，扬州新政可以理解为一个重大利好。目前，为了迎合刚需，很多楼盘推出的都是毛坯房，而政府对于成品住房的补贴看上去其实也是为首次置业者服务的成分居多。“扬州新政可以被当地政府解释为大力支持刚需的政策，与芜湖相比肯定能得到更多的认同。”(记者 蒋劲劲)