房企扎堆"烧钱"旅游地产 或供大于求

　　●楼市调控下，房企偏爱旅游地产；统计显示，一季度进入旅游地产资金达2600亿元

    ●业内专家称，旅游地产≠旅游+地产，而是跨越了更宽的领域和行业，投资需谨慎

　　另辟蹊径是不少房企在本轮楼市调控启动后的普遍动作。在住宅市场以外，商业地产、产业地产大行其道。在这其中，房企对旅游地产的偏爱也凸现出来。

　　从白山黑水到海南椰岛，从山东黄海之滨到云南苍山洱海之间，旅游地产可谓遍地开花。有数据统计显示，今年一季度进入旅游地产资金高达2600亿元。

　　旅游地产，是房企业务新的甜蜜增长点，还是会被吹出泡沫留下隐患？业内外很关注。

　　地方与房企“双赢”梦想

　　2600亿。根据旅游财富网初步统计，今年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模超过2600亿元。

　　而从单个区域市场看，云南省目前就吸引了包括万达、世纪金源、中坤、龙湖、方兴地产、中弘股份等几十家企业。旅游地产，今年很热闹。

　　旅游地产本身不是一个新话题。无论是万达、华侨城、中坤，涉猎旅游地产已经多年。但在本轮楼市调控启动后，更多的房企从主动应对到被动调整，都开始更多地涉足旅游地产。

　　由于旅游地产所依赖的旅游资源更多地位于三四线城市，房企向旅游地产的发力，一方面避开了住宅市场的波动，另一方面也避开了作为调控重点的一二线城市。

　　对于地方特别是三四线城市来说，房企的进入就意味招商引资的成功，意味着可以期待的税收、就业等等。因此从很多细节就能看到地方政府对房企进入的重视。例如，某旅游度假项目奠基，从省到市县，主要领导全部出席。房企获得旅游地产项目，地价也更为优惠。根据媒体报道，在云南西双版纳，多数土地价格在每亩50万元左右，而某家企业的拿地成本只有每亩20万元。

　　房企以财力和能力换资源，地方以资源求关注、换发展，旅游地产因此在多地扎根开花。

　　旅游地产需去“地产化”

　　对于目前旅游地产开发，特别是部分城市近乎扎堆的开发，业内人士认为这难免造成市场的供大于求。

　　一位熟悉西双版纳的房企老总就对记者表示，先期房企的进入已经带进去很多外地炒房客。而如今更多企业的进入，未来大量市场供应的形成，能否有足够的市场需求，“很不乐观”。目前，在西双版纳一地，就汇聚了世纪金源、万达、中弘、雅居乐等房企，项目动辄几千、上万亩，“未来肯定少不了外地投资客进入”。

　　除了对投资客炒房助推泡沫的担忧，还有专家认为，旅游地产目前地产味太浓。而目前房企旅游地产主要获利还是来源于物业销售，或者说这是主要资金平衡手段。中国房地产学会副会长陈国强就表示，旅游地产不是简单的地产加旅游的概念，需要房企更强的资源整合，更高的规划及运营能力。

　　北京一家旅游规划公司总经理还认为，目前房企“圈资源”的初衷很重，而在开发过程中，旅游地产项目开发过于强调国际化，而不是本地化，远离了本地特色的自然和人文资源，这对项目所在地来说并非幸事。

　　模式探索

　　模式1：“下海”

　　滨海地产 投资动辄超百亿

　　在旅游地产中，主打“滨海资源”是最为普遍的。记者了解到，依托优越的滨海资源进行旅游、度假地产开发可谓是国内最早、最流行的旅游地产模式，典型代表为海南三亚。

　　叫板三亚

　　上世纪90年代，海南掀起的房地产开发热潮以泡沫破灭告终。而2010年初，海南被国务院确认为“国际旅游岛”至今，地产开发热度飙至新高，雅居乐清水湾开盘至今销售已超200亿元，堪称公司“提款机”。

　　三亚的榜样力量使全国东部各沿海城市纷纷以发展“滨海旅游地产”作为城市经济增长的新发动机，涌现出一批叫板三亚、投资超过百亿元的大盘，而其目标客户几乎都以外地客户为主。

　　其中，最为知名的有：世茂集团在大连金渤海岸旅游度假区的世茂·御龙海湾，总投资高达500亿元；佳兆业在辽宁东戴河新区的度假项目，预计投资达500亿元；金融街集团在广东省惠州巽寮湾投资的金融街·巽寮湾，总投资预计达200亿元；河北卓达集团在山东文登的卓达·香水海项目，也预计投资超百亿元。

　　开发周期多超5年

　　记者从上述项目相关负责人了解到，公司在拿地前几乎都考察过三亚的土地，但最终都选择了放弃。业内人士指出，三亚地价过高，房价更被提前炒热，而政府受到土地出让指标的限制，使可出让的成片土地稀少是主要原因。

　　“三亚海洋资源优越，但缺乏四季生活、日常居住的条件。”世茂·御龙海湾项目相关负责人告诉记者，世茂·御龙海湾是集团有史以来投资最大的项目，占地2000公顷，其中陆地面积1000公顷，填海面积1000公顷，是中国目前单一开发的最大度假综合体项目。据悉，世茂该项目的总投资500亿元，整个建设周期预计5-10年，全部由世茂集团自己投资、开发、建设。其目标是打造一座“海上之城”，规划的82项商业、生活配套一反滞后住宅的“行规”，正与住宅项目同步修建。

　　记者还从龙湖地产获悉，其位于山东省烟台养马岛的龙湖葡醍海湾5月中旬入市。今年龙湖将推出8个度假项目，其度假产品“山·海·湖”系列目前已经形成了近百亿元的销售规模。

　　“投资额大不代表就有泡沫或烂尾风险，大项目开发周期一般在5-6年以上，主要看开发商的资金实力和开发经验。”中国商业地产联盟副会长王永平表示，滨海开发中投资几百亿的项目总体上还比较少见。业内人士分析，在当地政府的支持下，被引入的开发商也可以在资金借贷上获得银行支持；但目前海南的国际旅游岛还处在概念阶段，“旅游滞后，地产热炒”也需引起警惕。

　　“模式尚在探索，房企投资要理性”

　　●王永平(中国商业地产联盟副会长兼秘书长)

　　旅游地产的主体功能是旅游，回报特别慢，开发商会要求地方政府给他们配套一些可以销售的、用以快速回笼资金的住宅、商业，来“养”旅游地产，这也是其向政府拿地时候的“筹码”。

　　比起商业地产，旅游地产的开发不算热，还处于发展的初期，形成的规模效应也不大，只有少量开发商进行大体量投资。

　　现在很多房地产开发公司看住宅市场不行了，就开始向其他产业地产发展转型。但也需注意，这些新兴的产业在中国不是特别成熟，商业模式还在探索当中，所以投资一定要理性，而非赶什么“风潮”。

　　模式2：“上山”

　　移情山地 房企欲造高端度假区

　　万达聚焦长白山

　　当万达在商业地产领域高速扩张成为一种现象被业内外津津乐道之时，万达集团董事长王健林却提出：“2020年万达商业地产的收入比重将降至50%以下，彻底实现转型。”其转型中很重要的一个板块，即开辟出文化旅游的新战场。

　　早在2008年，由万达牵头，联合了联想控股、中国泛海、内蒙古亿利资源集团、辽宁一方等五家中国民营企业，在长白山、西双版纳、大连金石、海南等地开疆拓土，计划打造国际一流水准的旅游度假区，总投资超过1000亿元。毋庸置疑，旅游度假产业将成为万达未来发展蓝图的支柱产业。

　　作为万达旅游度假产品系中的首个项目，占地21平方公里、投资200亿元打造的长白山国际旅游度假区南区将在今年7月率先正式面市，其中度假酒店区、旅游小镇先行营业；而滑雪场受到季节性因素影响，最晚于年内正式营业。据万达集团相关负责人介绍，该度假区北区的住宅项目长白山明珠在2010年9月已开始全国推售。

　　方兴开卖雪山下别墅

　　“上山”发展旅游地产不止万达一家。今年初，方兴地产在云南省丽江市古城区束河片区摘得地块，着手打造方兴迄今最完整的旅游度假综合体项目。该地块也是丽江城区最靠近玉龙雪山的地方，方兴将其定名为金茂雪山语，包括顶级度假酒店、奢侈商业品牌及叠拼、独栋别墅，项目整体预计在2014年底全面运营，目前正在进行度假住宅产品的前期推广，叠拼别墅定价为16000元-20000元/平米。据项目相关负责人介绍，通过前期蓄客情况，可以看到国内一线城市及沿海城市的享受型客户对于此类度假产品需求旺盛。金茂雪山语营销总监葛怀恩表示，项目不仅致力于在丽江古城打造一个新的中心，并且要在国内高端旅游度假综合体项目中成为标杆。

　　模式3：借古

　　借古“育金” 历史文化旅游地产热

　　借助历史与文化卖点，发展旅游地产，也是当下不少企业的开发模式。在这当中，有的旅游味更重一些，有的地产味更重一些。

　　注重保护古迹和文化

　　作为在国内经营管理几十个旅游景区资源的企业，中坤集团的旅游地产首先有旅游业带来的收入，例如在“世界文化遗产”安徽宏村的门票收入。在保护历史文化旅游资源的基础上，中坤在这些景区周边拿地发展酒店、商街、会所等持有物业，进而形成经济收益。相对于这些旅游地产开发收益，门票收入的权重已经很小，有的古镇或古村落已经不收门票。

　　包括在今年备受关注的普洱项目，吸引中坤前去投资的除了自然气候资源，还包括少数民族的文化魅力。中坤也有意保护、打造少数民族原生态的演出。在中国普洱休闲养生部落的构想中，中坤规划的项目包括户外徒步基地、大型实景演出、养生、禅修、康复基地等等。

　　借势古城可锦上添花

　　房企利用历史文化古镇资源，有的是直接在旅游项目上淘金，有的则是借势。

　　世纪金源位于云南腾冲的世纪城项目，就属于借势。据记者了解，腾冲世纪城项目本身和有“中国魅力名镇之首”的和顺古镇没有直接关系。腾冲世纪城本身的开发，更多的卖点在于腾冲的自然条件，包括空气、气候、温度以及世纪城未来规模和规划优势。

　　在这些优势资源背景下，世纪城距离和顺古镇较近的区位优势，加上腾冲本身的历史文化积淀，又都可以给世纪城锦上添花。世纪城直接的收益仍然来自房地产开发和酒店经营等。

　　位于天津蓟县盘山国家5A级风景名胜区的绿地盘龙谷文化城也类似。历史与文化旅游资源本身成为项目的重要卖点。

　　模式4：主题公园

　　“造景”投入高 易成房企“滑铁卢”

　　相较于借力滨海、山林等自然资源进行地产开发，主题公园模式的旅游地产可谓“无景造景”，前期巨大的建设投入、后期的运营管理对开发商都是一大挑战。

　　需有旅游龙头企业主导

　　业内人士介绍，以迪士尼为代表的主题公园模式是旅游开发中最倚重“旅游”运营能力的一种类型，一次性投资大、回收期长的特点，需要地产的短期收益回收投资；但战略重点最终还是在旅游上，所以一般只能由运营经验丰富的旅游龙头企业主导进行。

　　“目前国内拿地开发主题乐园的仅有少数房企，远未形成规模化。”王永平如是说。

　　如国内主题公园龙头、一直将“中国迪士尼”作为目标的华侨城集团，有27年旅游项目开发经验，虽然收益大部分来源于住宅销售，但其定位始终是旅游公司，而非地产公司；近年崛起的新秀大连海昌集团是大连老牌旅游龙头，目前正在重庆、成都、武汉等地复制“老虎滩极地海洋馆”品牌，进行旅游和周边住宅项目开发。

　　用地多为低价协议出让

　　记者了解到，由于主题旅游公园项目能为当地带来大量税收和就业，成为地方政府招商引资的重点，主题公园的开发土地一般采用协议方式出让，成本极低，如华侨城在成都项目的楼面价平均80万元/亩，海昌在博鳌的项目楼面价仅649元/平米，住宅项目利润惊人。

　　这也成为房企进入旅游地产的一大诱因。如近期频频在旅游地产出手的中弘地产，仅4月便签订了云南、山东等三个旅游地产项目的合作开发协议，据称总投资规模超过200亿元。记者获悉，中弘旗下的北京怀柔主题公园项目目前仍处于一级开发中。

　　谨防旅游地产成圈地圈钱手段

　　●陈国强(中国房地产学会副会长)

　　旅游地产目前方兴未艾原因有三：第一，和住宅市场受调控的背景分不开；第二，与房地产企业的转型升级分不开，房企发展过程中实力有所提升，必然会进入到类似于旅游地产这样的复合型地产领域中；第三，部分开发商的投机心理也炒热了旅游地产，实现其“圈地圈钱”的目的。

　　此前旅游地产热时，也不乏出现过烂尾项目和泡沫。不管是开发商和消费者都要抱着理性的心态，不能急功近利，为圈地而开发。对于投资商来说，在投资旅游地产之前，一定要对自身的能力有一个清楚的评估，不能盲目跟风。对于消费者来说，置业时要有鉴别的眼光，不要受一些宣传的蛊惑。记者 张旭 自曾晖 李捷 实习生 李雪莹 方王洋