房企海外银团贷款 抑制楼市调控效果

　　今年以来，我国楼市进入到一个令人窒息的僵持阶段。这是一场购房者与房地产商的博弈，购房者还在等待房价的继续下滑，而房地产商则仍然死扛。没有销售量，就没有回款。死扛下去的底线是资金链不会断裂，所以确切说这是一场有关资金链的博弈。

　　管理层一方面要调控楼市，确保刚需购房者的需求。另一方面，经济下行压力之下，过度打压房地产市场不利于稳增长。这时候，任何政策的出台都会被市场过度解读。近日，央行重申房贷利率优惠七折不变，以及银监会发布的《商业银行资本管理办法(试行)》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，这两项政策都被一些媒体解读为放松楼市调控。两部门很快进行了澄清，但这种“躺着中枪”的事情并非偶然，背后难免有地产商推波助澜之嫌，企图通过舆论造势忽悠购房者加快进入市场。当然更显示出房地产企业对资金的渴求，希望监管部门放开资金闸门。

　　去年限购令的出台，楼市成交量萎缩，房地产企业面临资金困境。在股市、信托、银行等融资渠道都受阻的情况下，一些大型房地产企业开始转向海外市场融资。根据中原集团研究中心从公开渠道监测数据，十家标杆房企近几年融资动态显示，今年以来海外融资力度明显加强，截止到5月份，监测到的17笔融资中，海外融资占到12笔，折合人民币达230亿元。更重要的是，这230亿元海外融资仅仅来自于华润、中海和雅居乐三家房企。这个统计还不包含其它数十家在香港上市的内地房企。从公开资料可以看到，今年合景、碧桂园、龙湖、新世界发展、越秀地产等多家港股内地房企进行了海外融资。

　　为了加入到海外融资的盛宴当中，招商、万科等地产龙头也相继赴港“买壳”，谋求境外融资平台。其实，在港股购买壳资源，不仅意味着股权融资，随之而来的是海外市场更加便捷的银团贷款、可转债、票据融资等多种方式。这其中最受房企中意的当属银团贷款。SOHO中国刚获批的这笔银团贷款将以伦敦银行同业拆息或香港银行同业拆息加每年4.25厘的息差计息，折合年利率仅为4.6%。龙湖地产在4月份获批的24﹒3亿港元银团贷款，利率也仅为香港同业拆息加4厘。这与房企在内地市场动辄百分之十几利率的融资相比，成本相差悬殊。一笔10亿元的贷款，海外银团贷款比内地融资平均每年少支付上亿元的利息。

　　银团贷款还有一个好处在于，它属于信用贷款，并不需要资产抵押。但申请却并不容易，银行对企业要求比较高，能够获批的也仅仅是那些超大型房企。用当下流行的话就是，“高富帅”才能获取“白富美”的芳心。这本是外资行与房产商两厢情愿的私事，但却刺激到了内地“屌丝”购房者。获得低息贷款支持的房企，有底气跟刚需购房者死扛到底。房企依靠海外融资得以缓过这口气，接着又迎来了三年来首次降息。虽然央行之举并非为刺激楼市，但深陷资金困局的房企却如同打了一剂强心针。终于，“屌丝”抗不过“高富帅”。国家统计局数据显示，5月全国商品住宅成交环比增长16.37%，成交额环比增长19.12%。

　　在现行外汇监管法规中，海外借款是无法直接流入内地的。但现实操作中，房企各显神通，总有各种渠道将资金回流。比如成立合资公司，以外商直接投资方式注入资本金。海外低息银团贷款客观上已经抑制了房价调控效果，在这场购房者与房产商的较量中，购房者已然落于下风。假如降息原本只是货币政策调整，无意间给房产商带来利好，那么央行能否出台一些平衡措施，例如加强限制房企海外融资款回流，也给水深火热中的“屌丝”购房者一些扛下去的信心呢？ 肖怀洋