地王异军突起 还有多少地王会重来？

　　6月份，广州“地王”新鲜出炉。7月，北京出现4万元/平方米“全国地王”，风头瞬间由南转北。近日，上海市规划和国土资源管理局发布2012年第一次预申请公告，上海火车站北广场以北地块以47.46亿元的参考起始总价高调出场，该地块今年内如成功出让，则有望成为今年上海楼市的总价“地王”。

　　在楼市成交回暖的推动下，土地市场到底会热到什么程度？“地王”的诞生速度，会否“秒杀”疯狂的2010年？

　　市场现状：“地王”异军突起

　　别看现在土地市场风光，之前也有暗淡的日子。以广州为例，直到2月23日今年第6幅土地出让，才出现首次溢价。此后，不少地块又回归至底价成交的局面。

　　广州楼市非常敏感，无论是今年，还是2009年，全国楼市成交回暖，广州都是率先有所表现的几个城市之一。三四月份，广州楼市成交反弹没能很快传导到土地市场，上半年广州土地市场整体低迷，住宅地块表现尤为明显。中原地产提供的数据显示，2012年上半年，广州共出让住宅用地11宗，总面积52.31万平方米，同比下降4%；土地出让金16.43亿元，同比下降29%。

　　其他城市的土地市场表现同样如此。中国指数研究院公布的数据显示，1-6月份，全国300个城市共成交土地12778宗，成交土地面积51241万平方米，同比减少27%；其中住宅类用地3315宗，成交面积14720万平方米，同比减少44%。1-6月份，全国300个城市成交楼面均价为791元/平方米，同比下跌12%；其中住宅类用地成交楼面均价为1134元/平方米，同比下跌3%。

　　不过，楼市成交回暖，始终会传导到土地市场。在楼市“红5月”得以实现、6月表现不错的情况下，开发商拿地热情开始喷发。6月份，300个城市土地平均溢价率为10%。也正是在6月份，广州“地王”现身，并将广州的地王价从过去的“2万元时代”直接拉升到“3万元时代”。广州今年一级土地市场成交楼面地价同比得以增长近四成，“地王”功不可没。因为广州商住用地楼面地价增幅不足10%，配套用地出现下滑，而地王所属的商服用地增长了186%。

　　7月份，土地市场继续升温。北京出现楼面地价超4万元/平方米的“全国地王”后热度不减。本月17日，北京共有5宗挂牌土地成交，其中3宗住宅用地成交出现明显溢价，政府在一天之内土地出让金收入超37亿元。就在同一天，南京市国土资源局一口气推出41幅地块的土地出让预告，合共面积230万平方米，创南京市土地市场预告地块之最。

　　前景预测：“地王盛宴”难再？

　　房地产市场最豪华的“地王盛宴”，应该是2010年。这一年，广州白云新城诞生了楼面地价2万元/平方米的地王；在2010年12月16日，广州原来“1.8万元/平方米”的地王纪录三次被刷新。2010年“全国两会”刚刚结束，北京“地王”新鲜出炉，同一天内分别诞生了总价和单价两个“地王”。之前的2月份，上海商住性质的闸北区苏州河北岸地块以52855元/平方米的楼面地价成为“全国最高单价地王”。

　　两年之后，历史会否重演？

　　不会。积极参与土地拍卖的某上市房企品牌副总经理给出了否定的答案。在这位副总经理看来，严厉调控尚未放松，开发商花钱依然谨慎。值得一提的是，开发商的钱袋子里并不都装满了钱。瑞银证券日前发布策略报告称，今年以来的销售量是下跌的而非上涨。如果单看住宅的话，全国的销售额从今年年初至今下降了10.6%，全国的销售面积从今年年初至今下降了13.5%。瑞银预计，当前房地产企业销售额所对应的可持续的购地支出，面临显著的下行风险，全国大量的闲置土地储备也可能使得房企的购地需求长期维持在比较低迷的水平。

　　重演2010年“地王盛宴”的难度也许很大，不过，这并不妨碍个别地块表现抢眼。以广州为例，在2012年的供地计划里，有两幅白云新城居住用地，是开发商会争抢的“靓地”，如果推出时机合适，制造高地价的可能性很大。(记者 张秀钦)