昆明开发商扎堆观望 市场或呈量升价跌格局

　　抑楼市扶股市，近期国内有关于此的观点较多，也引来不少争议。

　　细心的市民或许已发现，昆明今年多了好些个塔吊林立的建筑工地，一片片高楼正拔地而起。不过，半年多过去了，昆明楼市并未迎来想象中的扎堆开盘现象，反而是土地拍卖时流拍屡屡出现。虽然有个别城市在政策微调方面蠢蠢欲动，但一有苗头中央立即要求各地严格执行调控政策不得放松。

　　抑楼市，效果怎样？出手还是等待？降价还是观望？答案正渐渐浮出水面，不少刚需购房者开始频繁四处看房，而业界认为下半年房地产开发商去库存压力依然较重，虽然下半年交易量将出现大幅回升，但价格应当是稳中有降。

　　趋势

　　社科院预警房价反弹风险

　　除了行业内人士，谁最了解房地产？这恐怕当属各个金融机构的房地产行业研究员和分析师们。在仔细查阅了近20位房地产行业研究员近期研报后不难发现，“房地产市场回暖”成为热词。而中国社科院财经战略研究院近日发布《中国住房发展(2012年中)报告》，也预警半年后房价存在报复性反弹风险，建议取消对首套房的贷款优惠利率。

　　6月份房价9个月后首次止跌回升，国家统计局18日公布的6月份70个大中城市房价数据显示，新房价格环比上涨的城市由此前的6个增至25个，二手房环比上涨城市数量由18个增至31个。

　　中银国际地产行业分析师、CFA袁琳认为，随着信贷的进一步宽松，刚需及改善型需求得以进一步释放，购房者心理预期也更为积极，成交量和成交均价拥有维持高位的支撑，预计7月房地产市场的销售将呈现淡季不淡的情况。

　　行情

　　一环二手房价格降幅不大

　　“2008、2009年，我们一天可以卖出一两套房子，而现在基本上是一个月卖一两套”，新亚地产翠湖店的经理杨先生说。受国家宏观调控的影响，他认为现在观望的买家比较多，觉得房价还会跌。但是市中心的房子抗跌性比较好，基本上没有跌。据建设路的一家中介的负责人胡先生介绍，学区房不仅没有跌，这两个月还一直在涨价，涨幅在5%~6%，均价维持在每平方米1.1万~1.2万。

　　胡先生也认为市中心房子的需求是刚性的，未来跌的可能性不大。

　　不过，相较上半年较为惨淡的状况，两位负责人都觉得下半年开始市场回暖了很多。胡先生认为，最主要的原因是银行的两次降息的刺激。“我们算笔账，要是贷款30多万的话，降息以后一个月可以省200元左右，很多买家看准了这一点才下手买房。其次就是开学将近，需要陪读的家长也开始蠢蠢欲动。”

　　态度

　　开发商们仍然在扎堆观望

　　央行两度降息和数次下调存款准备金率让原本深陷泥沼的房地产开发商们又看到了新的曙光，不少房地产开发商均表示“根据后续行业政策情况来决定下半年的开发和营销思路”，观望成了不少房地产公司的共同态势。

　　“住宅限购我们可以开发写字楼”，云南农耕房产开发公司总经理顾刚说，受行业宏观调整政策的影响，房地产市场前期出现了“量价齐跌”的情况，但房价的回落幅度并不算很明显。在他看来，当前房地产市场仍处于矛盾期，过紧的行业调控不利于房地产及相关上下游产业的发展，而一旦调控政策松动，房价又会出现报复性反弹，也不利于行业的长远发展。

　　和多数开发商一样，顾刚也在观望。“看行业政策会发生什么变化，现在谈这些都没有意义”，他认为，和上半年一样，昆明的房价难以出现大幅降价，但不排除部分开发商根据自身情况，采取打折等多种方式促销。

　　“目前楼市出现回暖的基础依然较为薄弱，借势盲目涨价肯定是不可取的。”一位不愿具名的开发商说，若出现盲目涨价，将导致购房者再度观望，毕竟去库存是下半年最重要的工作。

　　表现

　　两度降息后出手市民增多

　　“我是急着买房，不然又涨上去了就不划算了。”与那些持观望态度的人相比，准备购置婚房的80后小傅显然等不起。

　　“太旧的房子不好住，但是未满5年的房子则缴纳的税费太多了。很多次下定决心出手时却又遇到房东坐地起价。看看情况再说，要是九、十月份房价有所回落就买，实在不行只能等到年底了。”小傅说，几个月下来她和未婚夫为了房子到处跑，实在是筋疲力尽了。

　　相比之下，小李与同龄人相比，运气实在不错。

　　毕业后他进入了一家房地产公司销售部门工作，短短1年间他就赚足了买房的首付款。

　　“上个月正好公司推出了新楼盘，销售还是比较火爆的，我一个月就卖掉了10多套房子。”小李坦言自己也没想到运气会这么好。受房地产行业调控政策的影响，他进入公司好几个月业绩都比较惨淡，今年初的房子更是很不好卖。但随着银行贷款利息两度下调，看房买房的人明显多了起来。

　　观点

　　销量下半年有望企稳回升

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长、华创证券首席经济学家巴曙松向本报记者透露，在房地产调控政策不加码前提下，下半年房地产投资有望企稳回升。这种判断的变数来自于房价的局部性、阶段性反弹引发更为严厉的调控政策力度加码。

　　“1个月内的两次降息对居民刚性需求部分的住房购买力的提升，以及房地产销售的季节性因素都将可能导致下半年销售好于上半年，这有助于推动房地产新开工下滑的趋势在未来一两个季度得以企稳回升。”巴曙松认为，从市场波动的历史数据分析，通常在房地产投资中，在建面积的贡献率为70%左右，新开工的贡献度在30%左右，但是由于在建面积相对稳定，房地产新开工对投资的边际影响更为明显，而新开工又在很大程度上取决于销售进展，从历史数据观察两者时滞通常为一两个季度，即房地产销售触底后房地产新开工会见底。

　　“房地产销量有望在三、四季度企稳回升”，巴曙松预计，下半年应当关注两次降息和刚需释放及季节因素的叠加效应。