济南二手房房价企稳 现在是购房好时机

　　近两个月的连续降息，使得购房者的月供减少，减轻了购房成本，成为刺激部分人购房热情的因素。自6月底以来二手房(住宅)周挂牌均价5次上涨后首次下跌，不少二手房主都在等待房地产市场传统意义上的“金九银十”，希望在这个期间能将房子卖个更高的价格。上一周，刚需二手房卖家继续收窄议价空间，对二手房成交量的压迫也慢慢呈现效应。受市场回暖的影响，一些刚需二手房源的议价空间不断缩小，甚至出现了不少房主涨价的情况，也有很多房主急于出售手上的房源，导致了挂牌均价环比上周出现小幅下跌现象。（朱晓明）

　　不管市场如何

　　刚需购房者买房应趁早

　　楼市触底显现。虽然环比降速趋缓，但说要反弹还为时尚早，不仅经济基本面不支持，而且高库存和巨量潜在供应更不支持。比反弹可能性更大的是，市场会反复触底，直到经济基本面回升。房地产调控形势严峻，房价或迎报复性反弹，因此，刚需购房者买房趁早。不管市场如何，只要你耐心寻找，就一定能够发现一些相当不错的房源。目前的房地产市场，调控已经到了底部，甚至可以说触底。楼市快速回暖与反弹的现象暂时难以出现。预计经过这一段时间后，市场会逐步回暖，回暖的时间长短要看不同区域的市场供求状况以及地方政府的相关政策实施力度，各地市场不可能齐步走，因此不能一概而论。但目前总体上市场大势是触底运行，下一步就是逐步回升。业内人士认为，尽管楼市近期出现量价齐升，但入市项目定价依然谨慎。虽然房价继续下跌的可能性不大，但是在政策调控持续落实的背景下，未来价格上涨的幅度有限。

　　济南二手房挂牌均价为8636元/平方米，跌幅为0.56%

　　自6月底以来二手房(住宅)周挂牌均价5次上涨后首次下跌，3月份以来二手房成交量呈现上扬趋势，回暖的最主要动因就是已被压抑两年的刚性需求的集中释放。地方政府微调、货币政策相对放松，担忧房价上涨的心理恐慌促使消费者预期发生微妙变化。2012年7月23日—7月29日，济南二手房(住宅)挂牌均价环比上周出现小幅下跌。据搜房网二手房数据监控中心数据显示，上周全市二手房(住宅)挂牌均价为8636元/平方米，跌幅为0.56%。2012年7月23日—2012年7月29日，济南各区县本周最热门搜索商圈分别是：建设路(市中)、浆水泉(历下)、工业北路(历城)、堤口路(天桥)、南辛庄(槐荫)、国际会展中心(高新)。其中市中区和槐荫区热门商圈出现变动，建设路(市中)搜索量明显增长超过王官庄位居第一；上周槐荫区搜索量排名第一的营市街这周出现大幅下滑，不在前五名之列，上周排名第三的南辛庄在这周上升两位至首位。

　　从各行政区挂牌均价的走势来看，全市六大主城区的二手房住宅挂牌均价呈“涨少跌多”的态势。六大主城区中有四个区住宅挂牌均价环比下跌，只有历下区、市中区出现小幅上涨，其中历下区10174元/平方米，涨幅0.11%。市中区9220元/平方米，涨幅0.88%。在环比下跌的城区中，槐荫区跌幅最大，环比下跌3.04%，挂牌均价跌至7439元/平方米；其次是天桥区，跌幅为0.45%，挂牌均价跌至7568元/平方米；再次是历城区，跌幅为0.39%，挂牌均价跌至8242元/平方米；高新区跌幅最小环比下跌0.16%，挂牌均价为8517元/平方米，下跌仅16元。

　　改善型置业者即将进入

　　换房高峰期

　　成交量的大幅反弹，业内人士分析，一个月时间连续的两次降息，对购房者的影响非常大。降息后购房者月供减少，实际支付能力增加。而更重要的是，信贷政策出现变化导致购房者对房价的预期出现变化，看跌的购房者明显减少，刚需和改善型入市的积极性明显提高。目前改善型也逐渐成为“刚需”，不少市民表示，正在积极看房，实施酝酿多时的换房计划，希望伺机“小房换大房”。对此，业内分析人士认为，这批改善型置业者即将进入换房高峰期，将进一步带动二手房的销售，再次引领居住风向。一位业内人士则坦言，“目前的淡市，已是大家公认的抄底入市的好时期。当不少人淘到实惠房源之后，不少改善型刚需也开始按捺不住雀跃的心，准备伺机行动。”目前消费者有关房地产市场的消费信心尽管显示乐观，但部分业内人士表示，估计8月份二手房推盘量接近7月份的水平，成交量和成交价仍会保持回升态势，八月份的市场状况可能既不像往年一样遭遇明显淡季，也不会出现成交暴涨，成交量将保持温和状态，甚至出现小幅反弹，这是因为目前政策层面正值刺激刚需的调整阶段，刚需应该会在未来一个季度继续释放，但资金面压力将持续存在，市场供需保持一定水平，不会出现大幅下滑。

　　不要错过最佳置业时机

　　“该出手时就出手”

　　央行两次降息主要利好经济，但其也一定程度上影响购房人心理预期，部分刚需和改善型客户担心房价上涨，入市积极性高。业内人士认为，自6月以来央行连续两次降息，降息利好效应正逐步积累，济南市场预计接下来的一两个月内购房者消费意愿继续加强，成交会有一定放量。在7月份济南房价市场稳定的同时，未来价格上涨的压力仍然存在。不过济南市场和业内人士普遍认为，将来即使房价上涨，也是小幅度的，大幅反弹的可能性基本不存在。在楼市成交淡季的八月份，二手房成交会再攀高峰，房价亦在一个相对稳定的状态，很大可能是今年的一个触底价。在这种阶段，购房者迎来一个买房的好时机。业内人士认为，二手房市场淡季不淡，是由于购房者从观望态度转为理性思考，被压抑的刚性需求得到释放。“再调控也就这样，该出手就出手了。”伴随着成交量的持续上涨和客户置业态度的积极乐观，未来楼市转暖基本已成定局，房价今后恐有抬头之势，购房者应该理性认清当前形势，以防错过最佳置业时机。

　　购房应注意细节

　　一、地理位置优势、交通便利是首要因素。

　　二、方便的购物、就医、教育环境。

　　三、避免潜在的质量隐患。

　　四、及时拿到产权证，为以后对房屋“处置”提供方便。

　　购房前，考察房子周围的湿度状况，以春夏季或阴雨时节较适合，在秋高气爽或干燥的冬季，常常不容易觉察到湿度的差异。

　　买房不同于购买其他产品，一定要注意购房细节。

　　收集材料，明确需求

　　想买房子的第一步就是收集房源信息。一般来说，报纸、电视、网络是获得房源信息的主要途径。购房者需要综合三种媒体的优势，全面细致考察房源信息。

　　锁定目标，仔细选房

　　选房是个技术含量很高的活儿。选房前你要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。

　　如购买的是现房，可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能以户型图来作为选房依据。这个时候，购房者一定要学会看户型图。

　　一般来说，选房要从房子六个方面来考虑是否买房。六个方面包括：地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向、物业管理。

　　理性交款，慎重签合同

　　当选好了开发商和房子后，购房者就要向开发商或代理商支付一定数额的订金并签订房地产认购书。

　　在此之后，开发商会根据认购书要求让购房者缴纳余下的房款。购房者可以选择一次性付款方式，也可以根据开发商要求分几次付清全部房款，开发商会向购房者开具付清全部房款的发票。另外，购房者若选择按揭贷款的话，交付首期款后，要签署正式的房地产买卖合同。

　　在签订合同的时候，如果有需要与开发商特殊约定的内容，要另签附加合同。如果有条件，可以找律师协助。