低收入住户欠交管理费 保障房物管陷入困局

　　广州最早的保障房小区之一聚德花苑早前四换物业公司，今年4月才进驻的滨海物业管理公司，已经是第五间公司了。滨海公司的进驻，曾许下“五大承诺”，包括实施门禁卡以改善治安，得到大多数业主的支持。然而，时至今日，门禁卡实施受阻，盗贼仍屡屡光顾，以监督公车私用出名的草根明星@广州区伯，也居住在此，近日他发表的关于聚德花苑物管问题的微博引起不少人关注，10元钱的门禁卡收费争议背后，凸显的是保障房小区物业管理的纠结，由于不少住户收入偏低，总是希望少交钱甚至不交钱，而物业管理方收钱困难，服务毛病多多，住户因此更加不愿意交钱，争议从物业管理费到房屋维修金持续不断，小区环境长期难以改善。

　　在保障性住房小区，住房分经适房和廉租房，在住经适房的业主中，有相当部分人是好不容易经过数年之后才交清购房贷款的，因此房子居住一段时间要进行物业维修，总有相当部分的业主不交物业维修费。但只要有人不交，其他交的人就感到吃亏了，结果物业维修很难筹集。

　　而住廉租房的租户，相当一部分人还领着“低保”，并用领来的“低保”交纳房租和物业管理费。虽然物业维修费由政府负责，但还是有部分租户不交物业管理费。保障性住房小区的物业管理费本来就比商品房小区的低一半，再收不齐的话，物管公司的运作困难了。

　　“公共收益”引争议 仅两成人交物管费

　　11月20日下午，记者在聚德花苑南区的O2栋203房见到了吴先生，他指着厕所的不锈钢防盗网对记者说，“这是新装的，之前盗贼就从这里爬进屋子。”吴先生说，在11月13日，他一早起床便发现家里被小偷“光顾”了。“1500元现金、手机、羊城通等等，都不见了。最近，这一带已发生多起失窃案了。”吴先生说，派出所干警判断很可能是外来人作案，但装监控摄像头，物管公司说没钱，而实施门禁卡，在西区受阻，什么时候能在南区实施，还不知道。

　　聚德花苑是广州市较早建设的保障性住房小区之一，共有多层住宅82幢，高层4幢。这些楼分为东、西、南、北4个区，其中，东区附近有菜市场，西区内设有有幼儿园、小学和卫生院，东区附近设有医院。小区近期搞起了门禁卡，引起了部分业主的反对。

　　区伯一边向记者出示他的门禁卡，一边说他并不反对搞门禁卡。但聚德花苑共有4个区，由于功能分散，一个住户在这里生活，至少要进出三个区，也就是说至少要拥有三个门禁卡。再就是“物管公司未向住户征询意见”，而且，每个门禁卡卖10元一个，太暴利了。

　　就区伯提出的问题，物管公司的王德武和聚德花苑前业委会主任萧河等人对记者作了说明。首先，整个聚德花苑一个门禁卡可以畅通四个小区，而且持卡人只能进自己所住的大楼。同时，在使用门禁卡时，住户信息会直接反馈到终端并存档。其次，在物管公司的“五大承诺”中提到，要逐步实行电子门禁管理，当时就得到大部分业主同意。还有，门禁使用的是IC卡，具有双重加密的功能，无法被克隆，因此成本7元。而且，每张门卡收取的10元，仅是押金。

　　区伯等人又提出，聚德花苑南区有停车的“公共收益”，为什么不能用来搞门禁卡？整个聚德花苑有6800户，每户配发三个不收押金的门禁卡，总共才20万元。据悉，南区每晚可停90辆车左右，区伯认为，每月至少有2万多元，而物管公司的人说，没那么多，只有1万元。而且这些收入用于保安的工资了。对此，区伯等人颇有意见。物管公司的“五大承诺”中，其中一条称：“所有公共收益归全体业主所有”。 而停车收入用于保安工资的做法，与承诺相悖。

　　物管公司的解释是，保安也是为全体住户服务的，停车收入用于发保安工资，不算他用。而区伯等人不认同，因为停车收入也是“公共收益”，收入的情况要告知全体居民，如何使用要征得他们的同意。

　　但物管公司感到委屈，他们进驻聚德花苑第二个月，遇上小区电梯年检，就花费了16万多元。接着还更换老化水泵、路灯、通浚小水渠、化粪池、整治绿化带等，又花费了10多万。而他们最为头疼的是该收的物业管理费，仅有两成的人交，所以他们不得不将停车费补充用来发工资。

　　对此，广州市物业管理方面的专家孙威力、谢小毅不以为然，他们认为“公共收益”绝不能与物管公司运作所需的费用混作一谈。他们称，正在征询市民意见的《广州市物业管理办法》，也认为“公共物业收益归全体业主所有”。

　　经适房住户收入低 筹集物业维修费有难度

　　萧河在接受记者采访时称，聚德花苑就物业管理的问题，物管公司和部分住户的矛盾由来已久，主要原因是聚德花苑多幢大楼的使用时间已接近20年，许多设施老化，需要维修和更换，也就是需要物业维修费。部分住户认为，物业维修费应由物管公司负责，因为他们已交物业管理费。而物管公司认为，物业管理费只包含公司运作、治安和保洁等费用，不包括物业维修费。

　　记者得知，聚德花苑的楼房，多处发生外墙脱落和渗水情况。不久前，住在西区A2十三楼的古先生，家里的西北面脱落了近2平方米的外墙，当时马赛克整块脱落，差点砸中楼下行人，而外墙往房间渗水严重，房间到处都有水浸泡的痕迹，每到雨天，水就不停地渗入。此外，西区的A1、A13、A14等大楼都有外墙脱落的现象。住在东区A4的一位阿姨十分激动地拉记者到她住房的楼顶看看。记者见到整个天台约百来平米，覆盖在天台面上的隔热层，全部从中间爆裂，断成四片，散乱分布。这位阿姨说：“这天台很久以前就开始漏水了，请物管来处理，物管推说没钱，于是住户只好自己请人补漏，修好了余泥也不清走。”至于聚德花苑内如电梯开关板松脱、消防设施损坏，大门门锁破损等问题，就比比皆是了。

　　萧河说，就物业维修费该谁出的问题，住户和物管公司发生了争执。越来越多的住户不愿交物业管理费，而因收不到物业管理费，物业公司的服务就自然越来越差。去年5月份，聚德花苑的前物业管理公司——嘉唐公司以未交物管费为由，将136户业主告上法庭，而前业委会因发现嘉唐公司无物业管理资质，反诉嘉唐公司，最终使其撤离。

　　之后，新的物管公司——滨海公司进驻，该公司在西区实施门禁卡，当月西区的物管费有五成的住户交。

　　萧河还说，依照目前的《物权法》和有关的《物业管理条例》，要求物业管理公司出物业维修费显然与这些法律、法规不符。因为公共物业归全体业主所有，维修自然也应由全体业主负责。但是，聚德花苑是保障性住房小区，居住的人以低收入为主，要他们交纳物业维收费有一定的难度。

　　在聚德花苑经适房5800户业主中，有相当部分人是好不容易经过数年之后才交清购房贷款的，因此房子居住一段时间要进行物业维修，总有相当部分的业主不交物业维修费。但只要有人不交，其他交的人就感到吃亏，结果物业维修费的筹集变得艰难。

　　在公共物业维修上，能产生公共收益的资源主要是停车费。但“公共收益”，只能解决公共物业维修少部分的问题，而公共物业维修的奖金，最终仍得由全体业主拼凑。否则，只能是看着小区一天天地破旧下去。对此，华南和谐发展中心主任周活林认为对“经适房”的业主来说，他们大都是低收入的人士，好不容易凑足购房款，又要为物业维修“埋单”了，这显然达不到让他们“安居”的目的。因此，政府应考虑，一方面对已推出的“经适房”，承担公共物业维修费，解决业主之间的纠纷。另一方面，政府以后不要再推出“经适房”，而是推出“公租房”， 物业维修费由政府负责，这样就可以减少很多矛盾。

　　对此，广州市住房保障办公室事务中心的卢少鹏主任回应：目前广州市政府还未考虑出资承担经适房物业维修费，但今后在相当一段时间内，保障性住房将不再新建经适房，而是集中建公租房，公租房的物业维修费由政府负责。

　　专家观点

　　政府应考虑出资补贴物管费

　　聚德花苑的廉租户有1000户，这些租户除了“住房特困”的原因住进廉租房外，他们当中的许多人往往也是“生活特困”的，靠领“低保”度日的。尽管政府是廉租房的业主，物业维修费由政府“埋单”，但他们当中许多户是欠交物业管理费的。

　　林先生于4年前入住聚德西区一无电梯的低层廉租房。因夫妻离异，现一人居住在约37平米左右的房子。他从事于保安工作，每月工资少于1500元，但要承担60元的房租及管理费，林先生坦言：“如果可以，当然是希望不用交房租、管理费啦！”记者了解到，对于领“低保”住廉租房的小区住户，用“低保”去交物管费，他们大多不太情愿。

　　这样，在保障性住房小区，一方面交物管费的住户越来越少，另一方面保障性住房小区的物管费电梯楼是每平方米1元，多层楼每平方米0.45元，还不及商品房住宅的一半，而所需要做的工作是一样多。相形之下，保障性住房小区物管公司的运作难度的确不小。

　　对此，周活林认为，本来政府规定的保障性住房小区的物管费低，是为低收入的住户考虑的，但没考虑物管公司的运作困难，时间一长，服务质量就难以保持。其实，香港的保障房全是公租屋，物管费是统一由政府负担的。因此，我们的保障性住房小区，政府也应出一定的补贴给物管公司，解决他们的运作困难，这样，出现的许多物管问题才有望解决。

　　卢少鹏称，目前政府已注意到保障性住房小区物业公司的运作问题，物业管理费欠收、过低的问题，但当中还有许多问题和细节需要深入探讨的。

　　记者 赵南坚 实习生 肖玫丽 袁贝宁 刘聪灵