三问房产税 征收模式成关键

　　近日，中国社科院发布主题为“新型城市化背景下的住房保障”的财政政策报告，建议对城镇居民家庭人均用房超过40平米的部分，按评估价格征收税率较高的保有环节房产税。此征收建议一出，立即引起业界关注。

　　房产税何时展开征收？以何种模式进行征收？征收后能否限制房价过快上涨？

　　Q1 房产税何时铺开？

　　日前，财政部部长谢旭人发表署名文章，对人们普遍关注的房产税改革方向、房产税能否发挥调节财富分配的作用等问题作出了阐释，并提出要通过深化房地产税制改革，总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开。种种迹象表明，房产税改革试点向全国推广已经进入倒计时。

　　那么房产税是否已经到了推出的最佳时机？在华西城市与房产研究院首席研究员温利阳看来，总的来说房产税的推出将是大势所趋，在重庆和上海试点以后，房产税全国试点将是一件水到渠成的事情，各项条件也基本成熟。不过温利阳认为，房产税的全国铺开，仍将遵循循序渐进的过程，可能先是先行试点，然后才是实施细则落地的进一步推广。

　　虽然近日关于房产税即将全面推广的消息很多，但四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东认为现在推出仍为时尚早，“明年上半年，甚至下半年可能会在全国更多城市展开试点，全面推广仍涉及到征收模式等问题需要解决。”

　　不过，房产税对于改革中国的整个财税体制来说，仍是大势所趋。谢旭人也指出，要统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。

　　Q2 房产税如何征收？

　　对于房产税的征收对象，一直以来是人们关注的焦点。其中，房产税是对存量房征收还是对新增量进行征收是关注的重点。

　　西南财大经济学院副教授刘璐认为，根据国外的经验，房产税一般都是采用对存量房进行征收的办法，一般征收的金额是总房价的0.5%—1%，在美国一些州甚至可能更高。

　　另外，房产税征收模式是按照套数还是面积征收，也是关注的焦点。在日前举行的中国社科院“新型城市化背景下的住房保障”财政政策报告上，建议对城镇居民家庭人均用房超过40平米的部分，按评估价格征收税率较高的保有环节房产税。对此，华西城市与房产研究院首席研究员温利阳认为，这样的征收办法过于严厉，按照人均住房40平米来说，一个三口之家的总住房面积只有120平米，被征收的范围应该说比较大。并且，目前我们买房的家庭单位是按照夫妻双方和未成年子女来计算。也就是说成年子女和父母居住一起，一般不以一个家庭单位计算，因此超过40平米的范围较大，被征范围太广。在温利阳看来，按照套数征收可能仍是一个比较科学的方式，另外重庆试点的对高档住宅进行征税的办法仍值得借鉴。

　　Q3 能否抑制房价上涨过快？

　　在众多业内人士看来，房产税如果对存量房进行征税，推出之后将对投资炒房客造成打击，将起到抑制炒房立竿见影的效果。甚至房产税推出后，限购等政策将退出历史舞台，房产税将替代限购成为抑制房价过快上涨的有力武器。

　　对此，华西城市与房产研究院首席研究员温利阳认为，限购只是为了抑制房价上涨过快的阶段性政策，迟早会退出历史舞台，房产税在一定程度对限购有替代性，对物业保有环节的征收，会让购房者付出更多炒房成本。但是房价上涨是否因此得到有力的限制，还取决于房产税的力度，比如对第三套房起征和第二套房起征，对市场的影响力是不一样的，究竟对炒房限制力度多大仍有待观察。

　　四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东则不认同房产税就能抑制房价上涨过快，“高房价更多是因为地方政府土地财政所导致，只要不改革土地财政的本质，就难以抑制地方政府的卖地冲动，高房价就难以从根本上消除。因此推动政府的财税体制改革，剥离政府对土地市场的参与热情和依赖，才是解决高房价的根本之道。”

　　|专家观点|

　　西南财大经济学院副教授刘璐

　　持有空置物业风险增大

　　房产税是对住房保有环节征收的税收，此前我们对房地产的征税更多是在流通环节，因此房产税实施后，会显著增加物业持有成本。目前来看，持有物业主要支付的是物管费，对于购房者来说是非常微小的成本。

　　根据国外经验，比如美国房产税一般在物业评估价的0.5%—1%，如果按1%的标准征税的话，房屋价值100万元，每年可能要交1万元的税，从长期来看，这个成本不低。

　　对于房产税的影响，可以从两个方面来看，一种情况是房产税最终被转嫁出去，提高了房屋的租金或售价。比如市区成熟地段比较优质的物业，房产税可能会转嫁到最终使用人的头上。另一种情况是，有一些投资者购买了多套房产，但是并没有准备出租，希望等待物业升值的，这样的投资者将面临更大的投资风险。总的来说，房产税将会在一定程度上抑制房地产市场上的投资需求。

　　另外，房产税可能还会产生一种叠加效应。如果房产税推广开来，而限购不取消，两个政策的效应会叠加，从而加剧投资需求萎缩。但对于刚需来讲，这个政策反而会导致刚需楼盘在一定程度上更受到购房者青睐。

　　华西城市与房产研究院首席研究员温利阳

　　房产税或比想象中“温柔”

　　最近关于将全面铺开房产税征收的消息很多，但具体的时间表、征收办法等仍是“犹抱琵琶半遮面”，更多实施细则仍在猜测中。

　　其实，无论房产税是对增量房征收，还是设定人均住房面积对超出部分征收，初衷和目的都是抑制炒房，让房地产回归到以自住需求为主的市场。因此，个人判断，房产税不会过于严厉，比如有专家说人均40平米起征，这样“杀伤”面或许过大，有“误伤”自住需求之嫌。

　　房地产市场下一阶段仍会以稳定为主。房地产市场在2005年调控以来，经历了多轮调控，目前在限购等一系列政策下，房地产市场正进入一个稳定期，房价基本得到控制。而宏观经济方面，经济仍存在下滑风险，不宜对房地产市场过度打压。

　　因此，未来将推广的房产税或以“试点”为主，落地后的房产税并非“洪水猛兽”，可能将比想象中的“温柔”。另外，在新房交易环节开发商要缴纳营业税、所得税、城建税、土地增值税、土地使用税等，而购买新房的纳税人必须缴纳契税、印花税等。未来在保有环节开征房产税后，交易环节的部分税收或将合并或取缔，因此真正增加的税收也有待观察。

　　四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东

　　房产税难从根本抑制高房价

　　高房价是地方政府对土地财政的依赖所导致，房产税只能在表面上增加购房者持有成本，抑制部分炒房需求，治标不治本。从根本上来看，不解决土地财政问题，难以彻底解决高房价问题。

　　导致高房价的原因当然有很多，地方政府对土地出让金的依赖，是最重要的一点。地方政府和开发商一起推高了房价，房产税虽然在一定程度上能为地方政府带来一定的税收收入，但这不能从根本上解决地方政府“钱从哪里来”的问题。

　　另外，对于房产税的征收，现在仍存在是向存量房还是新增量征收，按面积还是按套数征收等很多问题需要解决，短时间内把房产税全面铺开的可能性不大。明年之内可能会在全国更多地方进行试点，至于征收模式，可能会有更多尝试。 记者邹宇