向松祚：房地产调控不应"一刀切"遏制需求

【导读】政府工作报告提出，过去5年遏制了房价过快上涨势头。3月5日17点，经济之声评论：稳定房价需要建立长效机制。

据经济之声《央广财经评论》报道，政府工作报告进一步显示了政府对房地产市场的持续关注和调控的决心。温家宝总理在报告中说，过去五年，遏制了房价过快上涨势头。五年内建成保障性住房1800多万套，改造棚户区1200多万户。报告同时提出，今年要继续加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。

温家宝：加强房地产市场调控和保障性安居工程建设，坚决抑制投机投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制，和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展的长效机制，继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房的基本建成470万套，新开工630万套，继续推进农村危房改造。

《央广财经评论》，经济之声特约评论员、中国农业银行首席经济学家、中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚评论这个话题。

首先，向松祚表示，政府工作报告里的结论值得商榷。他说，最近又出台了新国五条表明抑制房价过快上涨的目标还没有达到，国家房地产调控更大的毛病是有几个怪圈，第一是调控后暂时降温，马上又升温，升温又再调控，然后又暂时降温。第二是房价上涨的幅度总是超过工资收入上涨的幅度，老百姓的感受和政府数字有差别。第三是，每次调控后，下一波房价上涨的势头反而更加猛烈，这说明确实有深层次的问题没有被房地产调控政策解决。

其次，向松祚质疑说，房价过快上涨用什么指标来衡量。从中央到地方其实没有一套指标来衡量什么才算是房价上涨平稳，什么叫做过快上涨，这个过快是跟工资上涨的幅度相比，还是跟GDP的增长相比。这都反映了现在房地产调控里还存在着很多深层次的矛盾，结构性的一些问题还没有得到根本解决，还需要深入探索，调整未来的政策。

向松祚指出，“稳定房价”是房地产调控的核心目标之一，正如报告里所说，建立房地产调控的长效机制是最关键的。无论是从2010年的国十一条、还是现在的新国五条，似乎总是在遏制这个需求，但是老百姓的需求是多层面的，比如有基本的住房需求、有改善性需求、有投资需求，用“一刀切”的办法来遏制这些需求有很大问题。

他提出，第一要建立房价的责任制，就是规定房价什么样的涨幅是合理的。第二，遏制房地产要从改善供给、增加供给的角度出发，因为随着城镇化的进展，随着老百姓收入水平的提高，住房的改善性需求是客观存在的，老百姓的财富不断增长，要投资，要分散，些人买房子作为一个财富储存手段也是正常的，不应该打击。

向松祚还说，现在的房地产调控可能有一个误区：过多依赖打压需求和遏制需求，而在供给的增长和供给结构的改善方面用力还不够，比如保障性安居工程，建立长效机制才是根本解决的办法，而不仅仅是建立一个问责制。

有评论认为，从最近刚刚出台的国五条对于调控房地产是有保有压的，比如会保刚性需求，但是对于投资投机性需求会出现一些调控方法。而在保障房方面，今年保障房基本要建成740万套，新开工630万套，这组数字低于去年和前年。

对此，向松祚认为要分开看刚性需求，他说，高收入阶层的刚性需求和一般老百姓的刚性需求是不一样的，保障房安居工程解决的是低收入老百姓的刚性需求，所以首先要“摸清家底”，了解全国究竟有多少人需要保障房安居工程的房子，制定详细的规划，而且每年必须公布有多少保障房已经竣工，已经分配到老百姓的手上了。

另外，保障房住房市场必需要跟市场化的商品住宅分开，价格机制也应该分开，并在保障房这一块增加行政管制手段。