买房因住“改”陷阱

　　买房置业对于大多数人来说，都是人生的大事。消费者拿出了真金白银，当然希望买到称心如意的房子。但有些时候，买房过程并非一帆风顺，买方与卖方、中介之间，可能出现各种摩擦，购房者也可能受各种误导。楼市事关民生大计，政府监管也非常严格，交易手续、流程等都有严格的把控，稍一变动就可能麻烦无穷。今天就是“3·15消费者权益日”，记者连日来深入市场调查发现，很多时候中介或者卖方把楼盘介绍语、购房合同、楼盘规划稍微改动一下，就可能给购房者带来巨大的损失，购房者在交易过程中要特别注意这种有关“改”动的陷阱。

　　案例一：改合同

　　签阴阳合同避税 房子差点被“贱卖”

　　2011年11月，市民陈先生通过某小型中介，约定以100万元实收的价格出让一套房子给黄小姐。由于陈先生购入这套房子时是60万元，只满3年且不是他的家庭唯一住房，需要交纳各种税费十几万元。按佛山的传统，陈先生需交纳的税费都由买方来负担。由于税费太高，黄小姐对购买表现出了疑虑。

　　陈先生在中介的劝说下，与黄小姐签订了“阴阳合同”，即一份是双方之间实际成交用的“阴合同”，写明成交金额是100万元，但另一份则是用来到房管部门备案的合同，成交金额为70万元。税务部门按后一份合同征税，税费的确少了。

　　双方签协议前，黄小姐就给了2万元订金，后来又给了60万元，并表示一下子拿不出太多钱，双方口头约定，余下的38万元半年内还清。但在办证过户时，黄小姐不承认“阴合同”的存在，陈先生才如梦初醒。几经协商，陈先生退还了黄小姐的两万元订金，外加赔偿了5000元，没有把房子卖给她。

　　专业人士解答：“阴阳合同”不受法律保护

　　房地产中介钱先生告诉记者，“阴阳合同”一般是买家为了少纳税或多贷款做的假合同，以前用得比较多，近些年来由于房地产监管越来越规范，一般不用了。

　　在他看来，签订“阴阳合同”的风险很大，一是出现像陈先生那样买家不认账房子可能被贱卖的情况，二是这样做违反了我国税收管理规定，一旦有关部门查实后，属于一般偷税行为，行政机关有权给予行政处罚。另外，签订了“阴阳合同”的房子再交易时，很可能会多交个税，比如陈先生100万元的房子，签订“阴阳合同”估价为80万元，若再交易时估价为120万元，比实际价格100万元只多出20万元，但却比前一次备案的价格多出了40万元，需要缴纳的个人所得税、土地增值税等也要增加不少。

　　案例二：改规划

　　开发商改规划 买家吃个“哑巴亏”

　　市民卫女士告诉记者，她于2010年在佛山某品牌房产集团的住宅小区购入一套170多m2的房子。“买的时候开发商说项目定位高端，承诺小区全是170m2以上的大户型产品，但后来却建起了100m2左右的小户型，还说会将东平河的活水引入小区，使整个小区园林湖泊以活水贯通，也没看到。”

　　但卫女士表示，开发商的这些口头承诺并未写购房合同里，也未做录音取证等。

　　开发商方面则说，该项目的规划设计变更是根据市场及国家宏观调控政策，依照法定程序进行的。变更后的规划，容积率、绿地率、建筑密度等指标没有变化，保持了原来定位的品质，不存在损害前期购房客户利益或违反合同约定的问题，业主的退房要求开发商不能答应。

　　政策解读：开发商改规划需经业主同意

　　业界资深人士黎先生表示，土地刚拿到时，通常只规定了容积率、绿化率等要素，开发商的图纸需与主管部门商量、适当调整后再公示。规划调整是楼盘在开发中很平常的事。

　　据了解，相关法规对楼盘规划调整有严格的规定：经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改，申请修改的必须报规划部门批准并经批前公示、座谈会或听证等形式，听取利益关系人的意见。房地产项目预(销)售时，应当将上述规划或平面图的公示图作为商品房预(销)售合同的附件。申请修改的，建设单位必须先暂停预(销)售，并取得该项目全部已预(销)售单元买受人和建设项目抵押权人的书面同意。

　　达人支招：对销售口头承诺录音取证

　　因开发商擅改规划，市民阿超联合其他业主一起维权成功，他提醒购房者在购房前要深入了解规划，购房时对销售口头承诺录音取证，遇到规划变动时，业主要通过合理合法的途径维护自己的利益。

　　案例三：卖方“改口”

　　卖前称是学位房 卖后不承认

　　市民阿辉几年前在某学校附近买了一套房子，当时这个房子是有学位的，但他办好过户手续住了一年后，此街道学位发生调整，这套房子不算学位房了。“原业主一直承诺有学位，我也没怀疑，等学位调整后，再去找人家理论，人家已经不承认当初的承诺了，只说政策变化他也管不着，我买房时就该考虑清楚。”阿辉也找不出理由反驳。

　　律师支招：最好把学位约定写进合同里

　　佛山宝慧律师事务所蔺存宝律师表示，招生政策变化会导致“学位房”变成“非学位房”，购房者需先去学校了解是否与业主承诺的一致。还要把业主对学位的承诺写进购房合同，并注明违约责任及处理办法。(记者曾艳珠)