中介用“全权委托公证书”炒楼 买家险中招

　　每年“3·15”前夕，记者都接到不少读者的投诉，上一年买家集中投诉房地产中介服务人员的素质问题，今年记者接到读者程小姐关于中介人员用“全权委托公证书”炒楼且无法兑现诺言的问题。自限购以来，购房名额问题成为多套房屋持有者的障碍，于是市场上出现不少借用他人名义买楼的个案，真正卖楼的人士其实是持业主“全权委托公证书”的代理者。在记者截稿前，记者从程小姐处得到消息，由于记者的采访介入，持“全权委托公证书”卖楼的中介人员终于确认卖楼，双方签署补充协议，把约定4月30日前过户的期限延长半个月。这个消费者维权的事件虽然暂时获得解决，但持业主“全权委托公证书”的交易存在不少交易陷阱，程小姐的个案正是一个鲜明的例子。近来因“新国五条”而交易量大增，不少人匆忙入市，在各种急售的盘源里难免泥沙俱下，各位有心入市的买家，记得擦亮眼睛提防全权委托书的卖楼者。

　　事件：中介人士“口轻轻” 首置买家“懵盛盛”

　　程小姐与男友去年年底一直在看楼，因男友在广州是集体户口，必须买房后迁入新房地址才可去办理结婚登记，于是新房对于他们来说除了新家外，还意味着法律登记的“要件”。由于男友在番禺工作，在市区工作的程小姐贴心地只找番禺的房屋，他们看了十多套房源后最终在今年1月看中钟村镇某大盘一个两房单位，70多平方米的楼梯楼单位以85万元成交。当时业主并没有出现，只是由持业主“全权委托公证书”的范小姐出现签约，她与男友从没有买过楼，经中介查册确认产权没问题又检查过房产证和公证书等资料后，两人欢欣地与这位代理人签订了三方合同。程小姐表示，由于钟村镇未纳入番禺区二手房网签的合同范围，他们只是用中介提供的三方约进行签约。

　　在1月初签约时，这套单位仍在按揭中，业主代理人向他们表示，她认识按揭银行的人，可赶紧赎契出来交易，若程小姐首期可付得快且成数多，她可以把房屋在过户前就交给她装修。程小姐一直盼着赶紧买新房装修再回乡摆酒结婚，得知业主愿意早一点交楼，她不疑有诈，于是同意首期支付五成以上。他们如约在1月底支付五成首期，当时代理人告诉他们过年后就可赎契。谁知过年后代理人告知她赎契要到4月初，但根据当时合同的约定，4月30日前过户，她没有错。程小姐心里开始觉得有点不妥。

　　过年后，程小姐买好了一万多元的家具和装修材料，找的装修队也开始进场装修。不料在2月底，业主突然通知物管停止他们的装修。此时，程小姐开始担心，上网用业主代理人范小姐的手机号码为关键词一搜，发现这人是番禺某中介行的房产中介，网上到处是她代理放盘的盘源，且他们从钟村大盘的其他中介了解到，这位中介一早就名额满了，与他们签约卖楼后又在同一个大盘购入一套二手房，用的同样是“全权委托公证书”的方式。

　　程小姐怀疑当时这位代理人以早交楼为名要他们支付多一点的首期，可能是要支付另一个房屋的首期。程小姐向记者抱怨，现在赎契又未办，五成首期已被拿走，装修又停掉，到底这个代理人是否有心卖楼？于是，他们决定与代理人范小姐商议，由于装修已停止，代理人可否先退首期，等赎契时再支付首期，范小姐气焰非常嚣张，说他们交五成首期是根据合同约定，她没有错，如果他们要拿回五成首期，她只赔两万元，不能根据合同所言要赔偿楼价20%作为违约金。程小姐表示，现在装修已停掉，提早交楼已没必要。为这个房屋，他们已支付1万多元的装修款，且从今年1月到现在，钟村楼价已足足升了1000元/m2，他们的损失远不止两万元。业主代理方不肯退首期，只愿双倍赔定；买方支付五成首期心惊惊，但约定的4月30日前过户还没到，合同仍在履行之中，两方僵持不下，中介也难以调停。

　　记者介入：

　　代理人不否认名额已满借用全权委托方式买楼

　　根据程小姐提供的业主代理人电话，记者电话联系了代理人范小姐。代理人范小姐对是否名额已满借用“全权委托”方式买楼的说法不予以否认，她只是说这是“个人隐私”。她认为，合同还处于有效期，程小姐只能等4月30日最后期限后才可以以合同条款来追究责任，到时候要赔多少钱看法官怎么判。

　　或许是由于记者介入以及“新国五条”20%个税的影响，最终业主代理人范小姐与程小姐回到谈判桌前，双方签署补充协议，把过户的最后期限从4月30日延长半个月。

　　相关部门“踢皮球” 行业组织不给力 买家很无奈

　　从1月初签约，过年后问题丛生，再到“3·15”前终于与业主代理人签署补充协议，程小姐为房屋的事情多方奔波，她感叹二手房买家遇难题解决无抓手。

　　业主代理人要求他们的装修撤场后，她担心业主方不履行合同，更担心已支付的五成首期“冻过水”，希望找有关部门反映情况，向业主方施加一定的压力。她先找了广州市消委会，消委会称房产纠纷不归消委会管，让她去找市房地产中介协会；她又去房地产中介协会反映，结果该协会人士表示，番禺区中介行业不归广州市房地产中介协会管，建议她去找番禺区国土房管局；她去番禺区国土房管局反映，结果该部门人员叫她找信访办，总之没有一个部门愿意处理房产纠纷这个“烫手山芋”。

　　自办公积金贷款平靓正

　　首次买楼问题多多，房产纠纷难办，但程小姐在买楼过程中看到一点亮光——自办公积金贷款原来很容易。她与男朋友在单位都购买了住房公积金，且由于他们首付五成以上，余下的贷款可全部使用公积金贷款，她1月初签约，1月18日即可批下贷款，只花了1900元。程小姐表示，以她贷款35万元来说，1个点的按揭费为3500元，某些小按揭中介打个六折，也需要2100元，自己去公积金中心办理申请，两天就批下来，过程非常简单。

　　记者旁观：连纠纷解决方式都没有选 买方卖方真乌龙

　　程小姐这个纠纷暂时解决，记者作为旁观者和调停人也算放下心来。这个纠纷最难办的地方在于合同仍在执行之中，解约只能通过买卖双方协商，买卖双方对赔偿的期望又各不相同，最好就是双方以和为贵。虽然业主方代理人是中介人士，买卖双方在合同签署时却非常乌龙，连纠纷解决方式都没有在仲裁或者地方人民法院这两种解决方式上作出选择。

　　业主代理人范小姐是中介经纪，以全权委托方式买楼，据她自称业主是其表弟。这位代理人并没有在自家服务的中介公司放盘，而是在别家中介放盘成交。

　　中介炒楼一向是行业大忌，他们不专心提供服务，而是用“全权委托”方式和贷款杠杆来“楼滚楼”，对买卖双方都没有好处，可惜政府和行业部门对这些不法行为却难以查处。对于真正的买家来说，他们也只希望快点结束煎熬，不一定愿意站出来指控行业的不法行为。

　　购房贴士：

　　“全权委托”买卖房屋

　　业主、买家都要提防

　　炒楼人士以“全权委托公证书”买楼，一买一卖不需要支付多一重税费，做个房产“二传手”轻松赚差价，但对真正的业主和买家来说都潜藏不少风险。对业主的风险在于“一房多卖”，对真正的买家来说，买楼可能被吃差价，且有可能买来一间官司缠身的房屋。举例说，业主以200万元向某炒家出售房屋，如果这个炒家“有良心”，他可能找到另一位买家以220万元承接，那么这名炒家就可用“全权委托公证书”在不交任何税费且又不涉及购房名额的情况下炒楼获得20万元的特殊收入。

　　对于一些存心不良的人士，他们持有“全权委托公证书”，可能到处放盘，且放盘价又非常低，以150万元来放，部分中介也对此推波助澜，劝说新买家尽快支付定金，炒家收取10个新买家每个10万元订金，总额已到100万元，但炒家最终可能选择另一位新买家完成交易，索价200万元。当中，炒家利用“全权委托公证书”获得100万元的不法收入，同时也成功回收200万元的购房成本。在炒家逃跑之下，交了定金买不到房的受骗买家必定会找原业主算账，这“一房多卖”的法律责任必定会让业主吃不消。真金白银买房的买家虽是善意第三人，但房屋涉讼，自己也住得不安乐。

　　业主要提防炒家用“全权委托”方式来炒楼，业主可以在“全权委托公证书”上指定某人办理房屋过户至XX，这种具有明确指向的“全权委托公证书”可大大减少“核武器”的杀伤力。最根本的做法是，不接受买家以“全权委托公证书”获得房产的方式，要求直接过户。对真正的买家来说，若业主是持“全权委托公证书”的人士，且放盘价又比较笋，要求支付定金又较快，首期又比较大，那么新买家就要多留几个心眼，尽可能选择与业主直接交易。

　　法律贴士：

　　业主可随时撤销“全权委托”

　　产权过了户买卖才算完成

　　据法律界人士介绍，“全权委托公证书”从法律性质上讲是一种委托法律关系，即委托人授权给受托人代为处理某些事务。根据《合同法》第四百一十条规定，受托人可随时解除委托。这种委托授权，即使是经过公证，委托人也可以通过合法的形式随时撤销委托。目前，二手楼交易中由“全权委托公证书”引发的风险主要体现在产权转移风险和司法诉讼风险两个方面。

　　专家表示，凭一纸“全权委托公证书”并不能表示房屋的产权一定能顺利转移。因为二手楼买卖交易的过程所涉部门、环节较多，作为非专业人士的买家一般很难将办理二手楼产权过户所需的委托事项一一列示清楚。法律专家提醒消费者及投资人士，房屋买卖的最终依据是权属转移条约，而不是公证，即使进行了公证，二手楼交易未进行权属转移而发生法律纠纷的风险还是比较大。

　　中介人士提醒买卖双方，业主要尽量避免做“全权委托”，自己的物业自己去签署合约；其次，买家应要求与业主本人见面，即使见不了面，也一定要拿房产证的编号进行查册，看业主是谁、物业权属状况等，尽量减少不必要的风险。此外，无论是业主还是买家，签约时需留意合约上卖方、买方是否与一直商洽的人对上号。最后，买卖双方最好在中介公司的见证下，去委托第三方做房款的资金监管，等交易全部结束后，再付款给对方，这样能保障双方的利益不受到损害。记者李凤荷