专家：房产税改革应当改什么

　　新“国五条”提出，要加快房产税改革试点工作、扩大试点范围。这说明，尽管有重庆、上海两市两年多的试点，但普遍开征房产税的准备依旧不足，还不足以形成令人满意的房产税征收体系和操作办法。为了尽快建立起科学严密又切实可行的房产税征收体系，新一轮房产税改革试点必须明确应当改什么、试什么。

　　无论2011年重庆和上海的房产税试点还是本轮房产税试点，都是在房价上涨预期明显增强的背景下启动的，这不能不让人们将房产税改革与抑制房价上涨联系起来。但从两市试点看，连续两年的房价依旧处于上涨中。于是有人认为房产税对抑制房价上涨起不了什么作用。

　　其实，问题并不在于房产税能不能让房价降下来，而是中国的地方政府想不想让房价降下来。就目前地方政府与房价的利益关系而言，二者是难舍难分地纠结在一起。在这种机制下，让地方政府控制房价上涨，实际上等于让他们自断财路。利益是行为的内在动力，只有建立起合理的利益机制，才能使地方政府在房产税改革和房地产市场调控中释放出正能量。这就需要将房产税改革与财政体制改革统一起来，改变目前70年的土地出让金由地方政府一次性尽收囊中的短期“土地财政”。通过新的房产税改革，促使地方政府在辖区内把形成与培养税源的重点落在土地和不动产保有环节，使得大宗、稳定、支柱性的税收来自土地和不动产的保有环节，而不是像现在这样来自一次性的土地和房屋交易环节，从而形成一种长期“土地财政”。这不仅应当停止土地出让金的征收，还要对已征收了土地出让金的，要与新房产税衔接进行测算退税。否则，既收土地出让金又征房产税就成了双重征税。

　　与“国五条”对二手房转让征收20%的个人所得税不同，房产税属财产税，而不是所得税或住房交易环节中发生的各种流转税。在保有环节征收财产税是国际上通行的做法，但作为课税对象的财产都是永久性的。我国目前的家庭或个人住房只有70年使用权，究其实质不过是可以用作消费70年的家庭耐用品，并不具有永久性财产属性，从而使得我国征收房产税底气不足。世界上没有哪个国家对家庭耐用品征收财产税，也没有哪个国家对于像住房这样的生活必需品征收消费税，任何变通或以其他名目在保有环节上对住房征税都不可行。所以，只能对现行城市住房的所有权制度进行彻底改革，使其具有永久性产权，政府才能名正言顺地征收房产税。

　　房产税的征收必须体现公平。在制度设计上，不仅要做到相同条件下给予同等对待，还要使各个纳税人的税负与其能力相适应，甚至包括对社会成员最基本的住房需求给予均等税收减免。这就要求与征收房产税相关的住房、户籍等基础信息必须真实可靠。然而现实却不容乐观。以某城市为例，这座700万人口的城市竟有5000多人具有双重户籍。媒体披露的陕西“房姐”，一个人竟有四个户籍。如果凭这样的信息进行房产税征收和减免，势必制造出许多社会不公。因此，不仅要弄清每个城市的基础信息，还要排除来自于某些方面的干扰，实现全国所有城市的联网，否则就无法避免有人在多个城市购房而逃税的目的。

　　房产税要体现社会公平，还要解决小产权房问题。如果小产权房不纳税，不仅对其他缴纳房产税的人是一种不公平，还会对小产权房的扩大和蔓延起到推波助澜作用。但如果向小产权房征收房产税，那就等于承认了其合法性。面对这种两难抉择，只能选择后者，承认小产权房的合法性并向其征收房产税。应当看到，购买小产权房的不但大都是低收入困难群体，而且又多是唯一住房，在无法对其实施强迁、强拆和强行取缔的情况下，只能采取这种现实选择。

　　小产权房问题反映了我国现行土地制度存在的弊端。按现行制度，农村集体所有的土地只能由政府低价征收，政府再高价转让给开发商，最终由开发商在这片土地上建起的房子才有合法身份。而农民自己在集体土地上建起的住房则成了没有名分的小产权房，这对农民显然不公平。“房产”，就我国现实而言应是“房地产”，作为地面附着物的住房总是与土地联系在一起的，因此房产税改革不能不涉及土地制度，必须将房产税改革与现行土地制度改革统筹起来协同推进。

　　征税是政府的权力，但如果滥用权力也会让政府失去权利。上海在房产税改革试点中对新购住房征税，而试点前购买的同样住房则不征，对此有人就以不公平为由拒绝缴税。这虽不是普遍现象，却足以令我们警醒。所以，新一轮房产税改革试点必须从兼顾效率和公平出发，敢于直面核心问题和主要矛盾，在遵循规律的基础上缜密推进。(张道航)