告别绝对短缺时代，楼市该“调结构”了

　　　在日前正在召开的“中国发展高层论坛2013”年会上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，目前我国人口户均1.02套住房，中国住房最短缺的时候可能已经过去。下一步住房的发展要考虑住房质量和城市结构。

　　对于1.02套的数据，很多人表示质疑。事实上，任兴洲的数字不但没有高估，而是在很大程度上低估了目前中国城镇常住人口户均拥有的住房套数。事实上，179亿平方米的数字只是考虑了商品房、经济适用房、公租房等可以统计的住房，而大量的单位福利分房以及超过60亿平方米的小产权房并没有计算在内，目前全国的存量房的面积保守估计超过了250亿平方米。很显然，实际的住房套数远远超过2.2亿套。

　　这个数字，其实可以用2013年政府工作报告的数字来印证，根据报告推算，到2012年底，官方统计在内的城镇住房存量面积为234亿多平方米，这也是不包含60多亿平方米小产权房的。按照这个数字，加上小产权房的面积，城镇存量房的面积差不多有300亿平方米，人均真正住房面积应该超过了35平方米。而世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，之后，城镇住房的绝对短缺时代将宣告结束，住房供应进入平稳阶段。如果按照目前人均35平方米来看，中国目前的城镇居民住房已经和接近德国、法国、日本上世纪90年代的水平。

　　住房告别极度短缺的结论，还可以从近年来住房的增量供应和住房在建面积来证明。以2012年为例，国内住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%，近43亿平方米的在建面积，以及全国房地产企业囤积的足够10年开发的土地储备，对未来住房的增量是个巨大的支撑，这种支撑，不会因为某一年新房开工量的减少，而对整个房地产市场的供应乃至对市场产生影响。而更具有指标意义的是，包括北京、上海、广州、深圳在内，二手房的交易量已经超过了新房，这也意味着，中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场。

　　这一系列的数字表明，那些一而再再而三利用短缺概念炒作房价者已经不具有任何说服力。但奇怪的是，由于多年来房地产信息的黑幕，再加上房价的单边上涨，对于已经明显出现的中国住房市场的悄然变局，绝大多数人不敢轻易相信。以最近的城镇化概念而言，城镇化肯定会带来巨大的住房需求，这是毋庸置疑的，但问题是，按照未来10年中国城镇化的步伐，每年的房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求，而事实上，过去五年房地产开发投资和住房竣工量远远高于此，况且，对于人口涌入较多的很多大城市而言，目前的房价并不是城镇化的新增人口可以承受的，这是一个极其简单的逻辑，但在恐慌的情况下，很多人依然选择恐慌性购买，推动了房价最近不理性的上涨。

　　对任何房地产市场而言，住房告别绝对短缺意味着，就供求关系而言，未来房价出现暴涨的概率基本为零。在这种情况下，房地产调控政策本身也要告别以前的调控思维，不是用短期的行政手段去调控一手房市场，而是通过制度建设，去调整存量房的占有结构，通过信息联网、房产持有税等一系列举措对存量房市场进行制度化调整，改变目前有人拥有百套住房、有人一套都没有的不正常状况。　马光远(经济学博士 知名财经评论员)