中介保险制度缺失 收齐卖房款不能总“应急”

　　从昨日起，在购房代理人张金凤拖欠房屋交易尾款的个案中，伟业我爱我家集团承诺为受害业主垫付的总计2286.36万元尾款，将被陆续打到9位业主的账户中。记者调查发现，除了类似我爱我家的中介“急就章”，当下北京市场上的二手房中介公司仍缺乏长效的风险防范机制。一旦张金凤事件在其他中介公司重演，中介们如何应对才对得起到手的佣金？消费者权益又靠什么保障？

　　长效机制缺失难保交易安全

　　二手房售房业主通过我爱我家卖房，只收了首付就将房产过户，却迟迟没有收到房屋尾款，业主们的损失谁来担责？多名受害业主认为，我爱我家存在合同违规，并质疑我爱我家作为专业房屋中介，没有对买房人的资质尽到审查义务。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖随即表示，我爱我家一方面反复与购房人张金凤沟通，望其尽快支付拖欠的尾款；另一方面，采取一系列措施尽力维护售房业主的合法权益。

　　“虽然从已经签署的合同条款来看，中介并无法律上的过错，本可以帮助9名业主通过正常的法律途径解决此问题。”胡景晖说，但是为了尽最大努力保障业主利益，公司决定通过“业主客户交易保障机制”，对于在此次事件中未能及时获得尾款的全部9位业主(共计11套房产)，伟业我爱我家集团将出资先行支付全部尾款共计2286.36万元，事后再向涉嫌拖欠业主房款的张金凤追偿。

　　用胡景晖的话说，“业主客户交易保障机制”是我爱我家业已建立的在二手房交易过程中对交易双方权益的保障机制，包括交易资格核验、交易风险审验、交易环节控制，以及保障交易双方利益的资金拨备等，“此次中介公司对业主全部尾款的先行支付即为该机制的实际运行”。

　　纵观近年来的京城二手房市场，即便是这种亡羊补牢般的事后应急保障机制也不多见。记者昨日从麦田、21世纪不动产、美联等中介公司门店了解到，这些中介公司尚未建立起类似的交易保障机制，售房业主一旦摊上“张金凤事件”，很有可能陷入追索无门的境遇。

　　专家呼吁建立“中介责任险”

　　“如果中介机构不能完善自身的交易安全保障职能，‘张金凤事件’就有复发的可能。”北京房协秘书长陈志所言，绝非危言耸听。

　　为防止张金凤个案再度发生，部分业内人士建议，有关部门应推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度，以保障整个房地产中介行业的良性发展。其中，保证金由房地产中介机构缴纳，用于保障房地产中介行业中消费者权益的专用款项。设置房地产中介行业责任险，使作为被保险人的房地产中介机构在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。这有利于保障安全交易和当事人的合法权益。

　　北京市律师协会房地产法律专业委员会有关专家认为，结合目前的市场环境分析，比较建立保证金制度和责任保险制度这两种方式，后者显得更为紧迫。

　　“保证金制度较难确保收取数量的多少，以及能否最终弥补因过错造成的损失。相对来说通过责任保险制度，赔偿和救济的力量更大。”该位专家解释说，建立责任保险制度所担保的不应是房地产中介机构的服务行为，而应是中介机构提供房源的产权真实度，“房地产中介机构除了提供居间服务，还进一步提供产权代办等收费服务。中介机构应有对房屋的产权及购房人资质调查核准的义务。二手房中介服务是提供交易机会，而合同履行过程中存在太多偶然性，保险公司还没有对此作出精准概率计算。”

　　新闻延伸

　　中介不可借机转嫁成本

　　在安全保障制度相对完善的公积金中心等专业机构，早已为借款人设立了贷款保险等风险防范措施。一般按借款额3%收取的公积金贷款担保费由两部分组成：除了借款人交纳的部分外，公积金中心还要代交10%，用于购买贷款保险等风险防范。

　　“在功能上，这种贷款保险与中介公司应该建立的责任险有着异曲同工之处。”陈志说，一旦资金安全方面发生意外，售房业主的权益也可以通过保险理赔得以弥补；从金融机构大批量“团购”贷款保险的较低费率来看，中介责任险的费率其实并不会很高，不应该成为未来中介转嫁成本、提高收费标准的理由。

　　一家大型中介门店的张店长认为，随着近年来各项楼市政策的频繁出台，二手房交易的复杂程度也远高于以往。如今，研习新政策几乎成了经纪人每天的必修课。“一周以来，中介行业里几乎无人不知‘张金凤事件’，这其实也给从业人员提了个醒——二手房交易的潜在风险也不断提高，在中介机构不会主动承担房屋交易担保责任的前提下，强制推行中介责任险，倒可以解决交易各方的燃眉之急。”

　　陈志对这一说法表示认同。他说，在二手房市场中，一边是总在强调“品牌、诚信”的中介公司，一边是相对处于弱势的消费者，前者理应主动承担起维护市场稳定和交易安全的责任，尝试利用保险制度，尽量规避交易中可能发生的意外情况，这样才有助于树立良好的行业形象。 记者 刘宇鑫