观望来袭 北京楼市上周供需迎双降

　　京版国五条细则落地后，北京购房资格申请、审核及网上签约暂停八天。作为网签恢复后的首周，上周(4月8日-4月14日)的商品住宅成交量颇为引人关注。统计数据显示，上周北京新建商品住宅(含保障房)成交2845套，比网签暂停前一周(3月第四周)降低了11.5%，扣除保障房后的纯商品住宅成交2062套，与3月第四周相比减少了20.8%。与此同时，亚豪机构统计数据显示，上周北京商品住宅市场新增供应为5个项目的459套房，新增供应3.9万平方米，与之前一周相比，供应套数减少了31%，供应面积则减少了43%。

　　新增供应悄然下滑

　　对于上周新增供应套数和面积的双双下降，亚豪机构副总经理高姗分析认为，上周是国五条京版细则出台后的第二周，开发商在判断不出新政对购房者心理预期影响的情况下，不敢贸然大量推盘。推出少量房源，一方面是出于现实考虑，试探购房者的反应，为以后的推盘量、开盘价格提供依据；另一方面也说明新政下开发商心态出现分化。开发商既担忧新政令项目开盘冷清，又隐约看好后市，不愿因眼下多推盘而影响项目利润率。高姗透露，从目前的市场形势来看，存量住宅仅有6.4万套，创下自2006年开始网签以来的历史最低，供求关系相对紧张。

　　据了解，上周新入市的5个项目中，位于顺义区的中建·国际城与位于通州区的珠江悦公馆均为小户型、低总价的典型刚需盘，尽管这两个项目的实际开盘价格都比之前的宣传价格有所上调，但由于主力户型总价保持在150万/套左右，尚在刚需客群的接受范围内。

　　成交量价得以控制

　　在高姗看来，上周的商品住宅成交量虽然出现回落，但降幅相对较低，这与目前的市场购房主力仍为刚需人群有直接关系。虽然限贷限购政策进一步收紧，但本轮调控主要影响的还是改善型及投资投机需求的客群。在北京以刚需为主力的购房客群结构下，调控难以对市场成交形成严厉抑制。

　　同时，二手房20%个税开始正式征收，二手市场溢出的部分需求正在转向一手市场，一增一减之间，造成上周北京楼市成交的相对稳定局面。

　　与此同时，上周北京商品住宅成交价格也表现相对稳定。据亚豪机构统计数据显示，上周北京商品住宅成交均价为22211元/平方米，这与3月最后一周基本持平，小幅下降了1个百分点。事实上，北京房价控制目标正式公布后，京版国五条细则中对商品住宅的价格监管更加严格，价格上涨过快的项目难以获批期房预售及现房销售许可。在行政手段的干预下，房价上涨得以控制。但高姗同时提醒，就中长期而言，北京的限价管理有可能造成开发商取证周期延长，使得短期内的楼市供求关系更加紧张。开发商利润受限，也会降低推盘的积极性，或将进一步加剧市场供需失衡。因此，目前北京短期内房价虽可实现稳定，但仍需提防行政手段退出后的房价报复性反弹。

　　商住项目大受欢迎

　　京版国五条进一步提高了住宅限购标准，将一些当前不具备购房资格的刚需人群以及部分投资需求挤向了不限购的商住项目。据亚豪机构统计数据显示，上周成交销量前十的项目中，商住项目占据了半壁江山。其中金隅自由筑、珺悦国际、东亚五环国际、东亚创展国际等项目均位于五、六环周边，多临近轨道交通，售价均略低于周边的住宅项目，并以小户型为主。

　　对于一部分受到限购条件制约的购房者来说，商住项目不限购不限贷是这类产品的最大优势。此外，其小户型、低总价的优势，也降低了购房者的首付门槛。被住宅限购挤压出的购房需求中，相当一部分因此而转入了商住市场，造成商住项目的一时热销。

　　高姗认为，新国五条深化购房资格、取证价格的管理，虽然短期内可以快速实现降需求、稳价格的目的，但同时也导致购房需求外溢。未来，购房需求还可能扩展到写字楼、商铺、旅游地产等其他不限购的房地产领域。为此，高姗建议政府在限需求的同时，进一步探索长效的疏导购房需求、疏导投资需求的方法。

　　业界观点

　　后市走向尚未明朗

　　链家地产张旭：新政之后，北京对于房价上涨控制严格，部分购房者对于房价上涨预期或产生动摇，低价入市的期望程度或有所加强。从政策执行层面看，为了遏制房价上涨，高端盘近期的入市难度增加，开发商对于新项目或老项目后期的定价权大大降低，新房市场或将因此出现两种情况：一种是项目涨价情况确实减少，购房者在一段时间后结束观望，需求出现一定程度上的集中释放；一种是开发商调整开盘和定价应对策略，高价项目先开或以“精装修”方式拆分实际成交价格，这种情况下，购房者所承担的房价实际并没有降低，甚至可能出现小幅上涨。

　　综合来看，“国五条”落地短期内，是需求观望和各方力量博弈的典型期，成交量出现一定幅度的回落并不令人意外。从长期来看，影响新房市场走势的不确定因素在增加，如二手住宅市场的预期传导、供应释放周期拉长、开发商销售策略等，都将影响到新房市场的需求释放。

　　记者 束杰