楼市新政之后 风往哪里吹

　　纵观杭州楼市20多年的发展史，唯一不变的就是“变化”。眼下，又是一个历史性的节点——“新国五条”杭州实施细则本月初落地，这个实施细则必将对今后的杭州楼市产生深刻而持续的影响，那么，未来杭州房地产市场又会怎么变，楼市的风会往哪吹？

　　对于这个话题，虽然见仁见智，但还是会有几个确定性比较大的变化会逐步显现：炒房发财之路将彻底成为过去式，商业地产由于置身调控之外而迎来机遇，二手房市场成交量在未来一段时间内将不可避免地走弱，一步到位式的购房需求会逐步增加……

　　炒房投资将走入死胡同

　　市场已经证明并还将证明，“炒房”发财已经成为过去式，寄希望于房价的大幅上涨实现投资获益的机会越来越少。其实，自从2009年那波疯狂的房价翻番之旅后，随着2010年初楼市调控政策的不断加码，投资性购房的市场空间一步步得以压缩，炒房这种以前傻瓜都能赚钱的游戏开始走向死胡同，2010年后买房的投资者，套牢的不少，赚钱的不多。加之目前二手房交易诸多的税费，包括个税、营业税、契税、中介费等，如果一套房子在没有增值百分之二三十的情况下，你想通过二手转让实现赢利是非常难的。

　　这次的杭州“新国五条”实施细则中，再次强调“要坚决抑制投资投机性购房，继续严格执行住房限购政策，加大对违反限购规定行为的查处力度；继续严格实施差别化住房信贷政策，人行杭州中心支行可根据新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；发挥税收调节作用，按照国家税法有关规定，切实做好出售住房个人所得税征管工作”。

　　对于投资性购房，政策没有给出任何可以商量的余地，炒房者还是继续歇着吧。房子作为投资品的属性逐渐消失，而向居住的本来属性回归。过去，投资者其实是在为别人买房，因为他最终目的就是转手他人，而以后购房者会越来越纯粹，他们就是为自己买房，为亲人买房，为未来的生活买房。为自己和亲人买的房子，自然会更加注重房子的品质。

　　其实，适合自己的房子就是好房子。杭州不缺华贵的豪宅，但是杭州还没有哪一个楼盘敢称自己是绝对完美。再抢手的楼盘，也依然可以找出许多的美中不足。而相反很多默默无闻的楼盘，也不难找出闪光点。判断一个楼盘，公共价值标准当然是好的地段，好的配套，好的景观，但是每个家庭都还有自己的价值标准，有时候楼盘里的一个草坪、或者楼盘外一条烧烤小街也许就成了你的最大购买原动力。

　　商业地产再迎机遇

　　从此次“新国五条”的几项具体条款来看，无论是限购、20%房屋买卖个税征收，还是二套房首付比例和贷款利率的提高等，都指向的是住宅市场，却并未对商业地产市场有所干预，在这种情况下，商业地产或许会意外迎来机遇。

　　过去几年杭州楼市的现实已经证明，当住宅市场受到抑制的时候，商业地产发展便会迎来机遇，地产开发商会加重商业项目在其开发中的比例，商业地产在楼市成交中的比重随之提升。知名财经评论家叶檀就指出，“随着住宅的持续限购，加上中国城市化进程推动，商业地产未来还会吸引更多关注。”

　　这种变化，其实已经开始。

　　月初杭州的“新国五条”实施细则正式落地之后，随着上周新一波开盘潮的到来，杭州主城区商品房成交量依然有千套左右。如果光从成交量来看，调控细则似乎对杭州楼市并没有产生影响，但是如果仔细从结构上去观察的话，影响其实还是不难发现的，包括写字楼和酒店式公寓在内的商业地产成交量跑赢了大盘，就是一个变化。

　　上周杭州共有10多个楼盘推出新房源，比较有代表性的包括市中心的西子国际、城东新城的万科·草庄和远洋·心里、华丰板块的中铁·田逸之星、丁桥板块的玺之湾、三墩板块的同人精华、闲林板块的大华·海派风范、钱江世纪城的万和国际、萧山的金地·天逸和良渚文化村的郡西别墅等，新上市房源接近1800套左右。虽然这些房源的整体去化率都还不错，但是西子国际、同人精华等几个商业地产项目明显更受市场追捧。西子国际开盘当天的销售率达到了八成，同人精华加推了一批酒店式公寓，共153套，当天就去化了147套，成为杭州“新国五条”实施细则落地后首个接近“日光盘”的酒店式公寓产品。同一天，华丰板块的中铁·田逸之星也推出了酒店式公寓，销售情况也非常不错。

　　不同区域、不同类型商业地产的畅销，折射的其实是“新国五条”后购房者规避未来政策风险的心态。无论“20%”个税方案以后会不会在杭州实施，无论传闻已久的杭州房产税究竟何时落地，对于商业地产而言，都不是政策针对的对象。加之，商业地产本身有不限购不限贷的优势。与其他许多希望赶在房产税出台前急着销售的住宅项目不同，对于商业地产市场来说，不仅不受未来政策的影响，而且新一轮的调控会把住宅市场的购买力分流至商业地产市场。

　　二手房市场走弱不可避免

　　二手房市场在3月份曾经有一波破纪录之旅，主城区不仅单周成交量连续破2000套，迭创历史纪录，单日成交496套也是创下杭州二手房有历史成交记录以来的单日最高值。为了抢在“新国五条”的杭州具体执行细则出台之前完成交易，躲避由此可能产生的巨额个税，不少客户和业主双方都希望越快成交越好，特别是有些前期报价较高的业主，为了快速达到一致，降价幅度大增。

　　虽然从后来杭州的实施细则来看，造成市场恐慌的“20%差额个税征收政策”暂时并未出台，但是毕竟市场已经透支了太多的能量，高位成交量已经不可维持，继而选择掉头向下。

　　从时间上来看，杭州“新国五条”调控实施细则已经出台了两周时间，第一周杭州主城区二手房共签约596套，环比新政出台前一周1850套的成交量，大幅减少1254套，环比下降了67.78%。日均签约量仅有85套。而第二周二手房交易量继续下行，仅签约400余套。

　　华邦地产首席分析师宋文杰认为，随着调控细则的落地，目前买卖双方的心态发生较大变化，没有了此前希望尽快达成交易的焦急心态，观望气氛重新回到了市场。一方面，对于房东来说，由于个税征收方面未发生较大变化，在房屋的报价上都尽量往上靠，议价空间也有所缩短。另一方面，购房者的观望心态加重，下单意愿减弱。

　　宋文杰判断说，由于“新国五条”出台以后恐慌性购房带来的井喷行情，已经基本透支了未来3—6个月左右的购房需求，因此预计未来3—6个月，杭州二手房交易量都将保持低位，由于近期受到交易惯性影响，交易量还不算难看，但随着需求的下降，不排除交易量继续走低的可能，因此，个别区域的房价有可能会出现小幅松动。

　　除此之外，还有一个变化将会在未来更加明显地显现。

　　由于“新国五条”支持首次置业，但是并未支持改善性需求，会造成许多购房者在条件允许的情况下，尽量做到一步到位。“新国五条”支持银行继续提高二套房首付比例和贷款利率，有些城市二套房首付已经提至七成，杭州未来也并不能排除这种可能性，因此像前些年有些购房者频繁换房的现象将不可持续。从政策支持角度来说，每个人或每个家庭其实都只有一次最好的购房机会，因此要尽量用好这次机会。

　　根据华邦地产市场研究中心数据显示，购买120平方米以上户型的需求比例，已经由1月初的17.52%上升至目前的20.40%，上升了2.88%。特别是3月份，在“新国五条”的推动下，越来越多的购房者希望能够一步到位地购买可以满足父母、子女共同居住的房子，以避免短时间内换房。记者 方张接