拒绝收楼可节省物管费？ 律师提醒：不交有风险

　　小张于2011年购买了广州某楼盘一套商品房，“应该是去年底收楼的，不过我对精装房的装修有些不满意，反正我也不急着搬进去住，所以一直没收”，他说，“我没入住一天，物管费当然也没交过。”无独有偶，近来，一些新盘业主在小区论坛发贴称，找到房子的装修瑕疵，拒绝收楼可以省下数个月的物管费。不过，记者为此咨询专业房地产律师得知，因为细微瑕疵延迟收楼的业主，在正式收楼时，有可能仍需补缴物管费甚至不菲的滞纳金。

　　三类业主常常不收楼

　　秦女士在广州郊区某楼盘购买了商品房，开发商通知她去年11月15日收楼，然而，秦女士在验房时发现，客厅地板有色差、阳台护栏玻璃有瑕疵、洗手间下水道不畅……并书面提出了24条整改意见，认为达不到收楼条件而拒绝收楼。“今年元旦期间，我曾经跟物业联系过，询问整改情况，并再次验房，发现整改意见并未完全实施到位，还是没收楼”，秦女士说，如今已经6月份，她再也没有接到过收楼通知。

　　因为对精装房的装修不满意而拒绝收楼是常见原因。记者了解到，不收楼比较多的业主基本上分三类：一类是近郊楼盘或是投资客比较多的楼盘，这类楼盘的业主，因为不急着自住或是暂时不想也无法转手卖掉，对收楼持无所谓的态度；第二类是纠纷比较多的楼盘，尤其是精装修楼盘，业主提出的整改要求比较多，开发商在短时间内不能给出满意的整改方案从而影响收楼；第三类是外地客比较多的楼盘，这些业主身在外地，购房的目的多出于投资保值的需要，对什么时候收房并不着急，而是“等有空来收楼”。

　　不收楼期间产生的物业管理费需要支付吗？怎么支付？据了解，物业费是物业公司在房屋验收、交付买受人之后开始按月收取的。房屋存在质量问题导致延迟收楼，业主可在开发商将问题协商解决后再收楼，物业费也该在正式的收楼后才开始收取。

　　交楼条件复杂需一一核实

　　业主接到开发商《收楼通知书》后到楼盘现场验房发现种种质量问题：地面空鼓、瓷砖开裂、门窗翘裂、五金件损坏、墙面或顶棚抹灰层脱落、管道堵塞、厨房和卫生间地面管道渗漏……等等。于是，业主往往拒绝收楼并要求开发商支付延迟交楼违约金。而开发商则认为上述问题仅仅是细微质量瑕疵，不足以成为业主拒绝收楼的理由。那么，究竟谁说的合法呢？业主在什么情况下可以拒绝收楼？

　　广州房地产律师谭卿朝表示，近几年，广州的司法实践要求交楼条件必须具备以下基本条件：(1)取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。(3)商品房买卖合同约定的其他交楼条件。即如果有特别约定其它标准的，也要按照该约定处理。2009年7月广州市国土房管局推出新版的商品房买卖合同(预售)，因此，在此后签订新版合同，须同时具备下列交楼条件(合同第十二条)：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”

　　此外，根据合同第十六条，业主和开发商进行房屋验收交接时，开发商应当向业主提供有关商品房系列资料，资料不全则视为不符合交付标准，购房者有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由开放商承担。由此可见，新版合同对于交楼条件的约定十分复杂，购房者在验房时应当仔细逐一核实。

　　拒收楼不交物管费有风险

　　律师提醒，交楼标准和装修标准是不一样的。如果开发商交付房产存在一些细微瑕疵，不符合合同附件约定装修标准的，出卖人承担的是关于装修标准的违约责任，购房者如果拒绝收楼主张延迟交楼违约金，则难以获得法院支持。例如，房屋如果是出现极少数例如一两块瓷砖开裂或细微门窗翘裂、五金件损坏的，业主无权拒绝收楼，但是可以追究开发商关于装修标准的违约责任，要求修理重做，赔偿损失。

　　大部分情况下，开发商通知业主收楼一般都拿到了由建设单位出具的“房屋综合验收备案证”，说明房屋的主体部分国家已经认可，业主不能以个别的瑕疵而拒不收楼。据了解，一些物业公司也在通过法律的方式起诉故意拖欠管理费的业主，一般情况下法院都是支持的，而且败诉的业主不但要补交管理费，还需缴纳数量不菲的滞纳金

　　业主如果发现开发商不具备交楼文件和质量问题，应当学会合法及时维权，同时也要注意维权的证据保留和固定问题。广州房地产律师谭卿朝提醒：接到收楼通知到场收楼时，不管开发商提出任何理由和借口，业主都应要求查验房屋后才签收有关文书和钥匙。在查验房屋之前拒绝签收任何类似于收楼确认书和签收钥匙的文书(这是业主的权利)。否则，事后房屋如果存在质量问题，开发商往往主张业主已经签收确认书和钥匙，视为收楼。这样业主维权往往陷入被动。业主如果发现开发商不具备有关收楼的证件和文书，可以拒绝验房、提出抗议并离开现场；如果发现开发商有关证件文书已经齐全，可以要求验房，验房后，业主发现房屋存在如上不具备交楼质量的情形，业主可以拒绝签收钥匙和收楼确认书，要求支付延迟交楼违约金。

　　南方日报记者 许蕾