惠州打造城市综合体或要熬得住时间 业界看好前景

业界普遍看好城市综合体前景。梁维春 摄

　　由10余位惠州知名开发商代表、惠州中原营销总监、惠州世联代理部总经理等业界人士参加的房产沙龙近日举行。此次沙龙由惠州搜房网主办，以“发现综合体之美”为主题。论坛上，业界人士就惠州城市综合体的发展提出了自己的观点。

　　城市综合体：片区发展的“急先锋”

　　近两年，惠州悄然进入城市综合体时代，城市综合体的体量也在快速放大。港惠新天地作为惠州一个比较成规模的正式城市综合体项目，在2008年正式开始了运营，商家陆续入驻，商业也开放营业。此后，惠州迎来了华贸中心。

　　作为一个大型城市综合体，华贸有商业中心，有写字楼与住宅，属于江北核心地段的综合体。接下来，佳兆业中心的商业也要开始运营，从佳兆业商业的运营开始，整个综合体定义已完全展示出来。中洲中央公园推出的是住宅，但后面还有商业部分，预计明年会亮相市场。此外，惠州各片区也有区域性的代表——仲恺片区的T-park、鑫月城刚刚完成了新的规划定位，也是作为综合体的形式面向市场。

　　世贸中心是以写字楼和商业为主，但是在发展的历程中也为惠州人居做了很大的贡献。各大综合体陆续建成投入使用，将有效地改善和提升区域商业配套，同时提升人居品质。但就城市综合体本身而言，它绝对不仅仅是简单的商业加住宅那么简单。随着城市不断发展的需要，城市综合体也扮演着重要的角色。

　　首先，城市综合体是一个片区的代名词，更是其片区发展的“急先锋”。城市综合体提供了居住与商业服务，满足了市民的消费娱乐职能，也带动起一个商圈的形成。特别是对于规划已定，正在开发中的片区，一座城市综合体的出现，能够极大提升所在片区的发展潜力与人居环境。惠州市富盈置业有限公司营销总监秦东旭就认为，综合体在很大程度上是替代政府分担了公共设施的任务。因为很多新区域的开发，很多是靠开发商自发做的，这就要花费很大的精力与成本。一个综合体做起来了，从某种意义上，也就是市民的一个休闲娱乐去处做起来了。

　　其次，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物，它的出现会带动并改变一个城市居民的消费习惯、消费理念乃至是生活方式。对此，华贸中心副总经理王逸宇谈到自己的一点感受。2010年王逸宇初次来到惠州时，发现晚上8点过后江北就全黑灯了，晚上没法出去，而且根本找不到吃饭的地方。现在的江北夜生活虽然说不上有多繁荣，但是已经在慢慢地改变。

　　王逸宇认为，一个项目所做的改变是有限的，说不上华贸能给江北生活带来多大的变化，如果说一个项目真的做了一点贡献，也是因为城市化的进程中，刚好前面的项目做了很多铺垫，如果没有前面几个项目在惠州的铺垫，客户可能根本不会有城市综合体这种概念。

　　惠州近年来发展迅速，城市综合体在近两年的大量出现，都是依赖于城市的发展。在惠州投资城市综合体，开发商看中的是城市未来的发展，所以这类投资具有一定的超前性。那么，一下子建这么多综合体，惠州能够“消化”得了吗？相信不少市民都会有这样的疑问。即便未来惠州需要相当数量的城市综合体，眼下的这些综合体能熬多久？会不会倒在黎明来临前呢？

　　城市综合体发展日渐成熟

　　论坛的嘉宾认为，城市综合体发展的基础是城市化水平。具体而言就是惠州城区对周边片区产生置业的影响力。比如说博罗、惠东、惠阳、大亚湾的居民，他们觉得买房一定要考虑惠州城区的这种想法，真正是从2010年开始的。在2010年，惠州的城市印象、城市感觉开始凸显出来。因为这一年有几个综合体的项目、有几个商圈开始形成，城市化首先有一个很明显的阶段就是商圈的形成。

　　作为惠州城市综合体先驱的港惠新天地，之前在经营上也有过挣扎，但是到2010年就得到明显改善。这就说明城市的综合体承担的是城市发展的使命。

　　港惠新天地可以算是惠州第一个城市综合体。2007年投放市场，2008年开业到现在将近5年时间，期间虽历经多次调整，但最终还是赢得了市场的认可，带来了演达商圈的繁华。作为港惠新天地的开发者，秦东旭就表示，城市综合体的发展是一个逐渐成熟的过程。秦东旭说，综合体的经营属于持久战，自身也是处于一个不断调整的过程。从前期来讲必须保证一定的回收，所以有一块肯定要卖，保证资金的回笼，才能有后续的持续经营。但是真正的商业经营不能靠一刀切的买卖，那样注定不会持久。也正是在经营过程中认识了这问题，所以他们在2009年推出港惠二期的时候，港惠新天地的商业完全不卖，自身持有。当然这个也是依托于一期的相对比较成功的经营，一个是给商户招商带来了信心，再一个是在现金的支持上也有一定的帮助。如果想把商业做好，返租商业的杀伤力太大。未来，港惠还会有三期，不过也是在不断地摸索和完善。因为商业经营不是一天两天，不是做一个广告就一定能起到很好的效果，要历经调整过程。他同时指出，首批几个主打深圳市场的项目，包括光耀、富盈置业等都是针对深圳市场，为什么不想打惠州市场？主要还是感觉惠州市场刚刚是在城市化的起步阶段，老百姓相对来说后知后觉，对市场新概念的接受程度不太敏感，所以不敢轻易放手。但是2009年开始做二期的时候就非常明显了，一方面是因为政策调控，再一个是客户的接受程度上，一期、二期就有了完全不同的变化。港惠新天地一期将近有八成的客户是深圳的，但是二期八成的客户是惠州的。他们对项目的物业增值，包括对城市的新的生活方式，也都是比较认可的。

　　综合体运营成本大选址重要

　　论坛当天，在座的每位地产界人士都直言操作城市综合体不易，想做好更难。运作城市综合体，资金方面会承受相当大的压力。如何能不倒在黎明前，如何能守得云开见月明？细细耕耘市场，等下去、熬下去似乎是最好的答案。惠州市南天大新置业有限公司副总经理左西就表示，综合体操作难度较大，非等非熬不能出成果。左西认为，商业中心是要慢慢形成的。大新城是2005年拿的地，但是直到去年5月份的时候才动工。为什么会等这么长的时间呢？因为2005年拿地的时候，水口片区可以说是一片荒凉，不具备商业地产的条件。但是，随着时间的流逝，水口文体广场、假日酒店等设施的出现，三环路双向八车道的扩建，周边大项目的开发，给水口片区带来了活力与生机，水口的发展逐渐得到了认可。所以说做综合体要等得起，要熬得住。

　　城市综合体看起来很火爆，也好像有很高利润，但是其实要综合协调的问题很多。因为开发商自己要做配套，同时还要带领周边的各种资源和力量共同合力来推动区域发展，所以难度较大。

　　鑫月实业有限公司营销总监林更元多年从事商业运营。他指出综合体运营的四个关键词：选址、运营成本、人口聚力、等待。对于运营成本问题，他说，选址很重要，但除了选址之外，做城市综合体的时候，最难办的一点就是运营成本。为此，他们希望尽可能做到既有足够资金能够服务商家，又能使管理费最大限度让利给商家，商家能够支付成本、打开市场并慢慢盈利，最后就能达到双赢。至于时间问题，林更元同样强调“熬”。他认为每个市场的培育都是需要耐心的，不可能一蹴而就，要耐得住时间的考量才能够闻到市场的芬香。

　　数量不是问题，关键是差异化

　　论坛上，多数嘉宾都认为每个城市综合体都有其定位，或要制造片区商业核心，或要打造惠州城市高端形象，只要差异化做好，这么多城市综合体也能够和谐共存。这对于提升惠州形象，提高惠州人居环境都有所裨益。佳兆业惠州公司营销总监鄢长存认为，城市综合体里面有很多功能，很多物业类型对应的功能，包括办公的、商业的、购物的、吃喝玩乐的，还有酒店和居住的功能。其实城市综合体的使命是什么？HOPSCA，这是以前的说法，城市综合体的使命就是缔造城市中心，无论是城市的中心还是副中心，在各个中心一定会有一个城市综合体来肩负这个使命。

　　鄢长存表示，惠州江北18号小区不但有佳兆业中心，还有凯宾斯基，还有中信城市广场，还有富绅大厦，还有德威。他统计了一下这个数字，商业面积超过了20万平方米；其中，商务办公面积，几栋写字楼加在一起超过50万平方米；酒店有两个五星级，一个凯宾斯基，另一个是佳兆业中心的酒店，公寓有佳兆业中心的公寓，居住面积超过了25万平方米。20万平方米加50万平方米，再加两个25万平方米的居住，这么大的集群放在这里，就会成为惠州未来很长一段时间的城市最核心的区域。城市综合体在这里不是竞争，而是形成集群效应，互相促进。

　　左西也提出，业内都在谈中心，其实很多区域都在打造中心。而他印象中最深刻的是政府曾经提出一个概念，一个城市要做区域型的商业节点。为什么政府要做这个规划呢？在一个城市，以前是一个中心再往外扩散，但是未来的城市特点应该是各区域组团会发展得比较好，自发地形成他们的购物、休闲、娱乐配套的区域性的中心概念。毕竟我们中国目前还不是汽车上的城市，还是受区域、户籍的限制，一个区域受制于很多方面。所以，每个片区都需要有它的中心，每个城市综合体都可以成为片区的中心，所以惠州可以容得下一定量的综合体。林更元在谈及目前惠州综合体多家绽放的情况，是否会导致恶性竞争彼此不和时，他以广州天河城为例子给出自己的答案。林更元认为，其实多家绽放并不抵触，反而是彼此促进，就像广州天河城，周边集聚了多家商业综合体，如正佳广场，太古汇，但结果证明大家是相互促进的，而非想像中的陷入分流，搁浅沙滩。

　　综合体符合年轻人“口味”

　　华贸中心副总经理王逸宇认为，城市综合体在改变这座城市的生活方式，尤其是年轻人的生活方式。

　　说到对于城市生活方式的影响和改变，王逸宇谈到，现在有些年轻人不愿意去河南岸那边办公，宁愿要低点工资也要在江北。在华贸工作，他们看中的就是环境。而这种新消费观念，在今年尤其明显。王逸宇介绍，华贸的公寓是今年1月份之后才交的楼，但是租金超乎他们自己的预期。以前客户打听这里以后能租多少钱，王逸宇的心理预期是能租2000元，今年入住后才发现已经远高于2000元了。

　　华贸自己在调查中发现，36平方米的月租基本上没有低于2800元，高的超过3500元，平均下来基本上没有2000元以下的，完全超过了预期。王逸宇觉得华贸公寓的客户群体超乎了自己的预期，“85后”到“90后”的新生群体成主体客户。特别是“85后”到“90后”的小姑娘，很愿意租公寓住。王逸宇认为这是一种趋势，而他们在住宅产品销售的过程中也发现，之前的产品定位和客户群稍微有一点偏差，他们没想到是“85后”最追捧他们的产品，也最懂他们产品的人。年轻人喜欢公寓，并且愿意付很高的成本和代价。

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　　业界：惠州暂不需建过多写字楼

　　记者在论坛上注意到，各位嘉宾更多谈及城市综合体的商业与居住部分。而对于写字楼内容涉及不多。记者就此询问业界对于惠州写字楼的看法。王逸宇就谈到，从目前来说，华贸的两个写字楼如果是明年年底达到80%以上的入驻率，可以说是超乎了大部分的写字楼的入驻企业。如果说未来每个项目都会有写字楼的话，一般不建议有太大的量，至少在未来的三到五年内，加上佳兆业的出来之后，一般的项目不建议有太大的写字楼面积。同时有业界人士提出，惠州写字楼市场需求有限。新建写字楼其实是在跟旧楼抢客户，新的写字楼客户越多，就意味着原有写字楼客户流失越严重。惠州目前的市场情况并不适宜建太多写字楼。

　　南方日报记者 聂金钊