楼市观察：房价不一定随地价共舞 地市滞后房市

　　一般当“地王”持续出现几个月后，房地产市场也就接近景气周期的顶点了。二季度开始，房屋市场已有所降温，预计高价地频出的现象，将在四季度开始减少。

　　七月流火，一线城市的地市，与天气一样，高烧不退。7月3日，北京和上海再现高价地。其中，经过323次加价后，万科联合张江集团以88%的溢价率、以48.7亿元拿下上海浦东一地块。经过62轮竞拍，懋源置业拿下夏家胡同地块，剔除保障房折合楼面价约4.1万元，其单价也创下北京今年以来的新高。

　　在国五条调控的背景下，开发商如此热情高涨，不惮以“面粉贵过面包”的代价，激烈加惨烈的竞争拿地，而且近几个月来高价地多出现在一线城市。原因何在？大概可以归结为以下几点。

　　从企业现状分析。一方面，经过一年左右的火爆销售之后，很多大房企的住宅库存量告急，他们要谋求发展，就必须进行再生产，只有购面粉，才能有面包卖，购地是为了补库存。另一方面，去年以来很多楼盘热卖，大房企资金回笼比较充裕，他们不差钱，有财力花十几亿、几十亿抢地王。

　　从企业预期来看。今年2月的国五条细则实施已过去四个月，房价仍在继续上涨，只不过有些城市涨幅趋缓，部分城市仍然时不时出现上千人排队抢房的盛况。这一市场形态，也让开发商对后市持乐观态度。

　　去年以来，一线城市楼市复苏回暖节奏比较快、房价涨幅比较大，而广大的三四线城市市场比较温和，并未出现房价明显上涨。与一年前比较，北京房价平均上涨三成左右，而很多中小城市上涨不足一成。一线城市土地供应不足，尤其是优质住宅地块更为少见，而需求却持续旺盛，自然赢得开发商的青睐。

　　高价地块一出，看涨房价声一片。很多近期有所观望的购房者，又开始担心房价会随地价共舞了。客观而言，高地价确实会推动房价上涨。一方面，地价是楼盘成本的关键部分，地价高，则未来房价也高；另一方面，地王现象，会影响人们的心理预期，而这种预期是无法量化的。至少地王周边的新房与二手房，很快就有反应：提价或惜售。

　　然而，从楼市短周期波动规律看，一般当“地王”持续出现几个月后，房地产市场也就接近景气周期的顶点了。土地市场滞后于房屋市场，二季度开始，房屋市场已有所降温，预计高价地频出的现象，将在四季度开始减少。对于房地产企业而言，当前抢地，一定要考虑未来卖房时，房屋市场还会像现在这么高温吗？

　　不同性质与特点的开发商，在参与地王争霸战的过程中，在竞拍环节中，差距可能并不大；但一旦进入开发环节以及销售环节，差距就拉开了。尤其是，如果当卖房的时候，房市却已降温，则不同房企的抗风险能力迥然。比如2010年地王纷出，而2011年下半年房市大降温，地王项目的拥有者，有些还能小赚卖房，有些却难保本，有些赔钱赚吆喝，有些捂盘猫冬，有些宁可舍弃保证金也要退地。因此，拍地前，企业不妨摸着钱包想一想，还要不要掺和。 杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)