地王效应推涨房价预期 豪宅市场价值凸显

　　“前天有中介打电话问我，有人愿意在现有报价的基础上加价20万买房，而且是全款支付。”从今年5月底开始，王先生就将自己在北京西南三环“优筑”小区的一套房子挂牌卖出，但挂了一个多月仍没有收到合适的报价——直到夏家胡同“地王”的诞生。

　　“优筑”小区与夏家胡同地块仅咫尺之遥，但“地王”效应的辐射范围实际上已涵盖了北京南城，乃至整个北京市场。分析人士认为，土地成本抬升是未来的大趋势，房价上涨的预期也随之产生。值得注意的是，随着优质地块的稀缺，市区豪宅项目的增值功能将愈加凸显。

　　“地王”传递涨价信号

　　面对“凭空加价20万”的诱惑，王先生有些动心，但朋友告诉他，如果不着急用钱的话，可以再等等。朋友的意思是，随着“地王”效应的发酵，这个小区的房价还有上涨的空间。

　　王先生怎么也想不到，一块高价地就能给周围的项目带来那么大的升值空间，直到他请教了附近的房产中介人员，才知道此言非虚。中介人员告诉他，在夏家胡同地块开拍之前，与之毗邻的“万年花城”项目就开始提价，价格涨幅多在1000元/平方米至2000元/平方米之间。“地王”诞生后，这个项目又掀起新一轮的涨价。

　　此外，即便在距离夏家胡同地块稍远的“万芳园”和“育芳园”项目，报价也有一定程度的提升。在首经贸大学这边被认为是一片相对“混乱”的区域，中介机构已经开始忙碌起来。

　　“地王”效应是如何传导的？北京某知名房产中介高层向中国证券报记者表示，高价地的诞生凸显了区域的价值，区域内的房价抬升就成为顺理成章的事。作为比照，周边项目的价格往往向该区域的项目看齐，为弥补差额，同样也会选择提价。在这样一层层的传导中，“地王”最终抬升了整个区域的房价。

　　在北京土地交易史上，“地王”拉升区域房价的案例屡见不鲜，无论是2010年的广渠路“地王”，还是去年的万柳“地王”，都给周边的二手房业主带来了不小的利益。

　　事实上，在作为“价值洼地”的北京南城，夏家胡同“地王”的诞生，还将拉升丰台、大兴等区域的价值。“两条地铁线已经使大兴房价提升了不少，未来这片区域还将受益于高价地的影响。”上述中介机构高层表示，同样在五环线上，北五环房价要比南五环高出近1万元/平方米，南城价值的潜力可见一斑。

　　在不少业内人士看来，夏家胡同“地王”的诞生虽是受益于其独特的区位，但在叫停风波前后反映出的土地成本提升，同样给市场带来了“涨价”的信号。

　　按照17.7亿元的交易价格计算，夏家胡同地块的楼面单价为23098元/平方米。但由于该地块配建了半数的保障房，剔除这一部分，商品房地块的楼面价超过4.1万元/平方米。因此，虽然北京对多数热门地块实施了最高限价，但配建制度的存在，正在使商品房地块承受更高的成本，并进一步推高商品房价格。一些专家将此形容为“钢地板”的抬升，为保证项目利润率，房价必须维持涨势。

　　高端项目价值凸显

　　针对夏家胡同项目的入市前景，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，按照4.1万元/平方米的成本，如果资金成本高的话，项目的最终销售成本可能在6万左右。叠加现在市场高端物业的平均利润，预计本案最终预期销售均价可能达到8万以上。

　　尽管8万的价格看似偏高，但不少业内人士强调，在4环的区位上，完全不用担心市区豪宅的销售问题，且2-3年后，北京的房价可能位于另一个水平线上。

　　值得注意的是，获得夏家胡同“地王”的懋源地产，目前在北京即以豪宅运作而著称。其位于北三环的“红玺台”项目，今年的签约规模已接近4亿元。其中，6月开盘的“楼王”项目，均价恰好在8万元/平方米。

　　随着国家对别墅用地的严控，高端住宅项目供应量减少，其稀缺性反而凸显。亚豪机构的报告认为，与普通住宅相比，高端住宅具有更好的保值增值功能。而在高端住宅中，占据区位优势的市区豪宅比郊区豪宅项目拥有更好的抗跌性能。据悉，除“红玺台”项目外，另一个知名市区豪宅项目“霄云路8号”，近几年维持每年开一栋的节奏，其价格同样节节攀升。

　　根据丽兹行豪宅研究院独家数据显示，今年6月，北京高端二手住宅成交量总计200套，环比上涨55.04%，同比上涨11.11%，成交量回归去年月平均水平。价格方面，6月份北京高端二手住宅成交价格指数为139.84，环比上涨2.26%，同比上涨30%，涨幅明显高于北京房价平均水平。

　　该机构表示，4月份开始的政策收紧措施，特别是20%个税的执行，对高端二手住宅市场产生了较大的冲击。但价格依然坚挺，大起大落的价格变动或挂牌变化微小。进入6月份以来，这种影响效力逐渐被冲淡，成交量重新进入上升期。

　　多数分析人士认为，政策环境从紧的局面短期难以改变，未来楼市风险将继续面临一定的政策和市场风险。在此情况下，高端住宅热度难减，其成交价格和成交量短期内还有继续回升的动力。

　　丽兹行豪宅研究院的分析认为，一系列政策调整的结果在于税费不断增加，对于高端住宅而言，成本的增加无疑最多。即便如此，也不会带来高端住宅需求量减缩。原因在于，第一，目前高端住宅的投资保值价值依然是各投资产品中最为稳定的；第二，居住品质的不断改善仍是排在资本增值后的首位选择。　□本报记者 张敏