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租赁行情冰火两重天 珠江新城写字楼空置率破30%

2013年07月19日 10:35 来源:广州日报 参与互动(0)

  单单从数据上看,一些由发展商自持经营的甲级写字楼,租金未减,但他们让利给租客的免租期却在增加。

  上半年写字楼买卖成交量价齐升 租赁行情冰火两重天

  据满堂红商业地产部综合数据显示,第二季度货量明显上升,除建滔广场、邦华环球广场、保利中汇广场、高德置地四期等新增供应外,原有优质写字楼空置率也有所上升(包含大、小业主),主要原因是受新增供应量持续增加。另外,受宏观经济持续疲弱及需求持续在低位徘徊的影响,导致整体空置率持续上升至18.25%,其中珠江新城区域30%,体育中心区域13%,越秀区6%,海珠琶洲区25%。

  2013年上半年广州写字楼租金均价121元/㎡/月,同比2012年上半年的117.6元/㎡/月,增长2.9%。近年客户逐渐对市场有所了解,对于目前的价格也欣然接受,但是素质较高的企业都会在成本预算中多加10~20元/㎡选择更加新的、高配置的优质写字楼,这种“以旧换新”的心态导致体育中心在第二季度空置率有所上升。文/图:记者 王雯倩

  投资客谨慎 自用需求占主导

  原本火爆的写字楼需求在2013年上半年显得没这么火爆,加上国内银行出现“钱荒”的报道,使得投资客户更为谨慎,买卖市场以自用需求为主导,前者与后者约7:3比例。特别值得一提的是,中大型企业面对较高的办公租金成本,会考虑将成本转化为企业资本,因此近几月二手买卖客户均为企业自用。

  中原地产工商铺写字楼部高级营业经理苏智恒表示,今年上半年,国内企业入手优质二手写字楼物业的成交宗数有所增长,由于商业地产尚未放松对港澳客户的限制,现时来自海外的买家,只能通过在国内注册公司,方能获得购买写字楼物业的资格。从成交价格来看,一手新货较多的板块,如珠江新城,其对同板块二手写字楼物业的价格有明显带动作用。以津滨腾越大厦为例,4年前,该项目单价介于14000~17000元/m2,随着周边新货如保利克洛维、富力盈凯大厦等写字楼入市,该物业目前二手放盘价均在27000元/m2以上。

  据满堂红商业地产部的抽查数据显示,2013年上半年体育中心区域热点二手写字楼平均售价27094元/m2,与去年26241元/m2相比,上涨了853元/m2,售价上涨了3.25%,而此区域的写字楼现时的回报率是四个区中最高的,达5.6%。

  与去年同期对比,2013年上半年二手写字楼的成交面积上升30.7%,主要以体育中心、珠江新城、越秀区、琶洲会展、荔湾区为主。其中,珠江新城板块的二手写字楼成交占总成交的39.9%,同比上升37.7%,海珠区的成交面积与去年同期对比增长较大,上升1.3倍,越秀区的相比同期也有较大增长,上升27.5%。

  珠江新城写字楼扎堆 暗自减租

  月租150元/㎡以上的租单减少

  相较于写字楼买卖成交量价齐涨,上半年的一二手写字楼租赁行情则冰火两重天。据中原地产苏智恒介绍,在经济环境较为低迷的上半年,优质写字楼扎堆的珠江新城板块,暗地里掀起了一轮降租潮。“单单从数据上看,一些由发展商自持经营的甲级写字楼,租金未减,但他们让利给租客的免租期却在增加。”而供求关系较为平衡的传统写字楼板块,如体育中心、天河北、环市路、淘金等板块,其租金则呈现出稳步上扬的态势。

  据满堂红相关数据显示,今年上半年二手写字楼租赁市场的成交主力仍是100~150元/m2/月的写字楼,与去年同期对比上升7.4%。此外,月租在150元/m2以上的写字楼租单量有所下降,降幅较大的是月租150~200元/m2的写字楼物业,下降47.4%。其他成交价格段都有上升,上升较大的是月租81~100元/m2,与去年同期对比上升17%。

  从二手写字楼的租赁面积来看,100~300平方米段仍是备受租客欢迎,占总成交量的53%,而100平方米以下的二手写字楼物业租单有所增加,与去年同比增长了43.6%。不过,301~600平方米与601~1000平方米的面积段的客户成交量则明显萎缩,与去年同比分别下降了48.9%和52.8%,1001平方米以上面积段的租单较去年同期下降2.1%。

  写字楼热点板块租情一览

  体育中心板块

  2013年上半年的月均租值为133.9元/m2,同比增长2%。

  珠江新城板块

  上半年的月均租值为157.6元/m2,同比微跌1.1%,是四个区域中唯一一个上半年均价同比下跌的。最大的原因是该区上半年新增供应量加大,价格有所下调,因而拉低整体的均价。

  越秀区(环市路、淘金板块)

  2013年上半年的月均租值为97.2元/m2,同比上涨3.6%。其中,该片区第二季度月均租值为98.1元/m2,同比上涨6.1%,环比上涨2%。

  琶洲板块

  海珠琶洲会展区域写字楼2013年上半年的月均租值为95.4元/m2,同比增长10.8%,是四个区中涨幅最大的。整个区域上半年累计上涨15.73%。其中第二季度的租赁均价为94.7元/m2,同比增长5.9%,环比微跌1.4%。

  根据满堂红商业地产研究数据显示,广州2013年上半年热点写字楼整体售价与去年相比,有1.37%的升幅(其中珠江新城上升3.25%,体育中心2.23%,越秀区1%,海珠区-1%)。

  预计2013年下半年二手写字楼售价将继续趋于平稳,随着一手写字楼的逐步消化,未来两年可售写字楼减少将促使售价继续上升。

  二手写字楼热点板块售价一览

  珠江新城板块

  2013年上半年,珠江新城板块二手写字楼平均售价30646元/m2,与去年29977元/m2相比,上涨了669元/㎡,涨幅为2.23%。

  体育中心板块

  2013年上半年,体育中心区域热点二手写字楼平均售价27094元/m2,与去年26241元/m2相比,上涨了853元/m2,涨幅为3.25%,而此区域的写字楼现时的回报率是四个区中最高的,达5.6%

  越秀区

  2013年上半年,越秀区热点二手写字楼平均售价21767元/m2,与去年上半年的20761元/m2相比,上涨了1006元/m2,售价上涨了4.48%。

  海珠区·琶洲板块

  2013年上半年,海珠区热点二手写字楼平均售价27875元/m2,与去年上半年的25577元/m2相比,上涨了8.98%,是几个区中涨幅最大的。

【编辑:张玉玺】
 
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