暑期楼市二手房避税“四怪招”

　　据《新闻晨报》报道，正当人们越来越意识到“假离婚”的风险时，更多的二手房“避税怪招”又开始在网络、微信上流传。“虚假诉讼”、“以租待售”……花样层出不穷，不禁让人佩服人们丰富的想象力。那么这些做法是否真像宣传者说的那样能“一劳永逸”？其中是否会有风险？晨报记者请法律人士对这些新招逐一点评。点评的结果基本上是没有看上去那么美。

　　避税怪招频出其实“只是看上去很美”

　　怪招1

　　以租待售

　　【做法】为避缴营业税，“以租待售”是购买未满5年二手房购房者采用的避税方式。就是下家先“租下”房屋，再签补充协议，待其满五年后再“优先”买下。

　　上海中原法务咨询部总监姚志云：

　　这种方法在性质上是合法的，双方事实上推迟了交易的时间，从而达到减少税费支出的目的，交易本身是真实的、符合法律规定的。不过因为在这种情况下，交易周期很长，少则几个月，多则将近5年，一旦房价发生较大幅度变化，买卖双方在这个交易周期内的违约概率会显著增加。

　　因此不建议通过这种方式购买房屋。如果一定要购买，则建议对交易的节奏进行有效控制，避免在满5年前支付过多房款，并且明确约定较高的违约责任，提高违约成本，甚至要求双方均提供担保人或者担保物等，从而降低购房风险。

　　上海大邦律师事务所律师张帆：

　　这种方式对买方的风险极大。产权不及时过户，出售方完全可以将房屋抵押或者出售给别人，拿到钱后一走了之。

　　怪招2

　　以“赠与”方式变相交易

　　【做法】为躲避营业税和个人所得税，一些购买未满5年的二手房以“赠予”的方式悄然变相交易。如果按照赠与形式，就不涉及“营业税”的问题，所需付的费用为公证费以及契税。

　　上海大邦律师事务所律师张帆：

　　上述“不涉及营业税”的说法是不准确的。目前非直系亲属以赠与的方式交易房屋需付出更高的成本，税务部门在审税时会按照意外所得的20%向受赠人征收个人所得税。而且将来受赠人在出售该房屋时，还要被征收20%的个人所得税。

　　上海中原法务咨询部总监姚志云：

　　这是一种以合法形式掩盖非法目的的行为，在法律上可被认定为无效行为，且一旦发生纠纷，因为“赠予”的性质，业主可能面临丧失要求“受赠人”支付房款的权利。实际上通过赠予的方式未必能节省相应的税费。

　　比如，通常交易双方之间没有亲属关系，实际作为买方通过接受赠予的方式获得房屋，需要按照房屋价值的20%缴纳所得税，这恐怕会比交易中的营业税和差额所得税还高，并不能达到减少税费支出的目的。因此这种方法也不可取。

　　怪招3

　　不过户先公证

　　【做法】所购买的二手房未达到满5年的避税条件，房产证先不过户到买方，但到公证处对房屋产权进行公证，待房屋满5年时再进行过户。

　　上海大邦律师事务所律师张帆：

　　公证只是由公证机关证明买卖合同是双方真实的意思，但并不能证明房屋的产权已归买方所有，只要房屋没有过户，房屋产权在法律上还是属于卖方的。

　　上海中原法务咨询部总监姚志云：

　　这种方法也是合法的，与以租代售一样，是通过推迟交易时间来达到减少税费支出的目的。不过此种方法交易周期很长，若最后正式交易过户时税费政策出现新的变动，可能带来新的成本风险。故同样不建议这样操作，或者建议采取类似“以租待售”中提到的相关措施以降低交易风险。

　　怪招4

　　“虚假诉讼”

　　【做法】“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产作抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。”

　　上海大邦律师事务所律师张帆：

　　这个方式并非没有成本，法院诉讼要按照欠款金额交纳诉讼费用，具体标准可以在网上查询。是否应交税关键要看其中是否有交易行为，就算双方协商应以房抵债，其实质也是产权人把房屋出售给对方，这仍然是一种交易行为，所以即使有判决书，税务机关还是要征税。更重要的是，虚假诉讼是一种妨碍民事诉讼的行为，还可能被法院处以罚款甚至是拘留，最长拘留时间是15天，同时还有涉嫌刑法上逃税罪的可能。

　　上海中原法务咨询部总监姚志云：

　　通常实现抵押权的方法包括将抵押物拍卖、变卖或者折价，而其中的折价实际就是以物抵债或上述的“以房产抵偿”，是债务人将房屋按照一定的价格出卖给债权人，并以应该获得的房款抵充债务的行为。因此本质上是一种房屋买卖行为，作为买卖双方都需要按照规定缴纳各种税费，包括主要的营业税和所得税。同时，因为双方之间并不存在真实的借贷关系，所以无论是借款合同、还是作为担保借款的抵押合同一旦在法律上被确认无效，买卖双方便不能实现买卖交易。毫无疑问，这种方法并不可取。