房地产再融资渐趋放开 闯关失败房企卷土重来

　　在新湖中宝、宋都股份相继公布再融资预案之后，上市房企似乎又要迈进再融资“激情燃烧的岁月”。业内人士认为，房地产再融资已事实性放开，那些在过去三年房地产再融资的通道关闭期间抛出过再融资方案的房企将会卷土重来。

　　不过，对于土地储备少、规模小、抗风险能力弱的中小房企而言，再融资放开并不是“救命稻草”，这些房企依然难以获得再融资资格。相反，在行业洗牌过程中，这些中小房企将会被大房企或者其他想涉足房地产的企业通过资产注入的方式所并购。

　　再融资“放开”

　　8月7日，在宋都股份公布再融资预案、招商地产因筹划重大事项而停牌的刺激下，房地产板块强势上涨。亿城股份、中弘股份强势涨停，中航地产、宋都股份、泰禾集团涨幅均超过5%。

　　多位券商分析师和业内专家在接受中国证券报采访时表示，房地产再融资已经事实上放开，且不再限制再融资所涉项目的定位。

　　此前，市场主流观点认为，本次地产再融资放开将是有条件放开，放开方向为涉及棚户区改造、一级土地开发、保障房建设项目。不过，宋都股份再融资的资金投向为普通商品房项目，这超出了市场预期。

　　“目前来看，房地产再融资的资金用途不会受到很大的限制。房企可以投向保障房、棚改房，也可以投向普通商品房项目、商业物业项目。但保障房和刚需商品房因符合国家政策导向，会获得优先照顾。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫告诉中国证券报记者，“但能不能获得证监会的批准，主要是看房企的财务状况、销售业绩、偿债能力和信用情况。如果这四项指标符合监管要求，就应该没有什么问题。”

　　国内某大型券商分析师表示，放开地产再融资体现了政府“开正门、堵歪门”的思路，是地产供给面的市场化改革。不过他指出，地产调控市场化下一步的改革方向将是房产税，即从需求方面针对楼市进行市场化调控。“房产税势在必行，中央政府的改革决心很大，”该分析师表示，虽然全国联网和房产税推广会遇到各种阻挠，但未来房产税的出台和铺开可能会超预期。

　　“闯关失败”房企卷土重来

　　2010年初，为配合房地产调控政策，上市房企再融资被阻断。三年多来，一直有房企与主管部门沟通，希望开放再融资，且不少房企曾抛出再融资方案试探监管层的意图。据同花顺iFinD数据显示，2010年以来，已有40家上市房企抛出再融资计划，其中30家公司被迫停止实施，这些公司绝大部分集中在2010年推出方案，总融资规模接近745亿元。

　　“这些曾经抛出过再融资方案但闯关失败的房企，应该会卷土重来。因为在调控最严厉的时期它们都没有愿意尝试和争取，尽管彼时获批的可能性几乎没有。如今，遇到这样重大的政策利好，他们当然不会放过机会。有的房企会把原来的方案修改后再次申请，有的可能会根据公司目前的实际情况推出新的再融资方案。”谢逸枫分析认为。

　　新湖中宝此前的再融资方案就被迫终止实施，但他成了房地产再融资开闸后第一个“吃螃蟹”的幸运者。

　　保利地产曾于2010年推出再融资方案，计划募集资金净额不超过96亿元，投入到公司十余个地产开发项目。但公司于2011年年底时撤回了非公开发行的申请。在8月7日券商组织的电话会议上，保利地产董秘黄海表示，公司将积极参与股权再融资。

　　他坦言，房地产行业是资金密集型行业，如果上市房企股权融资渠道方面的资金不能得到补充，其发展速度势必会受到限制，如果有机会，公司会积极去参与股权再融资。

　　招商地产也曾在2010年推出过再融资方案，融资规模均在50亿元左右，但也“无疾而终”。招商地产8月7日停牌，业内人士认为，这说明招商地产再次推出再融资方案或已成形。

　　而港股上市房企碧桂园总裁莫斌8月6日在中期业绩会上表示，公司一直关注房地产再融资有条件放开，希望公司的城镇化项目能够从中受益。公司的团队、产品系列正在为此做好准备。

　　此外，迪马股份、银润投资都曾推出过再融资方案，但也都终止实施。目前，这两家房企均已停牌。“或许，不久之后这两家公司将会推出新的再融资方案。而且会有更多曾经‘闯关’再融资的公司加入这一行列。”一位私募人士表示。

　　“这些闯关失败的房企再度推出再融资方案，获批的可能性比其他房企要大一些，因为他们曾与监管层有过这方面的沟通和交流，可能是房地产再融资受益的首批房企。”谢逸枫认为。

　　并非小房企“救命稻草”

　　多家券商研报指出，再融资放开对房地产行业的发展非常有帮助，尤其是大型房地产公司得到的好处更多，有利于整个房地产业的整合，促进房地产能够更好、更健康地发展。

　　从万科、保利、金地和招商地产等标杆房企的情况分析，其财务状况、销售业绩、偿债能力、信用情况四项指标都很优良，进行再融资不存在障碍。相反，不少中小房企业绩下滑甚至亏损，资金链紧张，负债率高企，这些都是其再融资路上的“拦路虎”。

　　“公司质地不好，非公开发行很难发出去。而且，按照再融资流程，再考虑到开发建设周期，再融资从方案到实际产生现金回流，估计时间超过两年，要确认收益实现利润，那么周期在三年以上。三年过后，小房企能否在激烈的竞争中保持业绩稳定存在较大的不确定性。”长城证券某房地产业分析师表示。

　　因此，此次房地产再融资放开可能并非小房企的“救命稻草”。谢逸枫认为，再融资也需要资源，大型房企资源远超过小房企，再融资放开只会使得行业“马太效应”加剧。房地产将进入结构性分化时代，房地产行业资源整合及集中度正在加速调整。五年之后，现有的地产股至少会消失一半，一线房企将赢家通吃，而未上市的中小房企绝大多数都会消失。

　　不过，一些停牌的小房企存在大型房企或者其他有意涉足房地产的公司通过资产注入的方式被并购的可能。姚轩杰