“城市综合体”定义城市未来

　　随着城市发展的不断加速，生活在城市中的人们对于城市功能、生活品质及人文内涵有了更广泛的追求，而伴随着土地价值的逐年上涨，城市开发一味执著于专项开发显然已经不合时宜，因此“城市综合体”渐渐成为当前城市未来发展的方向和众多开发商战略投资的转型点，也成为业内人士关注讨论的热点话题，业内人士称综合体遍地开花，发展迅猛但也存在不少隐忧，但在一定程度上代表着未来城市的发展方向。

　　什么是“城市综合体”？

　　普通的城市建筑功能一般较为单一。比如，单纯做住宅除了少数的底商配置，其他功能缺失。而写字楼由于上班族朝九晚五极其规律的作息时间，到了晚上就变成了无人区。土地资源得不到最大限度的利用，在很大程度上是浪费。于是，“城市综合体”应运而生。

　　所谓“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。此类物业基本具备了现代城市的全部功能，因此也被称为“城中之城”。

　　三磊设计总裁张华先生在提到“城市综合体”概念时，表达了这样的观点。“城市从传统的混合使用到现代主义的分区土地规划，再到城市化、城市扩张和城市病，使我们重新关注土地的混合使用问题，也就是土地的综合开发利用问题。它比单一功能的写字楼，或纯居住类产品开发要复杂得多。如何在综合的过程中处理好这些复杂的问题，使各功能相互支持互补达到1+1大于2的结果，值得深思”。

　　“城市综合体”综合什么？

　　近日，一座号称将高达838米，比当前“世界第一高楼”迪拜塔还要高10米的“天空城市”在长沙举行开工典礼。虽然这座包含商场、写字楼、公寓、酒店、学校、医院等各种业态的“天空之城”饱受质疑，但其集合各类城市功能的做法，与“城市综合体”的发展思路相当契合。

　　据记者了解，“城市综合体”对于中国的房地产开发来讲，仍是新事物，起初并没有一个简洁的中文予以描述，所以英文缩写“HOPSCA”，被业内人士叫了很多年。

　　三磊设计美国总裁王宇先生从事“城市综合体”的设计工作已20年，他告诉记者，“城市综合体综合什么，最重要的是节约资源、创造资源让生活更加舒适。”

　　“一是宏观上综合土地利用资源，避免资源浪费；二是功能设施的综合，怎样使整个社区更有活力；第三是消费资源的综合，怎么通过搭配使得人们在日常的生活中共享消费资源；最后是综合建筑体系的资源，从设计的角度和开发商的角度来讲，这是很重要的一个环节。在设计规划过程中，我们会尽量地把各种功能集中，以不同的功能组合来获取更多的机会，创造更多的价值”。

　　在北京，被人们熟知的国贸大厦、万达广场、大悦城都是属于城市综合体的范畴。直观的理解，城市综合体最大的好处就是将写字楼、酒店、公寓等功能集中在一起，而由于各个功能使用的时段不同，使得城市综合体一天24小时不停在使用中，永远是充满活力、熙熙攘攘的状态。而从城市的角度来讲，所有的东西放到一块就可以做到一站式的服务，一站式服务促使人们每天出行的效率增加，在同一个地方住、办公、娱乐、健身等，不需要到处跑。

　　综合体发展现隐忧

　　一个综合的片区发展到集约的城市综合体，在一个互相连接的建筑群落里面来解决人们生活、工作、娱乐甚至于交流等的问题，这些要素如果综合不好的话，会使各个功能互相打架，或者有些闲置，有些不好用，或者是某些建筑在运营过程当中又会面临不停的功能的变化，不能适应城市的需求。所以它比一栋单独的写字楼，或者单独的居住类的产品显得复杂许多。

　　对此，万通地产商用产品研发中心的于光女士认为，“城市综合体”的开发需要强大的资金支持力和运营管理能力。“综合体综合什么？我觉得也是市场决定的，比如同一综合体中酒店一般会建两种，一个是四星级的，另一个则是五星级，从而更符合市场多元化的需求。从运营角度来看，统一运营的可能性较小，存在很多亟待解决的问题，比如，商业用电跟居住用电的电价就不一样的，地下停车问题，住户可能会不太习惯这个车位不是我常用的，这种管理需要考验综合管理能力，但是目前中国的发展水平似乎还没到那个水平。所以在运营管理上面，一个大的综合体能够管理好，也是非常难的。因此，决心做综合体的开发商必须具备一定的实力，资金实力、运营实力和总体操盘实力。”

　　北京世联房地产顾问商业营业部总监张喆女士操作过多个“城市综合体”的案例，据她分析，房企对于综合体物业组合选择不同，但核心是盈利模式，目前的模式分为三类，第一，万达模式通过资产的强势的品牌，迅速回收60%至70%的收益，这是非常强势的。第二是华润模式和大悦城模式，是通过资产不断升值，赚运营的钱。第三种是凯德、越秀模式，通过地产加上信托金融的手段运作，其实是资本运作的钱。

　　据业内人士介绍，不少地方的综合体开发的资金，一部分是开发商自有资金，其次是商业地产不限贷，银行信贷支持，还有就是政府给予一些补贴。而“城市综合体”中的商务公寓等住宅产品销售，因为不限购，可以有效变现回款。因此，不少房企纷纷涉足“城市综合体”的开发。

　　对于“城市综合体”，下面有地铁，上面是上盖，有五星级酒店，有写字楼，还有大型的购物中心，这是一般人脑海中最理想、最完美的蓝图。而从专业角度，发展“城市综合体”也需要综合方方面面的力量。有些地方政府大力推动城市综合体的发展，然而后续的交通、配套、经济发展水平等方面难以提供有效支持，使得有些综合体最终演变为烂尾楼。“各地掀起综合体开发浪潮，实际上是机遇和隐忧并存，尤其是高密度、体量大的综合体，不是一般开发商能搞得定的事。”一位业内人士感慨说。记者 袁显峰