广州白云大道、增城：正在消失的“刚需”天堂

　　“白云大道那边，很多年前去过一次，才卖6000多元/m2。”“广园东增城离市区那么远，能卖个七八千就不错了吧。”如果你对这两个区域的楼价还停留在这样的印象，只能说你已经Out了。记忆中的价格现在已无异于天方夜谭，曾经的洼地已经变成山坡。

　　白云大道居然“奔4”

　　最近你要是去白云大道一带，会惊诧地发现，销售人员的报价已经超过2万多元/m2(带装修)，个别好单位的报价甚至会超过3万元/m2。而类别墅的大户型产品，报价更上了四五万元，让人一刹那间以为置身珠江新城。而白云新城中轴线一带的“地王”项目也已企稳4万元/m2以上。向东走，再走远一点到广园东，那里一贯是“刚需”买家的乐土，总能为自己搞一个小窝。但这样的愿望也快要难以满足了。据了解，目前增城广园东一带的价格已悄然涨到1万元/m2以上(带装修)。虽然在签约数据上看，增城均价仍是8000多元/m2，但由于开发商多数采取了装修合同与购房合同分开的“双合同”方式，实际带装修的价格已经破万了。

　　小心太贵“有价无市”

　　原先的洼地渐变山坡，根源仍然是市中心楼价过高，供应量太少，在整体供应不足的情况下，无论是市中心还是郊区，开发商都会有涨价的理由。但现在卖得最好的仍是1.8万元/m2以下的“刚需”盘，那些上到两三万元以上的项目，已经让大多数“刚需”买家感觉有心无力，“本想在白云山附近买一套景观单位的，但现在看来买不起了，估计会选择附近的二手房或者到萝岗买一手楼。”一位打算换房的市民说。可见如果开发商再继续扛着价格，有可能进入“有价无市”的状况。

　　白云大道 十年间从3千涨到3万

　　先有两大“地王”项目拉升 接续两大全新盘不开“笋价”

　　(记者陈白帆)“没想到白云区现在的价格也那么厉害”，近日，一位想在白云新城置业的换房者陆女士，在跑了白云新城的中海和保利两盘以及去了万科峯境的外展后，发现白云新城一带的整体价格水平已经在4万元/m2左右，就算位于白云大道南的万科峯境还没定具体价格，但从销售人员的口风揣测，恐怕这个新盘的开价也会在3.5万元/m2以上。

　　旧盘：闲闲地都要三四万

　　除了白云新城的几个高端项目外，邻近白云新城的岭南新世界、新世界嘉云府，以及有望在最近两个月内推出的时代花生II，价格也会比预期高。目前岭南新世界的楼价主要在2.5万~3万多元/m2，新世界嘉云府的报价更超过4万元/m2。位于广州大道北的全新盘时代花生II，业内预计其开售价会在2.6万~2.8万元/m2。

　　曾几何时，白云区北部还被视作“刚需”产品集中地，10年前楼价不过3000元/m2左右，5年前也就7500~9000元/m2，到了2012年中海和保利两大豪宅产品推出，最终将白云北部整体楼价大幅拉升。

　　记者了解到，目前中海云麓公馆、保利云禧的签约量都不多，近1个月来分别签约11套和8套，而签约价格都在4万元/m2左右。而其余两个全新项目万科峯境和时代花生II，也不会走“笋价”路线，前者将被打造成万科在广州的高端项目，后者虽然户型设计适合年轻买家，但单价也将会和周围其他盘水平相当。

　　在白云区北部目前在售以及将在10月之前亮相或推出的新货中，户型种类算得上相当丰富，既有140~400多平方米的大户型，也有如时代花生II那种紧凑实用的N+1单位。

　　保利云禧近期主推东区140~370平方米洋房以及225平方米山景单位，报价为42000元/m2(带装修)。邻近的中海云麓公馆在售单位集中在210~270平方米的三房四房，报价4万元/m2起。新世界·嘉云府的“云山墅”组团是叠墅产品，主要面积在160~240多平方米。这三个项目的单套总价都在560万~1000万元以上。

　　新盘：250万是起步价

　　白云新城全新项目万科峯境近期在白云希尔顿酒店2楼开设了接待中心。该项目总建筑面积约8.8万平方米，主力产品为75~140平方米的两房至四房，预计“十一”前后推出市场。该项目将被打造成“广州首个垂直绿化住区”，不仅首层有园林覆盖，还会在商业体、多层建筑屋面、高层住宅每隔4层的公共露台进行空间绿化。推测最小的两房要价也会到260万~280万元。

　　时代糖果II是白云北部适合首次置业者的全新项目，其N+1户型三房至五房单位可以满足首次置业者一步到位的需求，尤其是109平方米N+2紧凑五房单位最受青睐。开价可能会去到2.6万~2.8万元/m2(带装修)，89平方米三房起步价预计在250万元左右。另外，“刚需”及改善型买家也可考虑岭南新世界80~102平方米的央景楼王单位，目前价格未定，但估计报价会超2.5万元/m2。

　　供求关系失衡

　　致楼价持续上涨

　　据克而瑞房价系统7月房价报告显示，在传统的楼市淡季下，广州商品住宅供应虽比6月有所上涨，但是仍处于低位，开发商在传统淡季推货不太积极。在整体供不应求的情况下房价出现正常上涨，但在新货补充不足的情况下，7月成交量出现3个月以来的新低。“淡季”现象在7月商品住宅市场完全体现，供不应求是住宅价格上涨的主要因素之一。

　　从政策看，央行7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，此次调整短期内并不会对楼市产生大的影响。因此，短期内市场仍会处于“价涨量低”的状态。万科东荟城、中海誉城以及广州亚运城等项目仍处于被低估状态，未来仍有较大的上涨潜力。进入8月份，广州预计会有几个值得留意的新盘推出，包括车陂的富力天禧、番禺的粤海·丽江如英居、荔湾的元邦明月水岸以及珠江新城的珠光新城国际中心C座等。 记者 陈白帆

　　广园东 指标大盘纷纷迈进“万元”时代

　　“双合同”大行其道 网签价格低于万元只是障眼法

　　(记者王荔珏)日前，碧桂园凤凰城全新“星荟”洋房组团亮相，此期单位以中小户型为主力产品，尽管带装修的吹风价在1.2万元/m2，但依然备受“刚需”族、投资型买家的青睐。增城的大盘楼价已达1.2万元/m2，让不少市民感到楼价上涨真的是“压力山大”，毕竟，紧邻广州的广园东板块一直被视为楼价洼地，这片被称为“广园东”的区域内聚集了十几个大大小小的楼盘，一直是以价格实惠而备受“刚需”客的青睐。到底增城的楼价是从何时起进入了“破万”时代呢？

　　翻查阳光家缘的统计数据可发现，今年7月增城一手楼均价为8123元/m2，值得关注的是，8000元/m2出头的价格，实际上并不能体现增城的实际楼价水平。7月20日，位于广园快速路新新出口旁的东凌广场公寓产品开售，带精装修均价为12000元/m2，开盘当日所推单位全数售罄。6月份在增城成交量排名第一的翡翠绿洲以及排名第三的锦绣御景国际，其带装修的均价也都在1.1万~1.2万元/m2，只不过由于发展商采取了装修合同与购房合同剥离的方式，从而导致两盘的网签价仅7527元/m2及8835元/m2。

　　在广园东板块，除了翡翠绿洲、锦绣御景国际、东凌广场带精装的楼价已过万元外，碧桂园凤凰城“星荟”也将成为万元以上新盘。此外，保利东江首府的洋房早在去年就已率先突破12000元/m2。传闻价格将全面上调的新塘新世界，即将推出的新单位预计价格也将在1.1万元/m2左右。(记者陈白帆)