小心！别买到无抵押贷款房

　　读者宋女士最近准备买房，她刚好在博客上看到一篇文章，博主言之凿凿地说：“我一个在商业银行工作的同学教我拿家里一套房出去银行贷，一套150万元的房，起码可以贷到500万~600万元出来。银行工作的朋友告诉我：只要有一套房，就基本可以变成3套房来，把150万元的资产，不断地买、不断地循环再去贷，就可以打造出1500万元左右的资产出来。这些贷款不用抵押，有房产证复印件就可。广州、深圳现在好多人都这么干。限购、限贷只不过是‘一纸空文’，只能难住不动脑筋想办法的人。”她看了以后大惊，心想，虽然现在政府取消了物业查册收费，买家可以查多少次都不用给钱，但若业主拿房屋去“按来按去”，还不留痕迹，查册都查不出来，这该怎样防啊？为此，她给本版邮箱写来邮件，求证网上博客传闻的真伪。

　　宋女士的邮件引起了记者的注意，贷款无抵押在市场上已是“星火燎原”，相信不少人最近看过某中小银行的大规模广告宣传都记住了这五个字的宣传口号——“贷款免抵押”。对于身背多项免抵押贷款的人士来说，如果这些人“倒腾”资金的链条断裂，有可能意味着贷款申请人将作为贷款的无限责任人，名下个人财产都有可能被强制执行，一些看起来“身家清白”的无抵押房产证有可能在交易过程中被查封。

　　满堂红法务部黄晓文告诉记者，他的确遇到过类似博客形容的“一个房屋重复贷款”的做法，但是可以贷出来的资金远低于博文所描述的比例。目前无抵押信用贷款已是商业银行一个重要的业务，商业银行对于这种无抵押贷款一般都给予50万元以下且年期短的贷款条件，这也是银行对无抵押贷款的风险控制。一些买家在交易合同中加入防备条款，如“业主承诺本人无任何债务，不影响本次交易进行”，但交易过程中仍然可能出现变数，到时候交易中的业主房屋也有可能因为隐形债务而被查封。

　　黄晓文表示，涉及房产交易的交易风险非常多，无抵押的个人债务难以察觉，交易双方也只能按照信任来履行合同，加入防备合同也只能是“防君子”。

　　本栏文/图：记者李凤荷

　　专家教路

　　一般贷款应抵押

　　信用贷款无需抵押物

　　据黄晓文介绍，根据《商业银行法》规定：商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。同时，商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。但是，经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。根据《担保法》规定：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

　　他告诉记者，在日常业务中，他也曾接触过贷款免抵押的情况，举例说产权人在A银行办理物业抵押贷款中，产权人再向B银行申请贷款，B银行根据客户资质还款能力等给予产权人在A银行月供款约40倍的贷款，无须抵押，但该情况审批通过率极低。以一个月供1万元的物业来算，银行可以根据这位申请人的资金流水和经济实力，贷出40万元。这种做法实际上相当于信用贷款，银行根据个人的收入、经济实力和还款能力，批出短期的小额贷款，一般年期在3年之内，贷款金额在50万元以内。

　　黄晓文表示，根据上述博文中反映的房屋价值为150万元，而可贷款500万~600万元的情况不太可能，根据以往情况，即使抵押贷款，贷款额度都不会超过房屋价值的70%，而博文中描述的情况，好大机会是商业银行违规放贷的做法，违反商业银行法及担保法的规定。

　　应对方法

　　多查册 还要查业主征信记录

　　以往，市民查询房地产登记情况、抵押情况、查封或解封情况以及历史档案号，需要交费，收费分别是40元、30元、30元以及20元。但从8月5日起，广州全市，包括增城和从化，执行查册、调档、查名下房产不再收费。

　　一位房地产人士表示，取消了房地产档案查册的收费，的确有利于买家多查一下意向交易房屋的产权情况，但是该人士表示，查册只能代表当时的产权状况，查册之后发生的事情，有可能并没有被买家所掌握。

　　由于目前信用贷款非常普遍，房地产人士表示，人民银行的个人征信查询，也应该降低收费或者免费，以方便房地产交易的双方了解对方的债务情况和支付能力。这名人士表示，通常一笔房地产交易中，由于买家征信不过关，如存在信用卡逾期还款的情形，贷款审核较难通过，按揭机构需要协助贷款申请人更改申请银行，所需时间较多，一些业主急售房屋却因此拖长交易时间，故此征信记录对房产交易双方来说也是一个重要信息。不过这名人士也承认，个人征信情况与个人房产套数一样属于公民隐私，如何在确保交易安全和公民个人隐私保护上取得平衡，是有关部门需要衡量的。

　　黄晓文表示，即使无抵押贷款没有盛行，业主债务是交易中非常难防的一个环节，即使业主没有任何外债，业主有可能涉及担保其他交易，若其他交易烂尾或出事也有可能连累到他个人。通常来说，若交易中遇到业主物业突然被查封的情形，业主有时候会提出“缓几天让他争取物业解封”，但大部分的买家都会直接起诉到法院控告其违约，因为业主物业被查封是交易的大忌，买家对业主的信任会一夕间完全消失。