从典型案例看隐名购房的风险与确权

图为研讨会现场

    在国家宏观调控房地产的背景下，隐名购房的产权归属及隐名购房合同的风险规避既是社会热点问题，也是基层执法实践面临的问题。

    日前，以“隐名购房确权”为主题的“基层执法论坛”在湖北省荆门市东宝区检察院举行。来自湖北省三级检察机关、荆门市两级法院、律师事务所、公证处、房地产管理等部门的专家从典型个案出发，对隐名购房的风险与确权进行了研讨。

    确认房屋性质是隐名购房确权的前提

    隐名购房是隐名代理的一种表现形式。所谓隐名代理，是指代理人以自己的名义而不表明被代理人身份实施的代理行为。我国合同法第402条和第403条针对特定的民事活动规定了隐名代理的适用效力，即代理人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同的情况，依法产生代理的法律后果，并且根据第三人知道和不知道代理人与被代理人之间代理关系的不同，规定了不同的处理方式。

    与会专家认为，隐名购房合同的有效性以不违反法律、行政法规有关禁止性规定为前提，房屋是否被允许隐名代理是隐名购房确权的前提。如果被代理人不具备购买房屋的资格或者隐名代理行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，则隐名购房合同会被视为无效合同。例如，经济适用房(政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设、面向城市低收入住房困难家庭供应)是具有保障性的政策性住房，如果被代理人没有购买经济适用房的资格，则购房合同无效。

    湖北省检察院民事诉讼监督处处长周清华认为，代理人实施隐名代理行为是以其与被代理人之间的约定或法律允许隐名代理为前提的。在本次研讨会所提供的个案中，若某大学所售出的房子为经济适用房，那么合同无效，因为经济适用房有较为严格的销售对象限制。实践中，还存在行贿者送房子的情形，房子登记在行贿者的名下，也不过户，房子的实际权利人为受贿者，这是明显的违法犯罪行为，这种隐名购房当然是无效的。

    荆门市房地产监察大队大队长代光中认为，单位集资合作建房是经济适用房的一种，其建设性质、优惠政策、供应对象、产权关系均按照集资建房的有关规定严格执行。如果认可这种隐名购买经济适用房的行为，那势必对我国保障性政策住房制度产生巨大冲击和伤害。

    当然，具体到本次研讨会所涉案例，也有不同意见。湖北法之星律师事务所主任周胄认为，案例中的涉案房屋不属于经济适用房，本案中杨某本身自有住房，其婚生子女亦有住房。杨某系大学老师，收入自然也不低于当地平均水平，不属于城市困难人群。杨某本身不符合经济适用房销售对象，但能按所在大学要求购房，说明所购房屋本身就不是经济适用房。

    隐名购房不得恶意串通损害国家、集体及第三人利益

    隐名购房合同是否存在恶意串通损害国家、集体及第三人利益的情况，是检察机关是否支持抗诉申请的关键因素。

    荆楚理工学院副教授杨成梅认为，所谓恶意串通，是指在自身谋取不当利益的同时损害国家、集体及第三人的利益。在隐名购房合同中，如果被代理人具备购房资格，且不存在损害国家、集体及第三人利益，则合同有效。

    湖北省检察院民事诉讼监督处检察官吴红忠认为，假设李某隐名购的房不是经济适用房，则购房合同有效。本案中，杨某本身符合某大学购房资格要求，他将自己福利购房的资格让给了继子李某，这种情形在现实生活中比较普遍，不违反法律、行政法规的有关禁止性规定，因此不存在损害国家、集体利益的情形。如果以损害第三人利益来认定合同无效的话，那会出现一种什么情况呢?结果是某大学无法收回杨某所购房屋，杨某继续占有房屋，成为事实上的权利人，这样杨某明显是规避法律，违背了诚实守信的原则。从维护交易稳定的角度和诚实守信的原则出发，该购房合同有效。

    周胄也认为，具体到本案，法律、行政法规没有对此类购房现象作出禁止性规定，李某、杨某的行为仅违反了某大学的内部规定，因此不能认为他们的行为是损害了国家、集体及第三人的利益，同时从日常生活法则来看，杨某在婚姻存续期间，让继子李某购买自己的福利房，符合情理。

    隐名购房合同的风险规避

    房屋确权纠纷在基层法院审理的民事案件中占一定比例，目前相关纠纷呈增多趋势。与会专家提醒，隐名购房合同的被代理人要有风险意识，依法保留委托代理合同、购房出资的证据，一旦发生纠纷，可通过诉讼解决。

    荆门市中级法院民三庭庭长周利红认为，根据物权法规定，不动产证书上载明的权利人推定为该房屋的所有人，对外界具有公示、排它的性质。现实生活中，房屋的登记权利人与实际权利人不一致时，实际权利人负有举证责任，要有出资证明、委托代理的协议等证据，法院在判明真实的权利人后，责令代理人协助过户。

    周清华表示，法律重证据。如果双方事先签订有效的委托代理合同，那么购房者凭借合同及实际支付的首付款、贷款的票据，就能证明房屋产权的归属。相反如果实际购房者无法提供自己支付房款的证据，要想拿回属于自己的房屋很难获得法律支持。

    案例链接

    1994年，张某(女)与杨某(男，某大学教师)登记结婚(均为再婚，双方子女均各自独立生活)。2002年，杨某所在大学经所在地市政府同意实行集资建房，并发布《职工住房售后管理暂行办法》，明确规定购房对象只能是本校教职员工，不得代他人购买。张某、杨某协商决定，由张某之子李某以杨某的名义购该校公寓房。李某出资给杨某(有杨某出具的收据为证)，并购买了该大学公寓房一套，房产证登记房屋所有人为杨某。2007年，杨某与张某离婚，就该房权属产生争议。

    一审判决认为该房由李某出资，李某作为杨某的继子，在杨某不购买该房的情况下隐名购买，符合情理。其实质是杨某将其享有优惠政策的住房让与李某，实际是处分了其享有的权利，不损害他人和某大学的利益，判决房子归李某所有，杨某协助办理过户手续。

    杨某不服，提起上诉。二审法院认为，杨某、李某明知房屋购买对象为本校教职员工的规定，仍然隐名为李某购买，并非某大学与交易对方一致的真实意思表示，损害了某大学教职员工集体利益，判决撤销一审判决，驳回李某的诉讼请求。

    李某不服二审判决，申请再审被驳回，李某遂到市检察院民行检察部门申请抗诉。