中国地王图：“卖掉”北京的地能换美国一年GDP(3)

    然而，土地市场的热情始终没能消退。

    在各类调控措施中，房产税最受关注，而随着重庆、上海等地开始征收，现行房产税政策与调整土地财政的目标相距甚远。多位专家均指出，房产税改革必须突出其改革试点作用，应敢于突破目前的征税模式，为改革积累更多准备。

    住房和城乡建设部一位官员曾指出，调控的难点，一是中国城镇化发展带来的刚性需求，每年有1000多万的农民进城；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高、土地价格越高，而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多；六是中国各地区之间经济发展差距巨大，很难用“一刀切”的办法调控房地产市场。

    “土地财政模式如果不改，地王现象将难以遏制。”一位地产开发商在接受《中国经济周刊》采访时坦言，“通过土地出让制度改革，将土地收入化整为零，弱化各地的高价卖地冲动，能断绝一些地方政府寅吃卯粮的不良行为，从而在数年内把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常。”

    还有的地产专业人士建议，只有打破土地地方垄断，才有望从根本上缓和目前的供需矛盾，最终破解高房价。

    “不放开土地供应，北京四环内房价涨到10万是可能的。”任志强说。

    2013地王八宗“最”?

    《中国经济周刊》 记者 刘德炳 | 北京报道

    一、最高楼面单价

    中粮北京朝阳地块

    业界对中粮地产所拿的北京朝阳孙河HIJ地块楼面单价的估价是4.4万元/平方米，这一价格已经是今年全国最贵，是“地王之王”，但是考虑到该地块还要求建设一定的教育设施等，这就意味着该地王的价格最终可能高达5万元/平方米左右，这自然令全国其他所有地王都望尘莫及了。

    面对种种质疑，中粮地产相关负责人对《中国经济周刊》表示，充分进行了可行性研究、进行了风险评估与审核。但是从公开资料来看，对于该地王中粮地产简单公布了其面积、四至、总价等基本信息，关于风险、前景、授权、审核等只字未提。

    二、最高总价

    深圳前海地王

    三年不鸣，一鸣惊人，这说的就是深圳地王市场。今年，深圳不断冒出地王，其地王总价也创造了全国最高价，同样堪称“地王之王”。

    这就是深圳前海T201—0078地块，该地块占地面积61831平方米，为商业性办公地块，建筑面积50.3万平方米，出让起始价达67.2亿元。最终，该地块被华润置地以109亿元夺得，可以说是深圳土地市场前所未有的大手笔。

    不过，这仅仅只是开始，未来深圳前海板块还将有大量土地陆续上市，看起来，这里即将上演一场场好看的地王大戏。

    而以目前的情况来看，深圳前海的“地王之王”很有可能在9月份被上海徐家汇中心项目取代，因为这里的起始总价就超过175亿元。

    三、最大黑马

    懋源置业

    在北京三环内原则上不再供应住宅用地的当下，位于南三环内的北京市夏家胡同地块无异于凤毛麟角，很显然就是为做地王而生的。

    现场经过数十轮厮杀，该地块报价直线上升，触到了政府设置的最高限价17.7亿元，遂转入现场竞报公租房面积环节，最终，北京懋源置业以17.7亿元地价和建设38000平方米公租房的代价，在九龙仓、融创、保利、恒大等十余家房企虎视眈眈之中，夺得了该地块。该地块楼面价高达4.1万元/平方米，令业界震惊。

    北京懋源置业名头并不响，却击败了一干地产龙头，现场参与竞拍的一家开发商对《中国经济周刊》表示，实在太意外。但是懋源置业所开发的红玺台在北京高端豪宅市场占据一席之地，位于东三环外的该项目拿地价格只有1万元/平方米，但目前售价八九万元每平方米，一直是北京豪宅价格的领跑者。

    据业界估算，夏家胡同地块项目房子上市时，售价将高达7万~8万元/平方米。

    四、最反常的大腕

    万科

    虽然一直声称不拿地王，但2013年万科却按捺不住了。6月27日，成都四季流辉投资有限公司、成都金色年代投资有限公司联手以底价53.72亿元摘得重庆江北区一地块，这一地块规划建筑面积为124万平方米，是中国地王图中27个省会城市中面积最大的一宗地王，也刷新了恒大地产一个月前刚刚创下的2013年重庆总价纪录。

    不过，事实证明，成都四季流辉投资有限公司、成都金色年代投资有限公司只是万科、保利的马甲。换个马甲拿地，尤其是夺地王，确实是一些开发商惯用的手段。这充分证明地王市场的竞争还是比较激烈的，换个马甲往往能出其不意，最终击败对手。

    随后的7月3日，万科联手张江集团合作竞得上海市浦东张江高科技园区中区地块，48.7亿元的成交高价刷新不久前刚刚诞生的上海总价“地王”。随后万科又再次“出手”，以1.9万元/平方米的楼面价，创造广州荔湾区的商业地产新“地王”。

    不过，地王的说法也遭到了万科的反驳。万科有关负责人向《中国经济周刊》表示，仅仅一个区域的地王能算地王吗？

    五、最大赢家

    绿地集团

    以47.2亿元夺得上海青浦区徐泾镇会展中心3地块，成为上海总价第二，并且在昆明、西安等地抢占优势地王，除此外在多个城市抢得其他的优质地块，如说2013年谁在地王市场收获最多，很显然是绿地集团。有分析人士认为，绿地到处抢地王，也是为了增加上市公司的筹码。

    六、最悲惨的退出

    雅戈尔卖地

    虽然5月份在面对记者采访时，雅戈尔相关人士还斩钉截铁地说，旗下的地王没有风险，但6月，雅戈尔则上演了戏剧性的一幕。雅戈尔宣布，同意全资子公司杭州雅戈尔城北置业建议，不再继续开发曾经的地王——杭州申花地块，并根据《企业会计准则》的规定，计提资产减值准备金48420万元。雅戈尔表示，夺得该地块后，房地产市场的政策环境、市场形势和供需关系发生了较大变化，因此，综合权衡后，终止开发有助于最大限度地保护股东利益及公司权益。

    七、最蹊跷的收回

    中冶地王蹊跷被退

    与雅戈尔地王系主动退出不一样，按照中冶的说法，中冶没有任何责任，就遭到了南京市国土局收回地王的决定。?7月5日下午，南京国土局发布公告，称“经市政府批准，下关滨江2号地块因故终止出让程序”。这幅于2012年11月30日以56.2亿元出让的地块是当之无愧的地王，中冶是金主。当时，中冶和南京市国土局处在蜜月期，南京方面为地王设定的条件像是为中冶量身定做，以至于最后中冶的夺地备受质疑。但没想到，他们最终还是在这块地上闹掰了。

    依照南京市官方文件的说明，停止出让该地块的原因是开发条件发生了变化。但有市场人士质疑，由于地价太高，地王也遭到了国土资源部的追查，令南京方面感受到了压力。

    中冶表示，已于2013年7月8日致函南京市国土资源局，要求其在3日内退还2号地土地投标保证金11.3亿元及相应的财务费用等。

    八、最曲折的地王之旅

    潘石屹

    近来地产大佬SOHO中国潘石屹的上海之旅颇为曲折，虽然有“烂尾楼专业户”的雅号，但事实证明烂尾楼不是那么容易收购的。

    2010年，上海证大置业一举击败新黄浦、中华企业(联合)、复地集团(联合)等3家开发商，以92.2亿元竞得上海外滩地王。但事实证明，上海证大最终无力开发这一地王。

    随后复地集团关联方复星入股这一地王，但上海证大仍无力推动开发。

    就在复星准备全盘接手之时，不料半路杀出个程咬金，潘石屹抢先一步，将另一半股权买了下来。为此，复星起诉，证大与另一小股东将外滩8-1地块股份出售给SOHO中国违规。上海市第一中级人民法院宣判，原告复星集团胜诉。

    尽管在这一地王上有些失意，但是2013年，潘石屹在上海土地市场上不甘失败。今年4月， SOHO中国最终以31.9亿元拿下长宁古北5-2商业地块，折合楼价约30244元/平方米，溢价率48.4%。虽然过程堪称曲折，但潘石屹终于在上海夺得了一宗地王级地块。