沪苏杭一日同现三地王

　　继9月4日北京出现了单价“地王”，以7.3万元/平方米刷新全国土地单价纪录后，昨日，土地市场迎来“地王日”。上午，上海217.7亿元“总价地王”刚刚出炉；下午，杭州、苏州又诞生两位新“地王”。其中，杭州华家池地块以136.73亿元成为当地新的“总价地王”，苏州金鸡湖地王则以15150元/平方米的价格刷新当地楼面价纪录。

　　这是近期北京、上海等地频现的“地王”大戏中新的一幕而已，折射的正是开发商对一线城市市场发展的后续信心。而在广州，在今年上半年创造出了单价“地王”记录之后，七八月土地市场有转趋沉寂的迹象。不过，年内广州还有多幅中心区地块推出，业界预计，届时有望再度产生单价地王。 文/记者赖伟行、李媛(署名除外)

　　地王频现

　　上海黄金地块总价首超百亿 单价3.7万

　　昨日上午，尽管只有两家房企(联合体)参与举牌，但新鸿基旗下企业仍在经过208轮举牌、豪掷217.7亿元后，才夺得挂牌价高达175.26亿元的上海徐家汇中心项目地块，溢价率达24.2%，折合楼面价37264.4元/平方米。

　　尽管没有完成刷新全国总价地王纪录的“重任”，但这一地块已经成为上海史上最贵、迄今为止上海唯一超过百亿元的地块，也是仅次于广州亚运城地块(2009年，255亿元)的全国总价第二。如无意外，该地块也极有可能成为全年的“全国总价地王”。

　　根据规划，徐家汇中心项目地块出让面积为99188.80平方米，建筑面积为58.42万平方米，用途为商办、餐饮旅馆业用地。作为上海市中心面积最大的黄金地块，该地块将成为一站式国际时尚商圈。

　　杭州“宝地”单价超2万 苏州单价超1.5万

　　昨日下午，杭州土地市场也迎来一场鏖战。绿城、融创、滨江、万科、龙湖、世茂、绿地等10家开发商围绕有“杭州绝版宝地”之称、起拍总价达97亿元的华家池三地块，进行了数场疯狂车轮战。最终，三地块总价拍出136.73亿元，分别由绿地(56.2亿)、世茂(36.7亿)、滨江(43.83亿)拍得，成交楼面价分别达到19416元/平方米、23375元/平方米、22590元/平方米，刷新杭州总价地王纪录。

　　与此同时，苏州也出现新地王。世茂再度出击，共斥资47.25亿元夺得苏州金鸡湖两宗地块，楼面价分别为15151元/平方米、15010元/平方米，溢价率分别达到76.8%、74.24%。而15150元/平方米的价格也刷新了当地单价地王纪录。

　　北京三环内地块单价全国最贵：7.3万

　　前日下午，北京市公开拍卖朝阳区农展馆地块，经过69轮的激烈竞拍，融创集团最终以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件胜出。实际成交总价为43.24亿元，剔除配建的医院面积后，楼面价高达73099元/平方米，溢价16.67%，成为北京名副其实的新地王，也刷新全国土地单价纪录。

　　广州上半年两现地王 近期亮点不多

　　广州的土地市场在今年上半年也同样频现“地王”。今年5月，白云区同宝路地块创造了2.56万元/平方米的宅地楼面地价纪录，但不久之后，南洲路地块就以3.5万元/平方米的成绩刷新了广州地王新纪录。

　　不过，与北京、上海、长三角地区相比，进入下半年，广州在七八月间推地节奏有所放缓，除了广州国际金融城第二批用地在上月底成功出让外，土地市场的亮点并不多，令到房企无从施展。不过，仅仅相隔半年，金融城的最高楼面地价也已攀升至19078元/平方米，刷新了年初首批最高1.7万元/平方米的地价。

　　地王特点

　　新地王都位于中心区 全是“黄金宝地”

　　在沪苏杭昨日成交的地块中，记者发现，这些地块都是位于中心城区的“明星”地块，因此吸引了开发商发力争抢。以上海徐家汇地块为例，21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，上海地块出让逐渐减少，而市中心的核心地块更是少见，徐家汇中心项目地块规模巨大，结合徐家汇板块新一轮的转型发展机遇，未来商业价值巨大。

　　而北京农展馆地块，则是近年北京市三环内少有的住宅用地供应，该地块被认为是东三环成熟片区的绝版地块，因而吸引了8家企业展开角逐。而在地块开拍前，网上的最高报价就已达18.7亿元。业内人士表示，如此激烈的竞争，原因就在于该地块所处的黄金位置及其商业前景。

　　楼价继续涨 北京地王未来楼价超15万？

　　记者发现，近年来广州的“地王”最终大多以高房价的面貌推出市场。如2010年广铁南站地王价为17203元／平方米，最终开发出的楼盘均价为58000元／平方米，地价占房价30%；原芳村高尔夫球场地王价7408元／平方米，开发出的楼盘均价为21000元／平方米，地价占房价35%。面包始终贵过面粉，面粉成本最高占到面包价的50%，这也是不少开发商继续坚定投入“买地”的原因。

　　有业内人士分析，如果仅按照北京农展馆地王7.31万元/平方米的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，项目成本则起码高达10万元/平方米；如果剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到12万元/平方米，这一价格已经全面超过北京在售的所有物业，未来销售价格必须突破15万元/平方米，开发商才能维持一定的利润。而拍得此地块的融创集团也表示，该地块未来将打造成国际顶级豪宅。

　　实力超群 地王竞得者“非富即贵”

　　分析广州上半年几个地王的创造者如佳兆业、越秀地产、恒大等房企，均是在香港上市的公司，其境外融资优势造就了地王的诞生。记者对比近两日的地王竞得者，发现竞得者也是“非富即贵”。

　　此次上海徐家汇地块由港企新鸿基竞得。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，由于所需资金量超大，开发周期超长，各类物业之间需要合理配比，部分物业需自持，且涉及经营管理，多数房企“玩不转”，上海徐家汇中心项目地块这种核心区“巨无霸”综合类地块，也只有新鸿基、长和系等少数香港巨头能“料理”。

　　另外，融创集团是香港联交所上市企业；世茂集团是一家国际性综合性的投资集团，目前有沪港两家上市公司；都有境外融资的背景。而绿地集团则是国资控股的混合所有制非上市公司；杭州滨江房产集团虽然是一家民营企业，但也已在深交所上市，同时是长三角房地产的一家领军企业。

　　地王分析

　　地王频出或致楼市加速见顶后回落

　　“楼价与地价交替上涨，部分开发商盲目乐观，这种情况与2007年和2010年时非常相似。”房地产业内人士吴定金认为，近期京沪地王频现，对广州楼市的影响有限。他认为，如果实质性利率继续上升，加上美国退出量化宽松等外围因素导致预期改变，将会令到楼市重演之前地王频现之后的状况——楼价加速见顶之后出现回落，而在回落之前的盘整期，一般将长达半年。“李嘉诚近期频频抛售内地物业，其实已经发出了信号。”

　　“京沪地王的出现对广州楼市影响有限。上半年广州诞生地王之后，部分竞得地王的开发商最近开始寻找合作方，显示房企的资金实力并非像拍出地王时所展现出的那样雄厚。”经纬行研究中心总监朱欣苑分析，最近京沪地王的诞生超出了不少业内人士的预期，她认为相关开发商对后市过于乐观，在流动性不会太过宽松的情况下，房企更应谨慎对待接下来的市场。

　　广州中心区继续推地

　　未来会否再现新地王？

　　统计显示，上半年广州推地节奏较快。今年前6个月经营性用地出让收入，广州为430亿元，已超过去年全年的412亿元。下半年则相对放缓，但年内仍将根据市场需要继续推出多宗核心区域靓地。

　　文/记者赖伟行、曾卫康 通讯员穗房宣

　　“我们今年的推地节奏确实比往年有所加快和提前，也取得比较让人满意的结果。”广州市国土房管局相关负责人透露，广州年内还会根据市场需要，继续推出多宗核心区域的靓地。

　　据悉，今年广州计划推出商品住宅用地共达52宗，除了越秀区外，各区都有宅地计划推出。今年广州计划推出的住宅用地，不少在过去几年的土地推介会中都进行过推介，而仔细比较最新的规划数据可以发现，不少中心区的地块都在调高了容积率后纳入今年的供地计划。

　　另一方面，中心区计划推出的住宅地块交通也更为便利，像计划推出的燕塘地块三，就位于北环高速广从出口西侧；位于东莞庄路北侧的南海机器厂地块也计划推出。

　　而包括保障房用地在内，广州2013年全市住宅用地计划供应5.95平方公里，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里。而今年，保障房用地的供应也保持往年的水平，合计有38宗的保障房用地计划推出。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，广州仍有大批靓地推出，像荔湾区广钢地块、海珠区原广州造纸厂、黄埔区原阀门厂等，都是旧城区价值高、易拆迁的大块靓地，如果能够推出，难保房企不会“打崩头”去高价抢。另外，旧城区内还有一些只有几千平方米的“边角料”地出让，总地价不会很高，但非常适合中小房企开发单体楼，估计会诞生单价地王。

　　亮点：荔湾一口气推地10幅共76.9公顷

　　昨日，广州市国土房管局、市土地开发中心联合荔湾区人民政府在荔湾区委会议中心组织召开2013年广州市(荔湾区)经营性用地第七次推介会。本次推介会，荔湾区共推出花地生态城经营性用地10宗，总用地面积约76.9公顷，均属荔湾极具投资价值的地块，规划用途涵盖居住、商住、商办等，推地力度在老城区中少见。

　　这次推地，有两块位于花地生态城起步区(白鹅潭商业中心)。其中一幅为白鹅潭经济圈标志性建筑——钢琴大厦所在地块，位于珠江隧道芳村出口以西新隆沙地块内。白鹅潭管委会有关人士透露，此前规划示意图中钻石大厦等只是初步概念，而钢琴大厦则会超越已经开建的立白大厦，成为该地区第一高楼。

　　此次推地中，教育概念地块有两块。其中，白鹤沙地块是这次推地中的“巨无霸”，该地块靠近省实高中部。而靠近真光中学和培英中学的则是广摩五羊塑料厂地块。

　　荔湾区房管部门负责人说，而未在这次推介会上亮相的广钢新城地块预计最快十月份开始卖地。