海口：楼上漏水楼下遭殃 业主开发商谁该负责？

　　楼上漏水楼下遭殃耗不起

　　房屋渗水烦心事不少

　　近段时间连续的强降雨天气，让不少新旧房子都出现漏水现象。尤其一些新建房屋，楼上未做好防水处理出现渗水，将楼下业主刚装修好的吊顶损坏，引起双方纠纷。而一些建造时间较早的老房屋，因年久失修，外墙出现裂缝导致逢雨必漏的情况也屡见报端。

　　房屋漏水之后，经常出现的状况就是，开发商、物业和楼上业主相互推诿，而遭殃的楼下业主夹在中间无可奈何。有的业主耗不起时间，作为利益受损一方，反而不得不自掏腰包，恳求楼上业主或物业补漏。

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　　南国都市报记者党朝峰文/图

　　楼上漏水拖着不补楼下无奈欲自掏腰包

　　地点：凤翔西路金城大厦

　　“我家屋顶渗水有好多年了，楼上和物业都说让对方先修了，再看哪里漏才好分清责任，可他们两方都拖着不修，我们被夹在中间，天天为这漏水闹心。”家住海口市凤翔西路金城大厦的业主吴先生说。

　　记者在吴先生家看到，吴先生家里的卧室、两个卫生间和客厅的墙角都有渗水的痕迹。其中，卧室和卫生间的渗水情况最为严重。由于长期渗水，吴先生家里卧室的天花板遭到腐蚀，形成一根根白色竹笋般大小的水垢，很像岩洞里的钟乳石。而其中一个卫生间的挡板，甚至早已被楼上漏下的水滴穿。

　　随后，记者跟随吴先生来到楼上房屋查看。“这里的颜色是深的，而且抠一块水泥出来摸一摸也是湿的，这下面就是我家卧室屋顶渗水的位置，所以楼上肯定要承担责任。”吴先生指着楼上房屋地板砖之间的裂缝说。

　　楼上业主是海南亚太通用航空有限公司，两名工作人员告诉记者负责人何某不在，对吴先生反映的漏水问题，他们也无法回答。而当记者拨通楼上业主负责人何某的电话，表明身份欲询问何某的看法时，对方却立刻挂断电话。

　　一开始，吴先生以为渗水只是因楼上漏水，可随着房屋出现渗水的地方越来越多，加上金城大厦建造时间早，如今已是个旧小区，所以他认为除了楼上漏，房子的外墙可能也有裂缝导致渗水，而外墙漏水应该由物业负责。

　　物业负责人林主任表示，近期海口没有频繁下雨，吴先生的房子里却依然有渗水的现象，所以他认为并非是房子的外墙有裂缝导致，而应该由吴先生楼上的业主负责。

　　最终，林主任与吴先生再次协商后表示，物业可以出钱将房子的外墙进行修补，但如果吴先生的房屋仍有渗水，渗水问题则应该由楼上业主承担责任，并由楼上业主归还物业修补外墙的费用。

　　对于物业提出的解决办法，吴先生表示尽管他也觉得可行，但可能会遭到楼上业主的拒绝。“楼上拖了这么久，明知道漏水是他的责任，却一直拖着不解决，实在不行我只能自己掏钱，求他让我带工人进去修补了。”

　　外墙渗漏能否申请公共维修基金？

　　吴先生认为，房子内部渗漏的部分应该由楼上业主承担责任，但房子外墙出现渗漏的，则应该由物业承担，或者使用公共维修基金来修补。

　　海口市建设工程质量安全监督站(以下简称质监站)负责人回应，房子内部出现渗漏的若协商不下，建议吴先生通过司法途径解决。业主与物业约定的、且在公共维修基金保修范围内的公共部分出现问题的，业主可申请公共维修基金来解决。

　　但在申请公共维修基金方面，海口市住建局物管处负责人则表示，使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。“往往专项维修基金申请不下来，是被三分之二的业主书面同意比例给卡住了。”

　　楼下成“水帘洞”楼上却找不到漏水位置

　　地点：龙昆南路皇家花园

　　虽然都遇到了漏水的麻烦，但对于居住在龙昆南路皇家花园14楼的业主郑先生来说，让他烦心的不是楼上业主和物业对处理漏水问题的态度，而是迟迟无法找到楼上漏水的具体位置。

　　去年8月份，郑先生在看了多套房源后，购买了皇家花园14楼的一套二手房。然而，今年春节过后，郑先生家厨房和客厅顶部均出现漏渗水，令一家人头痛不已。

　　走进郑先生的家门，记者看到客厅中间放着三个水盆和一件用来吸收地面水分的旧衣服，厨房的地上也放着一个水盆。在这些水盆中，各有少许白色浑浊液体，而水盆上面的房顶上，可以清楚地看到有很多水珠。“渗水严重的时候，客厅一天一夜就能接满一盆水，家里真成‘水帘洞’了。”郑先生无奈地说。

　　记者看到，郑先生房子客厅顶部中间的位置，有一条明显的裂缝，这些裂缝周围的一些漆皮已经掉落。客厅的大灯距离这条裂缝不远，由于长期渗水，大灯内进水后已经被烧坏好几次，在灯罩上也可以清楚地看到因渗水形成的一条条“钟乳石”。

　　为了解决渗水问题，郑先生找到小区物业管理处，但物业管理处则表示，房屋的5年保修期已过，且郑先生家里的渗水位置不在公共部分，只是在房屋内部，因此渗水要与楼上业主协商解决。

　　楼上的业主王先生听说楼下郑先生家里渗水后，将自己家里的水阀关闭了一段时间，发现楼下便不再渗水，而将家里的水阀再次打开后，楼下渗水就会立刻出现。证明的确是自己家里的水管出了问题，才导致楼下郑先生家里渗水的情况十分严重，因此楼上王先生对郑先生的心情表示理解，也积极配合郑先生寻找漏水的位置。

　　一开始，王先生撬开家里厨房的地板，但发现并不是厨房的水管漏水。郑先生原本认为可以早日解决渗水的问题，没想到却在寻找漏水位置上遇到了麻烦。“不知道有没有什么仪器，能精确地定位漏水的位置，这样就不用白费功夫，拆更多地板去找，我们两家都可以省很多麻烦。”王先生说。

　　楼板出现裂缝需鉴定是否属质量问题

　　对于郑先生遇到的问题，海口市建设工程质量安全监督站相关负责人表示，治理渗漏的关键是要找到渗漏的源头。有一种名叫雷达渗漏巡检仪的仪器，可以精确寻找到墙壁内的渗水位置，但目前海口的检测公司中并没有此类设备。如果要使用这种设备检测，业主可以上网搜索，国内大城市检测公司一般会有。

　　另外，郑先生对漏水位置出现在客厅中间表示不解。质监站负责人解释可能由两种原因造成。一种是房屋的水管从门口进入后，会穿过厨房和卫生间，但也有一些楼房的建设，在客厅地板里也有水管穿过，所以有可能是穿过客厅的水管在装修时，接口处处理不当导致漏水；另一种则是，卫生间或厨房的水管发生渗漏，水迹向低洼地漫延，流到房间其他位置有缝隙的地方就会流出来。

　　对于郑先生反映的客厅屋顶有裂缝是否属于房屋质量问题，质监站相关负责人表示，需要专业鉴定机构进行鉴定才能确定。

　　新房还没住就漏水装修前功尽弃

　　地点：国兴大道国瑞城

　　在诸多房屋漏水问题中，最让人难以接受的是刚刚装修好、还没来得及入住的新房，因楼上渗水导致装修前功尽弃，家住国兴大道国瑞城的唐小姐便遇到这种烦心事。

　　今年3月份，房子装修完成后，唐小姐打算先让房子晾一段时间，所以没有立刻搬进去。7月份，连续出现了几次热带风暴。风暴过后，她到新房查看，打开门后发现在客厅一角的地上有一摊水迹。仔细查看后，唐小姐发现走廊、卧室飘窗、阳台均出现渗水的情况。记者看到，唐小姐客厅顶部和走廊的吊顶已经变成黄色，卧室飘窗的两个角则变成粉红色。

　　因为楼上的房子还没有装修，唐小姐找到物业管理处讨说法。物业管理处的工作人员打开楼上的房门后，唐小姐发现楼上客厅的地板和阳台已经积满了水。经过检查，原来是楼上的阳台未做好防水处理和排污管发生堵塞引起。楼上的设计为跃层，阳台上面没有遮挡物，排水管发生堵塞时，无法及时排水，加上阳台与客厅之间的窗户没有关上，导致阳台水积满后流进客厅里。“客厅一般都是不做防水处理的，那么多水流进客厅，必然都渗到我家屋顶了。”唐小姐气愤地说。

　　问题出现后，物业管理处将楼上阳台的防水做了处理，唐小姐家的阳台也没有再出现渗水。但关于唐小姐客厅、走廊及卧室渗水造成的损失，双方却无法达成一致意见。唐小姐表示，因为时间短，目前不清楚墙壁内部是否已经进水，因此她担心时间长了，以前渗进墙体内的水分，会导致目前没有受影响的吊顶也会发霉，所以她提出材料、人工加起来共3.8万元的现金赔偿。

　　对于唐小姐提出的赔偿数额，物业表示难以接受。物业管理处一名负责人接受记者采访时表示，对于唐小姐房屋出现的渗水，物业应承担责任。但因房屋在保修期内，所以物业将与开发商联系，希望开发商、物业、业主三方协商赔偿方案。

　　毛坯房渗水开发商应担责

　　针对唐小姐家的渗水问题，质监站相关负责人表示，首先应该查找渗水源头，如果的确是楼上阳台发生堵塞造成渗水，且该房屋是毛坯房，则应该由开发商承担主要责任。而对于物业是否应该承担责任，首先要看漏水房屋是否已经销售，如果已经销售给其他业主，则其他业主应该承担因没有关闭门窗而造成楼下渗水的责任；如果漏水房屋仍未销售，则应该由物业承担管理不善的问题。

　　另外，唐小姐拿出楼上阳台底部排水管四周有渗水痕迹的照片表示，楼上阳台的防水处理也没有做好。对此，质监站相关负责人表示，此类问题属于建筑质量问题，应该由开发商负责。

　　如何解决唐小姐家的渗水问题？质监站相关负责人表示，唐小姐的房子仍在保修期内，因此开发商应该对排水管道进行疏通，并重新做好阳台的防水处理。同时，物业应该及时关好门窗。如果唐小姐再发现有渗水情况，可向质监站投诉。至于赔偿方面，唐小姐可以同开发商、物业进行协商，如果协商未果，可向工商部门投诉或走司法途径。

　　海口市建设工程质量安全监督站：

　　质量问题找开发商装修不当业主担责

　　房屋渗水问题，究竟属于建筑质量问题，还是装修过程中造成的？责任该由谁承担？海口市建设工程质量安全监督站相关负责人表示，属于建筑质量问题的，业主可向质监站进行投诉；属于装修不当造成的，由装修业主自行承担。

　　防水保修期最低5年质量出问题找开发商

　　质监站相关负责人介绍，《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定：在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年(保修期从工程竣工验收合格之日起计算)。

　　因此，房屋出现漏水时，业主应首先看房屋是否在5年保修期范围。但即使在保修期内发生的渗漏，也要根据渗漏属于建筑质量问题，还是装修不当造成。凡保修期内属施工质量原因出现渗漏问题，开发商或物业公司应积极主动与住户联系，督促施工单位尽快维修处理。如果是由于业主装修引起的，应由装修的业主承担责任。

　　主体结构楼板开裂开发商应担责

　　遇到漏水问题后，业主发现楼板出现裂缝，往往会认为属于建筑质量问题。对此，质监站相关负责人表示，经过专业鉴定机构鉴定后，如果是房屋主体结构部分楼板开裂的特殊情况导致出现漏水的，开发商应该承担维修和赔偿的责任。

　　由于混凝土是脆性材料，在正常使用过程中会产生“徐变”，或温度变化产生温差变形，或由于周围构件的约束会产生裂缝，但往往这些裂缝是允许合理存在的。遇到漏水问题后，业主如发现楼板出现裂缝，首先可以要求物业和开发商协商解决，如果物业和开发商均推脱责任，业主可以申请专业机构对裂缝进行鉴定。鉴定结果确定为房屋主体结构问题的，业主可凭鉴定结果通过司法途径维权。

　　“根据相关法规，房屋的设计使用年限为50年，在这个期限内，被鉴定为房屋主体结构的楼板开裂，开发商就应该承担责任。”质监站相关负责人说。

　　业主擅改结构和用途造成渗漏要负责

　　质监站相关负责人介绍，装修过程中，破坏厨房和卫生间的防水层、擅自改变结构和房间用途(如在无防水要求的楼地面上设厨房卫生间、进行涉水作业等)、给水管道铺设过程接口不严实、使用大功率工具野蛮施工等，都可能造成渗漏。如果是住户装修过程中施工不当引起渗漏，应由住户负责。住户如确因装修需要，应征得物业公司同意，并做好防水处理，进行泡水试验，经过物业公司和下层业主认可，才能施工。

　　律师：司法途径成本高建议协商处理

　　海南东方国信律师事务所所钟敏律师介绍，邻里因为渗漏所产生的纠纷特别常见。要处理类似矛盾，必须先了解房屋产生渗漏的原因，不同的情形会有不同的责任主体。

　　房屋在保修期内因质量问题出现渗漏和因装修导致渗漏，漏水的法律责任由开发商或装修业主来承担；因排水管道和防漏设施老化导致渗漏则属自然现象，要由漏水的业主承担相应法律责任。如果物业管理公司在管理过程中存在一定的过错，也需要与相应责任主体共同承担法律责任。

　　作为漏水的受害者，发现楼上漏水后，应该首先向楼上业主及物业和开发商通告，保留通告证据。对于漏水协商处理，协商无果的情况下，受害者可以申请相关有资质的鉴定机构作出鉴定结论，确定漏水的具体原因，据此判断谁是相应法律后果的承担者。取得报告后再向相关的责任主体主张损失，如果对方拒不承担的，可以依法向法院提起诉讼。

　　钟律师提醒广大业主，购房时要注意验房，对于房屋质量存在争议的，在交房时就应该做仔细的查验。同时在装修的时候不能改变房屋结构，对于装修过程中的防水一定要做到位，要求物业公司查验并出具书面监测报告留底。

　　当发生渗水事件时，走司法途径的成本相对较高，最好尽量协商处理。