物业公司缘何频被推上“被告席”？

　　随着城镇化步伐的加快，越来越多的人搬进了楼房居住，于是，物业公司走进了居民的生活。然而，在实际生活中我们可以看到，业主与物业公司之间常常发生矛盾和纠纷，在这场“战争”中，物业公司经常被业主和社会舆论推上“被告席”。面对多方压力，承德市的物业公司集体发声喊冤，并称自己替别人背了太多“黑锅”。

　　遗留之患

　　据承德市住建局物业科调查，该市大部分小区都存在违规交付使用的情况。“业主拿到钥匙后，小区里还到处是工地，相当于一个新娘，到了婚礼现场，还一脸污垢，一身脏衣服，新郎官心情能好吗？婚后这也会成为双方吵架的一个理由。”承德市物业管理部门的工作人员说，由于小区仍是“半成品”，业主入住后，难免会遇到这样那样的问题，一旦遇到问题，业主就会找物业公司协调解决，如果问题得不到及时解决，物业公司就会被带上“不作为”的头衔。

　　承德市民王先生就对现在所住小区的物业公司颇有微词。2010年，王先生入住新家后发现，阳台外墙有渗水现象。“我找过物业公司很多遍，但一直没有修好。”王先生说，拿钥匙的时候，自己交过一年物业费，之后两年，他一直拒绝缴纳物业费。

　　物业管理部门的工作人员表示，外墙渗水的问题实际上并不属于物业公司的服务范畴。“比如说装修时墙体掉皮，窗口漏风等情况，都属于开发建设问题，这些问题都应该由开发建设单位负责维修，物业公司只是帮助业主协调建设单位进行维修。”该工作人员表示，物业公司与开发建设单位应当是相互独立的主体。“按照物业公司和开发公司签订的前期物业合同，开发公司交给物业公司的应当是一个完善的小区。像承德市碧峰家园小区，开发公司当初承诺的是要建设一个封闭式小区，但交付使用后，却是开放式的小区，这种情况业主肯定有意见。”

　　据承德市住建局调查显示，在现有的商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。主要表现在建设单位变更规划导致业主权益受损，房屋格局和小区环境与售房时承诺有差异；房屋建筑和附属设施质量差，公共设备和配套设施缺项甩项；不符合入住的基本条件而擅自办理入住等。“开发企业欠账，物业企业买单，是承德市新建小区普遍存在的问题。”

　　生存之惑

　　既然遗留问题颇多，物业公司为何选择接手，充当开发企业的“售后服务公司”呢？

　　截止2013年9月，承德市已有注册物业公司205家，其中中心区(双桥区、双滦区)100家，其他县区105家。

　　据承德市双桥区住建局一位负责人介绍，以双桥区为例，该区共有物业服务企业88家，但许多企业处于无项目、缺少项目的半闲业状况。“为了生存，许多物业公司主动去联系开发企业，接手那些没有达到交付使用的条件的小区。”该负责人表示，这就造成在承德市许多小区产生了一个物业管理的“三年现象”。“第一年涉及拿钥匙，业主都会交纳物业费，第二年和第三年，即使物业费缴费率不高，但当初交纳的装修保证金也能保障物业公司实现盈利。然而，三年之后，由于此前积累的各类矛盾，许多业主会拒交物业费，物业公司会选择较低服务标准，有的小区甚至出现物业真空状态。”

　　据介绍，在承德市1200多个实行物业管理的小区中，通过市场化由业主选聘的物业公司基本没有，多数物业公司依托房地产开发公司而生存，自建自管较为普遍，独立的物业公司承接的管理项目也多受房产开发公司委托，这造成物业企业无法与开发公司形成平等地位，难以履行监督职责，使得物业管理的小区从一开始就“先天不足”。

　　承德市世纪城小区作为当地开发遗留问题极少的小区，尽管物业费收缴率接近95%，但公司每年仍巨额亏损。“我们一年亏损大约170多万元。”小区物业公司负责人表示，世纪城小区的物业公司实际上是开发企业的下属公司，亏损由开发公司买单。

　　“这就存在一个问题，开发公司补贴物业公司是为了后期销售，一旦没有了后续项目，开发公司还会不会补贴，这将是个很大的隐患。”承德市物业管理部门的工作人员分析称。

　　据承德市住建部门统计，承德市物业行业全行业亏损严重。“造成亏损的原因包括业主欠缴、拒缴物业费和物业费收费低。”相关人员告诉记者，目前承德市多数小区物业费收缴率不足5成，有的低至不足3成，房屋质量存在问题、物业服务不到位等是业主拒绝缴纳物业费的主要原因。

　　承德市物业行业协会会长徐志臣表示，物业是劳动密集型行业，用工量大。“近几年，最低工资标准从680元，上涨到1260元，每年都在上涨，但物业收费标准却维持不变，物业企业的生存压力越来越大，一些物业企业为了维持经营，降低了服务标准，这是承德物业行业面临的一大瓶颈。”

　　据介绍，目前承德市物业收费标准分别为每月每平方米0.8元、0.7元、0.6元、0.4元、0.2元。承德市区2010年4月份以后交付使用的65个小区，按一级标准收费的有7个，二级标准收费的有14个，其余都是三级标准。而在此之前，承德市物业收费标准多数为0.2元，有些小区低至0.1元。

　　解决之道

　　徐志臣表示，物业管理是城市管理的重要组成部分，涉及千家万户，对社会和谐稳定，百姓安居乐业至关重要。“首先政府要重视物业行业的发展。目前是重视开发、忽视物业。”徐志臣称，物业管理应该是由政府、开发商、业主、物业公司共同组成的社会服务体系，每个环节都缺一不可。“政府对建筑施工和交房验收过程不能严格实施监管，使房屋和公共设施没有完全达到使用标准；业主入住后，相关部门对私搭乱建等扰民违规现象不能依法、及时治理，致使业主将此归罪于物业公司。”

　　徐志臣称，一些开发公司出资注册物业公司，建管不分，失去了相互监督、约束的作用，掩盖了建设质量问题。“开发商片面追求投资效益，对一些配套设施尽量降低施工标准，居民入住后会出现房屋墙面屋面裂缝、供热管道漏水、电梯事故等等问题，这些为后期物业服务埋下隐患。”徐志臣表示，供暖、供水、供电等专业运营企业也应当按照国务院《物业管理办法》等文件的要求，服务到最终用户，依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，承担起最终用户计量表或阀门及以前管线、设施设备的维修保养义务。“但目前这些单位均以与开发企业签有建设施工合同等理由，拒绝承担维修责任，不了解情况的业主就会把怨气转嫁给物业，给物业公司增加了许多不应承担的成本。”

　　承德市住建局局长刘宏伟表示，提高物业管理服务质量就要不断完善市场准入和退出机制，全面落实前期物业管理招投标，以竞争来促进物业服务企业提高管理水平。“根据业绩考评结果，对绩效好的企业，尤其是老旧小区服务企业给予一定奖励，对连续不达标的企业限期整改，直至责令退出市场，体现市场公平和优胜劣汰机制。”

　　刘宏伟建议，政府部门要充分认识其在物业管理市场培育、调控和监管方面的职能，按照《物业管理条例》、《承德市物业管理办法》等规定，承担起相关职责。“建议市、区政府每年从城市建设资金中安排一定数量的资金，作为物业补贴专项基金，对负责老旧小区、零散住宅及廉租房、公租房等物业管理的社区物业服务中心，居委会、业主委员会、物业企业和其他管理单位进行补贴。”刘宏伟表示，物业管理作为一个新兴行业，属劳动密集型的微利行业，用工成本占到总成本的近80%，加之承德市物业企业综合税率为5.6%左右，企业负担较重。“因此，不少物业企业只能低价聘用低素质劳动力，客观上降低了管理服务的水平。建议市政府制定《关于支持全市物业服务行业持续发展的意见》，在物业服务企业用工享受公益性岗位补助政策、税费优惠政策和基本社会保险补贴政策等方面给予支持。”