房价延续涨多跌少格局 调控亟须长效机制

　　国家统计局18日发布的8月份70个大中城市房价数据显示，与7月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市仅有两个，持平的城市有两个，上涨的城市有66个。同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市仅有1个，上涨的城市却有69个。

　　房价缘何继续走高

　　“总体来看，8月份70个大中城市房价数据依然延续涨势，为自2012年6月份以来第15个月环比上涨，涨幅扩大。”交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时分析称，尽管8月淡季成交降温，但供求对比矛盾下仍使一二线城市较为火热。一方面开发商实际推盘量处于较低水平，有效供应量不足；另一方面地方松绑信号带动部分观望者入市，资金较为充裕的开发商顺势提价。

　　同时，库存量也是影响房价走势的一个重要因素。克而瑞信息集团研究中心(CRIC)数据显示，重点城市存量房消化周期几乎都在11个月以内，上海、武汉、成都、重庆这些城市的消化周期仅10个月。值得注意的是，北京、广州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期只有6个月，过少的库存已然成为助推房价大幅上涨的一个不可忽视的诱因。

　　房市两极分化加重

　　值得注意的是，中国楼市呈现“冷热不均”的状况。一方面，热点城市房价居高不下；另一方面，“空城”现象又屡见报端。更耐人寻味的是，在不到一个月的时间里，多个城市微调楼市政策。其中，郑州、南京、北京属于全国房价上涨较快的城市，温州、芜湖由于销售状况不佳导致库存积压。

　　对此，夏丹分析称：“一二线城市作为区域经济中心，对周边的辐射和集聚效应明显，大量人口涌入而形成的刚需成为支撑这些城市房价上行的持续动力；而经济发展水平与配套设施建设较不成熟的三四线城市人口流动与住房需求则较为稳定。”

　　这从国家统计局城市司高级统计师刘建伟的解读中也得以印证。他表示，8月份，尽管70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，但涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二三线城市。8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%至20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%至10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。

　　那么，如何解决城市间的“两极分化”问题？住建部政策研究中心主任秦虹指出，目前来看，京、沪、穗、深等大城市有必要加大住房供给，但解决高房价问题的根本还是要解决基本公共服务差异过大的问题，如医疗、教育等领域的公共服务资源不均衡。很多中小城市的居民涌向大城市，主要就是为了追求更好的公共服务。

　　调控亟须长效机制

　　今年3月份“国五条”细则落地之时，地方城市各自制订的2013年房价控制目标已经进入年终倒计时，由于前期的大幅增长，大部分城市“控房价”压力空前。

　　资料显示，开发商三季度有提价意愿的企业从去年同期占总数的4.12%大幅飙升至10.63%，而表示有小幅下降意愿的企业从去年同期的占15.06%下降到2.81%。此外，国土资源部法律中心此前发布的中国土地市场指数(CLI)也显示，经过一季度短暂调整后，地产景气指数二季度回升至600点，环比增长29.5%。全国地产景气指数进入红灯过热状态。

　　在房价持续上涨的压力下，房地产调控长效机制出台的预期也日益强烈。按照中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一的理解，长效机制的内容应包括：更多地采用税收、信贷等经济和法律的手段来进行调控，在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

　　在夏丹看来，房产税试点扩围已成为当前房地产调控的不二选择。她进一步分析称，今年建立房地产长效机制的呼声高于以往任何一年，其中房产税试点扩围有望最先落地。这项政策要收获实效，在征收方式、免征面积、税率等的设计上仍要下一番功夫，只有这项税收逐渐成为地方稳定财源，对土地财政形成一定替代，才会真正激励地方政府积极配合。