天津市房屋专项维修资金使用问答

　　一、家住河北区锦绣园小区的某业主反映，由于入住时间较久，该小区电梯发生损坏，但该业主所住楼门内197户有维修资金，其余74户没有维修资金，这种情况能否动用维修资金进行维修？为什么会出现这种情况？

　　答：这种情况是可以动用维修资金进行维修的，根据《天津市商品住宅维修基金管理办法》规定，房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，维修费用应当由受益业主共同分摊，已交存维修资金的业主可以从个人账户中直接划转，未交存维修资金或维修资金账户余额不足的业主个人须补足本次维修工程应分摊费用。

　　一般来讲一些老旧商品房项目会出现这种情况，这主要是由于该项目的房屋出售时段处于房屋专项维修资金新老政策交接时点。我市自2003年1月1日开始建立房屋专项维修资金管理制度，对于2003年以前建成的商品房维修资金交存问题，我市出台了维修资金追缴政策，即从1996年7月24日至2012年12月31日之间出售的商品房，要向开发建设单位追缴商品房维修资金，但由于部分开发建设单位因经营不利造成资金短缺、倒闭、转产；业主大会自主维权意识淡薄等原因，造成该部分商品房维修资金追缴不到位。因此会出现一些项目只是部分房屋建立了维修资金的情况。

　　二、如果首期交存的维修资金用完了怎么办？

　　答：根据《天津市物业管理条例》规定，未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。业主应当树立理性的住房消费意识，依据法定程序主动履行交存义务。

　　三、当小区出现以下情况时，如何办理维修手续？

　　情景再现1：某小区一幢高层楼电梯突然停运，经专业部门检查后需要更换一个价值1万元左右的配件，申请使用房屋专项维修资金需要整幢楼受益业主双三分之二以上签字确认，而入户签字时间过长，根本无法快速解决，给业主正常生活造成影响。

　　情景再现2：某小区一幢楼房屋外檐发生脱落情况，物业公司制定了维修方案，决定动用房屋专项维修资金进行维修，入户签字时，某些业主认为其不属于受益人，拒绝签字分摊费用，达不到“双三分之二”以上的确认比例，导致无法维修，影响业主的住用安全。

　　答：当物业项目发生共用部位、共用设施设备受益人无法界定或突发紧急情况时，为有效解决屋面漏雨低层业主不签字、电梯突发停运以及外檐脱落受益范围难确定等影响业主住用安全的急、难问题，2010年我市出台了《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》。房屋应急解危专项资金是政府为已交存专项维修资金的物业项目建立的，不需要业主交存，资金来源于全市房屋专项维修资金统一存储产生的增值资金。专项用于房屋共用部位和共用设施设备的紧急抢修工程，以物业项目为单位统筹使用，由业主委员会或物业服务企业提出申请，经区县房地产主管部门现场查勘、确认后使用，改变了必须由受益业主“双三分之二”签字确认的形式，充分体现了资金应急保障作用，切实解决群众的实际困难。

　　四、房屋应急解危专项资金是按户建立的吗？

　　答：不是，房屋应急解危专项资金是按项目建立的，市房屋维修资金管理中心在代理银行开立全市房屋应急解危专项资金专户，并为已提取建立房屋应急解危专项资金的物业项目设立明细账。业主委员会或者其委托的物业服务企业可以根据业主意见，统筹使用该资金。

　　五、房屋应急解危专项资金的使用范围？

　　答：房屋应急解危专项资金主要用于共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。物业项目发生以下情形之一的，可以使用该项目的房屋应急解危专项资金：

　　1.房屋局部屋面渗漏，外檐脱落，道路破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的。

　　2.突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和住用安全的。

　　3.经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目。

　　六、房屋应急解危专项资金的使用程序？

　　应急解危专项资金是以物业项目为单位统筹使用，具体申请程序如下：

　　第一步，提出申请。业主委员会或者其委托的物业服务企业根据业主意见，以书面形式向项目所在区、县房地产管理局提出申请；

　　第二步，现场查勘。区、县房地产管理局派人到项目现场查勘、确认后，出具核实意见，对属于房屋应急解危专项资金维修范围的予以备案；

　　第三步，组织维修。业主委员会委托物业服务企业或者相关管理单位自行组织维修；也可以委托区、县房地产管理局代修。

　　第四步，验收结算。工程验收合格后，物业服务企业或者相关施工单位到市房屋维修资金管理中心办理工程结算。工程费用经业主委员会确认后，从该项目的房屋应急解危专项资金明细账中列支。

　　七、如何组织维修工程的现场查勘？

　　答：区县房地产管理局在接到业主委员会或者其委托的物业服务企业使用申请后，当日内指派2名查勘人员到物业项目现场查勘，出具查勘意见，属于房屋应急解危专项资金使用范围的2个工作日内予以使用备案。如遇突发紧急情况的，区县房地产管理局当场根据查勘结果出具核实意见，属于房屋应急解危专项资金使用范围的当日予以备案。

　　八、如何确定抢修工程施工单位？

　　答：物业服务企业可以自行抢修或者委托施工单位抢修，无法自行聘请施工单位的，也可以委托区县房地产管理局组织代修。由区县房地产管理局组织代修的，应从天津市房屋专项维修资金管理系统(www.tjwxzj.com.cn)中设置的全市紧急抢修工程施工单位备选库中随机抽取施工单位。入选全市紧急抢修工程施工单位备选库的施工单位全部具备相应专业资质等级、房屋修缮经验和应急排险能力，是天津市房屋维修资金管理中心通过对施工企业的服务水平、维修经验、施工质量、服务范围等方面进行综合评价后最终确定的。

　　如您想及时了解有关天津市房屋专项维修资金管理方面的法规、政策，可登录天津市房屋专项维修资金管理信息网(www.tjwxzj.com.cn)进行查询，也可拨打天津市房屋维修资金管理中心政策咨询电话：58822989、58822987。如果您认为物业服务企业、业主委员会在申请使用专项维修资金中存在违规操作情况，可拨打天津市房屋专项维修资金管理中心投诉电话：58822900。为方便广大居民咨询有关维修资金使用方面的政策，天津市房屋维修资金管理中心特开通了咨询邮箱：tjwxzjzx@126.com,您可以将问题发送到该邮箱。