评论：投资购房风险加大

　　□国家行政学院 陈炳才

　　对未来的房价趋势，大体有以下几种看法：上涨论认为政府更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招、拍、挂制度将继续推动房价创新高，城镇化也将继续推高房价；大幅度下跌论认为温州、鄂尔多斯、神木等住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也有可能出现大幅度下跌；区域分析论则认为，四大核心城市房价还会涨，二三线城市会恢复到合理水平。应该说，上述看法对我国房价的分析都存在一定的道理。但就具体分析来说，房价有上涨的推动力量，也有下降的拉动力量。

　　推动房价上涨的因素

　　首先，我国经济繁荣周期没有结束，依然有战略机遇期，尤其是城镇化作为新的经济增长动力，地方追求经济高增长，乃至底线增长思维，收入倍增计划等，带来住房购买能力提高。上限思维是消费物价而不包括房价，意味着房价不会成为控制的目标，过去政策用的限制词是抑制房价过快上涨，而不是房价上涨，而过快与否，没有标准。

　　其次，流动性依然充足，对房地产有利。人民币汇率升值预期依然存在，外汇占款总规模依然增加，尤其是人民币汇率升值尚未达到1994年前的水平，名义汇率还有一定的升值空间。即使没有升值导致的外汇占款增加，我国较高的存款准备金率，也表明我国未来发展不会缺乏资金，这些因素为房地产投资提供了资金来源支持。

　　第三，城镇化城市化比率不断提高，预计未来10年我国年均增加850万人口，到2022年人口达14.37亿，而城镇人口按年均增加2300万，城镇化率将达65.16%，比2012年的52.57%提高12个百分点。

　　最近，中央有关部门对12个省区的摸底调查显示，12个省级城市都要建新城，共规划了55个新城；144个地级市中有133个要建新城，共规划了200个；161个县级市中有67个也要建新城。

　　第四，地方财政支付困难因素。随着地方财政的偿还能力下降，偿还债务的出路就是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收来解决，需要依靠土地财政来解决。因此，地方政府比百姓更希望土地价格上涨。

　　抑制房价上涨的因素

　　首先，宏观经济环境将对房价产生影响。我国经济因为资源、环境承载力不足，亟待转型升级，如果不转型升级，继续按照目前的模式发展，再持续5年，可能会爆发更大规模的产能过剩、生态环境问题。只有住房价格大幅度下降，价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业具有高利润，才能鼓励资金向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。因此，房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。

　　其次是货币和财政政策的影响。货币和信贷是房地产的血液。长期以来房地产企业的资金充足，但未来资金供应状况正在发生转变和转折。首先，汇率升值预期导致的货币供应增加将减少。其次，2009-2011年的结构逆向调节不会再次出现。2009年由于美国金融危机，原本需要紧缩的房地产投资在2009年以后加速发展，我国经济结构出现逆向调节，资金大量涌向房地产，2012年以来银行表外业务、信托等资金大量流向房地产。随着影响银行的行为规范和风险增加，从信托和影子银行获得资金的规模将会减少。

　　利率市场化对房价影响突出。存款利率上浮将推高房地产的信托资金筹集成本，目前房地产企业15%-20%年利率成本不可持续，一般持续2-3年将面临资金链条崩溃危险，持续的时间越长，风险越大；金融风险加大，信贷紧缩乃至信托紧缩的风险加大。

　　与此同时，目前地方政府可以出售的土地有限，往往需要通过土地整合才能出售，而今后可出售的土地越来越少。更重要的是，土地价格的抬高，并不足以解决财政所需要的资金。而地方财政的持续困难，将促使政府开征新的税种，房地产税将是重要的税种，地方政府对其具有很高的积极性。随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，开征遗产税、房地产持有税等的操作性已经大大增强。一旦开征遗产税、房地产持有税，住房价格的回落也就成为必然。

　　第三，是房地产市场本身的影响，房地产的泡沫征兆已经很明显。在国际上，合理的房价与收入比例为4-6倍，而我国则大大超过这一比例。目前，我国局部地方的住房价格超过主要发达国家的大城市，如果汇率升值，这将更明显。同时，房地产的投资回报价值缩小，而风险加大。以2010年为基础，除少数几个城市上涨幅度达到18%-22%，其他都在15%以下，与银行理财比较，投资价值明显减小。

　　高房价的连锁效应抑制房价继续高涨。一是企业生产成本提高。随着土地、住房成本提高，劳动力成本也将大大提高。为了弥补住房成本，将出现物价循环轮番上涨，带动生活成本提高。这反过来抬高企业生产、科研成本，很多企业将不堪租金成本和工资成本，放弃在大城市设置企业，转而到郊区或地价低廉的地方创业。二是出口成本提高。房价带动物价上涨，人民币汇率只能升值而不是贬值，贬值将导致更大的通货膨胀，不利于社会稳定与和谐。在过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。

　　未来房价趋势如何？笔者认为，中长期(两年之后)房价继续大幅度上涨的可能性不大，或者说住房价格上涨超过银行理财产品收益的可能性不大，但投资购买住房的成本和风险加大。

　　随着各种政策的完善和管理水平的提高，房地产政策将越来越完善，漏洞越来越少，执行力将逐步加强，尤其是新一届政府致力于经济结构转型升级，经济增速比过去有所降低，结构调整的力度会加大。当然，区域不同，经济发展阶段不同，房价的趋势也会不同。部分区域随着经济发展水平和收入水平的提高，房价超过当地物价的上涨幅度也很正常。但作为投资而言，则需要多方面权衡。