后房叔时代与王石的新生

　　南方基金ETF基金经理 柯晓

　　2011年1月，上海和重庆两地在争议声中开始对部分个人住房征收房产税试点，并且两地采取了两种不同的征收方式。部分房地产投资者认为，随着房产税试点扩容，房地产持有环节的成本上升，过去十年房产投资的盈利模式，将由单纯的房价升值逐步过渡到兼顾房租收入。因此，房叔的黄金时代注定将渐渐远去。

　　谈到房子，深圳人就少不得要谈到万科。过去十年，熟悉万科的投资者都知道万科的标杆企业是美国的普尔特房屋公司(Pulte Homes)，普尔特是美国最大的住宅开发建造公司，公司的经营理念是在最合适的地方建最好的房子，并通过整个购房体验过程取悦客户。可是，2013年当万科终于走出国门时，让投资者大跌眼镜的是，万科牵手的伙伴不是普尔特而是铁狮门(Tishman Speyer)。

　　百度一下。铁狮门是世界一流的房地产开发商、运营商及房地产基金管理公司，与普尔特主要差别在于除了开发外还做营运管理。

　　为何是它？在与铁狮门联姻的新闻发布会上，王石表示：“长期以来，万科一直是一家拥有国际视野并善于向优秀同行学习的企业。此次进入美国市场，我们也是带着学习的目的，希望通过具体项目的合作，学习成熟市场的商业模式和管理经验。”王石为何这么说，笔者美国同学一语道破天机，美国要交房产税，除中国来的新移民外，没有人敢在美国炒空房待涨，美国华裔也喜欢炒房，但目的是做包租公、包租婆收租。

　　谜底已经揭穿，但作为基金经理多年养成的坏习惯，投资相关的判断要看下资本市场的颜色。普尔特是上市公司，为标普500指数成份股，市值67亿美元，股价为17.53美元，市盈率为14.3倍，因美国次贷危机，其股价从2005年的历史高点下降了62%。铁狮门因是未上市公司，找不到财务数据。可类比公司分别是总部同在美国东部的波士顿地产(Boston Properties)和艾芙隆海湾社区(AvalonBay Communities)，前者从事办公楼商业地产，后者从事高端住宅地产，两者都是标普500指数成份股。波士顿地产市值156亿美元，股价为102.15美元，市盈率为27倍。艾芙隆海湾社区市值160亿美元，股价为124美元，市盈率为42.4倍。经历次贷危机后，股价双双创历史新高。显然，资本市场对开发管理公司感冒，而对开发建造公司不感冒。